Год уходит — проблемы остаются. Если диалог с властью налажен Проблемы у главстроя
Входящий в состав «Базэла» строительный холдинг «Главстрой» передал банку «Союз» 34,5 га земли между МКАД и Боровским шоссе в счет погашения долга. Полученным участком банк намерен расплатиться с Федеральным агентством по страхованию вкладов.
Холдинг «Главстрой» Олега Дерипаски погасил примерно $200 млн долга перед банком «Союз», передав кредитной организации структуру, владеющую земельным участком площадью 34,5 га на юго-западе Москвы между Боровским шоссе и МКАД, сообщает .
«Сейчас сделка закрыта. Таким образом, почти весь долг «Главстроя» перед банком погашен», -- рассказал источник в банковских кругах. По его словам, речь идет о земле, где до кризиса «Главстрой» планировал построить почти полмиллиона квадратных метров жилья, офисов и торговых площадей. Строительство предполагалось завершить в 2011 году, но проект был заморожен из-за финансовых сложностей.
«Главстрой» указывал, что сумма задолженности перед банком составляет 5,7 млрд руб. ($190 млн). По данным источника, стоимости земельного актива вполне хватит для ее погашения.
Сам «Союз», значительная доля которого принадлежит структурам, имеющим отношение к владельцу «Главстроя», намерен полученным участком расплатиться с Федеральным агентством по страхованию вкладов. Оно уже два года занимается санацией банка (банк должен агентству $900 млн, по данным «Интерфакса»).
«Главстрой» является одной из крупнейших строительных компаний Москвы. Основные направления ее деятельности -- строительство, производство строительных материалов и инжиниринговые услуги. Помимо «Главмосстроя» в состав корпорации входят компании «Моспромстройматериалы», «Главстрой-инжиниринг», риэлтерская компания «Главмосстрой-недвижимость», «Главстрой-эксплуатация» и ряд других организаций. Ежегодно корпорация возводит здания общей площадью несколько сотен тысяч квадратных метров. Общее число сотрудников «Главстроя» превышает 20 тыс. человек. В 2007 году портфель его заказов оценивался в 800 тыс. кв. м. За последние десять лет компанией возведены жилые микрорайоны Крюково, Митино, Жулебино, Новокосино, Марьинский парк, Южное и Северное Бутово.
Потом наступил кризис, и дела компании, как и у многих других входящих в «Базэл» предприятий, пошли не очень хорошо. Банки-кредиторы потребовали возвращения долгов, особенно усердно из российских компаний этого добивался Альфа-банк. Дерипаске сначала помогала господдержка, но в начале 2009 года представители правительства решили, что спасать его слишком долго. Переговоры с партнерами продолжались несколько месяцев, Альфа-банк добивался возвращения денег через суд, но на протяжении года компания сумела с кем-то расплатиться, а с кем-то договориться о реструктуризации долгов. К «Главстрою» претензии предъявили ВТБ, «Уралсиб», банк «Союз» (не считая уже упомянутого Альфа-банка).
Даже отдельные составные части компании оказались слишком важны для экономики, чтобы допустить их банкротство. В спасении «Главмосстроя» важную роль сыграло правительство Москвы, способствовавшее выплате компании кредита в размере 2,1 млрд руб. на выплату долгов.
Девелопер, являющийся составной частью холдинга «Базовый элемент» Олега Дерипаски, неоднократно становился лидером нашего . Компания в последние шесть лет без видимого напряжения . При этом ни разу не переносила сроки сдачи своих объектов - случай для Петербурга редкий.
Поделенные участки
И вот первый такой случай произошел: Служба госстройнадзора Петербурга отказала девелоперу в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию четырех высотных домов девятой очереди ЖК «Северная долина» и шести малоэтажных корпусов в составе второй очереди ЖК «Юнтолово».
В пресс-службе Госстройнадзора рассказали, что причиной отказа стало отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок - заявитель их не представил. Так, девятая очередь «Северной долины» возводилась на территории площадью 27,7 га.
«В ходе проверки документов было установлено, что земельный участок прекратил свое существование в связи с тем, что застройщик произвел его разделение. В результате этого разделения было образовано несколько земельных участков, на которых осуществлено строительство. Таким образом, предоставленные застройщиком сведения о наличии прав на земельный участок, который прекратил свое существование в связи с его разделом, не могут быть использованы Службой при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию», - говорится в ответе на запрос БН в Госстройнадзор.
Аналогичная мотивировка была озвучена в отношении второй очереди ЖК «Юнтолово». Она довольно необычна, но, с другой стороны, сдача жилого дома - процесс жестко регламентированный и такие вроде бы мелочи вполне могут являться поводом для отказа во вводе объекта в эксплуатацию.
Впрочем, в «Главстрое-СПб» смотрят на ситуацию с другого ракурса. Во-первых, компания в конце декабря получила заключение о соответствии техническим требованиям по всем десяти корпусам в обоих проектах. А во-вторых, как уверяют в компании, надзорный орган они информировали о разделе участка неоднократно.
«К разделу мы приступили после начала строительства данных объектов. После завершения процедуры копия договора аренды земельного участка с дополнительным соглашением о разделе были направлены в Госстройнадзор. При вводе домов в эксплуатацию компания “Главстрой-СПб” дополнительно представила документацию по построенным домам, в том числе и правоустанавливающие документы на каждый земельный участок. В настоящий момент мы ведем переговоры с органами власти для прояснения данного вопроса», - рассказала директор по связям с общественностью «Главстроя-СПб» Анна Отрощенко.
Продолжение истории
Помимо таких неожиданных сложностей со вводом жилья у застройщика, прежде делавшего это без сучка без задоринки, обращает на себя внимание еще один странный факт. Госстройнадзор одновременно отказал «Главстрою-СПб» в разрешении на строительство шести корпусов 12-й очереди ЖК «Северная долина». Причиной стало отсутствие градплана, выданного не ранее чем за три года до дня предоставления заявления на получение разрешения на строительство. Попросту говоря, в ведомстве считают, что он устарел.
Такой шквал отказов в отношении одного застройщика вызывает определенное недоумение. К тому же можно вспомнить, как в августе Смольный понизил втрое (с 75 до 25 метров) предельно допустимую высотность жилых зданий в «Северной долине». При этом в январе комиссия по землепользованию и застройке отклонила внесенные «Главстроем-СПб» поправки в документ - застройщик попытался вернуть прежние ограничения. И вишенка на торте: в начале года Комитет имущественных отношений посчитал, что девелопер должен городу почти 130 млн руб. арендных платежей за участок на Обводном канале - там построен ЖК «Панорама 360». Однако в компании уверяют, что городской казне ничего не должны.
Такие осложнения по всем фронтам у ранее безупречного, казалось бы, девелопера невольно дают повод задуматься: а не является ли «атака» на «Главстрой-СПб» продолжением необъявленной войны между структурами Олега Дерипаски и администрацией Георгия Полтавченко?
То, что отношения у них, мягко говоря, не сложились, очевидно после историй с разрывами контрактов на строительство стадиона на Крестовском острове и метродепо Южное - оба объекта возводила компания «Инжтрансстрой», прежде входившая в «Базовый элемент». В настоящий момент обе стороны обменялись исками на взыскание миллиардов рублей друг с друга.
Источник, знакомый с ситуацией, подтвердил БН, что, скорее всего, дело обстоит именно так: власти настроены выдавить из Петербурга последнюю структуру Дерипаски.
С другой стороны, нынешним дольщикам компании вряд ли стоит беспокоиться. Очевидно, что «Главстрою» дадут достроить уже начатые корпуса: меньше всего Смольному нужны еще несколько тысяч протестующих «обманутых дольщиков».
Вполне вероятно, по этому поводу будет достигнут компромисс, но вот позволят ли компании завершить два масштабных проекта комплексного освоения территории - большой вопрос.
Напомним, что на сегодняшний день в «Северной долине» сданы восемь очередей на 1,7 млн кв. м жилья. Девятая очередь - это еще 207,5 тыс. «квадратов» - чуть-чуть не хватает до 2 млн кв. м. Всего же было заявлено строительство 2,7 млн «квадратов» жилья. То есть, если будут благополучно сданы девятая, десятая и одиннадцатая очереди (все находятся на различных стадиях готовности), проект окажется реализован приблизительно на три четверти. В «Юнтолово» стадия готовности гораздо ниже: сдано и находится в стадии строительства около 200 тыс. кв. м. А весь проект целиком рассчитан на 2,2 млн «квадратов» жилья.
Объекты компании «Главстрой-СПб» на карте
Текст: Павел Гинёв Фото: Александр Никольский
Миллиардер Виктор Вексельберг предложил Михаилу Прохорову 1 млрд долларов за 17% акций «Русала». Эксперты подозревают, что «покупатель» хочет выдавить другого владельца «Русала» Олега Дерипаску.
На данный момент известно, что группа компаний господина Вексельберга ведет переговоры со структурами ОНЭКСИМ Прохорова о продаже 17,02% акций гиганта-производителя алюминия «Русал».
Отметим, что 48,13 % акций компании принадлежит энергетическому холдингу En+, контролируемому Олегом Дерипаской, акционерам Sual Partners — 15,8 %, Группе ОНЭКСИМ Михаила Прохорова — 17,02 %, 8,75 % — Glencore через компанию Amokenga Holdings. 10,04% находятся в свободном обращении. 0,26% акций находятся во владении менеджмента компании, включая 0,23% акций, принадлежащих генеральному директору компании.
У господина Дерипаски сейчас серьезные проблемы. В мае этого года он привек 277,6 млн долларов в «Сбербанке» и «Газпромбанке» для того, чтобы отодвинуть погашение 700 млн долларов по предэкспортному кредиту и полностью избавиться от погашения долга в 2016 году. Другими словами, компания взяла кредит, чтобы заплатить за кредит.
Подчеркнем, что на конец 2015 года долг «Русала» достиг 7,9 млрд долларов. Напомним, в этом году «Русал» должен была вернуть кредиторам 1,3 млрд. «Русал» потерял прибыль из-за снижения цены алюминия в первом полугодии 2015 года. Цена на алюминий с учетом премии снизилась на 22%, экспорт алюминиевых полуфабрикатов из Китая увеличился на 43%, рынок вошел в состояние профицита.
«Русал» не может сам отдать долги. Другими словами, компания неплатежеспособна. Самостоятельно Дерапаска тоже не может помочь своей компании, так как и другие активы стали проблемными.
Отметим и то, что в июне этого года «Главстрой СПб» Олега Дерипаски не сможет завершить два огромных проекта «Северная долина» и «Юнтолово» до 2017 года. Компания просит продлить сроки проектов до 2020 и 2025 года.
«Главстрой СПб» в 2007 году приобрела на городских торгах «Северную долину» и «Юнтолово». На 437 га в Юнтолове за 1 млрд рублей должно быть построено 2,2 млн кв. м, на 270 га «Северной долины» за 7 млрд рублей 2,7 млн кв. м жилья. Договоры аренды истекают в 2017 году и, по данным застройщика, в «Северной долине» введены в эксплуатацию шесть очередей общей площадью почти 1,2 млн кв. м, а в 2017 г. будут готовы еще 610 000 кв. м. В ЖК «Юнтолово» готово 119 000 кв. м, к 2017 г. планируется завершить вторую очередь (100 000 кв. м). За пять месяцев 2015 г. продажи жилья, по данным «Главстрой СПб», сократились на 40%.
У «Главстроя» и в Москве проблемы. «Главстрой Девелопмент» миллиардера Олега Дерипаски начал распродажу земли в Москве. Кризис компании довел ее до того, что бизнесмен продает 20 участков (примерная стоимость 36 млрд рублей).
Бизнесмены считают, что «одним-двумя» проектами все не ограничится, в слишком большом кризисе находится компания. У «Главстрой Девелопмента» почти не осталось недвижимости на продажу, говорит гендиректор — крупные проекты компания уже давно построила и продала, а новые не запустила. Также стоит отметить, что доступного финансирования для девелоперов сейчас практически нет.
Выручка компании по РСБУ в 2014 году сократилась более чем в два раза — до 89 млн руб. против 187,3 млн руб. по итогам 2013-го, чистый убыток увеличился до 219 млн руб. против 209 млн руб. годом ранее.
Ранее, Дерипаска вышел из генподрядного бизнеса из-за разногласий с Минтрансом, от которого зависит работа «Трансстроя».Господин Дерипаска переуступил почти половину «Трансстроя» своему партнеру Егору Андрееву. Но независимые эксперты считают, что миллиардер просто-напросто избавляется от компании с проблемным портфелем заказов, чтобы брать кредиты на другие свои проекты.
Также в 2014 году арбитражный суд Москвы отклонил иск «Порт Сочи Имеретинский» к Внешэкономбанку, в котором компания просила о реструктуризации кредита, взятого в 2009 году на строительство порта. По мнению экспертов, Дерипаска потерял не только большую часть своего состояния, но и влияния.
Кстати, также ранее принадлежащий Дерипаске порт Сочи — Имеретинский «направил в Арбитражный суд Москвы иск к ВЭБу о реструктуризации кредита, выданного на строительство грузового района морского порта Сочи», говорится в сообщении «Базэла». Компания привлекла 3,8 миллиардов рублей в ВЭБе еще весной 2009 года. Порт нужен для круглогодичного снабжения материалами строящихся олимпийских объектов.
Кредит будет гаситься за счет операционной деятельности порта, поясняется в сообщении «Базэла». Но этому помешало изменение в структуре перевозок грузов — увеличилась доля поставок с использованием наземного транспорта. Да и вообще, Олимпиада в Сочи уже закончилась.
В компании Дерипаски заявили, что Олимпстрой не обеспечил надлежащий грузопоток при действовавшем запрете на ведение иной деятельности в грузовом порту Сочи. В компании отметили, что во время запуска строительства порта Олимпстрой и Транспортная дирекция Олимпийских игр декларировали планы по грузопотоку для порта на уровне 14 млн. т. грузов, однако с апреля 2010 года по март 2013 года совокупный грузооборот порта едва превысил 3 млн. т. Кроме того, основанием для иска послужила невозможность запланированного перепрофилирования объекта в яхтенную марину.
Арбитраж удовлетворил иск ВЭБа и взыскал солидарно с порта и ООО «Имеретинская стивидорная компания» задолженность по этому кредиту в размере 4,6 миллиардов рублей, а также взыскал субсидиарно с ГК «Олимпстрой» (еще один поручитель по кредиту) 4,3 миллиарда. «Базэл» — пока единственный олимпийский инвестор, пытавшийся взыскать убытки у «Олимпстроя». У Дерипаски просто не было другого выхода. До этого входящий в холдинг Олега Дерипаски «Трансстрой» подал иск к госкорпорации о возмещении 1,5 млрд руб. Эти расходы, настаивают в компании, возникли из-за того, что разработчики проектной документации, заказчиком которой выступал «Олимпстрой», допустили ошибки.
Столичный арбитраж Британии поставил точку в споре Sual Partners Виктора Вексельберга и Леонарда Блаватника с En+ Олега Дерипаски и Glencore о праве вето акционеров UС Rusal: суд постановил, что каждый совладелец Rusal может блокировать решения других акционеров, в том числе, по сделкам с заинтересованностью. Интересно, что спор между UC Rusal Олега Дерипаски и двумя миноритарными акционерами компании — Sual Partners (15,8%) и Glencore (8,75% через Amokenga Holdings) — начался полтора года назад. Тогда Sual выступила против сделки UC Rusal на поставку алюминия и глинозема трейдеру Glencore. Контракт оценивался в 47 миллиардов долларов. Sual посчитала его условия несправедливыми и обратилась в лондонский арбитраж.
В бизнес-сообществе говорят, Вексельберг «почуял» неустойчивое положение Дерипаски и хочет выдавить его из главного актива - «Русала». Если Прохоров действительно продаст свой пакет, у Олега Владимировича будут серьезные проблемы.
Концепция проекта предполагает интегрирование территории старого порта в центральную часть города и создание живой современной среды, дополняющей существующую инфраструктуру. В рамках проекта планируется строительство дизайнерского аутлет-центра, гостиничные комплексы с помещениями для проведения бизнес-мероприятий и SPA комплексом, жилой комплекс с собственной инфраструктурой, торговые помещения формата «биг бокс», кинотеатр, прогулочная зона с ресторанами и барами, марина. Реализация проекта началась в 2014 году, а уже в 2018 планируется открытие первой фазы аутлет-центра. Проект будет сертифицирован по системе BREEAM Communities.
Флагманские проекты: Редевелопмент "Vallila Konepaja". ФинляндияGVA Sawyer объявляет о начале нового девелоперского проекта в Финляндии. Это проект редевелопмента зданий бывшего вагоностроительного завода Konepaja с новым строительством, в центральной части Хельсинки. Редевелопменту подлежит комплекс из трех промышленных зданий, два из которых являются историческими памятниками, охраняемыми государством.
О КОМПАНИИГруппа компаний GVA Sawyer - представитель международной сети GVA Worldwide в России, c 1993 года основная сфера нашей деятельности - коммерческая недвижимость. Услуги компании включают подбор коммерческой недвижимости, девелопмент, управление строительством, функцию технического заказчика, а также консалтинг в сфере недвижимости, услуги по аренде и продаже коммерческой недвижимости, услуги по поиску арендаторов на коммерческую недвижимость. Компания имеет завершенные консалтинговые и девелоперские проекты более, чем в 50-ти городах России и СНГ в офисном, торговом, коттеджном и гостиничном сегментах, а также девелоперские проекты в Финляндии. Мы оказываем услуги по продаже коммерческой недвижимости и услуги по поиску арендаторов на коммерческую недвижимость по всему миру.
Девелоперу пришлось обращаться в суд, чтобы склонить чиновников к компромиссу. Маневр удался. С администрацией города заключено два мировых соглашения. Их уже утвердил арбитражный суд. В числе прочего, инвестору скорректировали арендные платежи за участки в Юнтолово.
Главным камнем преткновения (и поводом для продления сделок) стал вопрос инженерии. Это больная тема для «Главстроя-СПб». Так, пару лет назад город пытался вообще расторгать договор аренды за то, что инвестор нарушил сроки передачи инженерной инфраструктуры в квартале Юнтолово. Инвестор тогда через суд отстоял обширный надел.
«Главстрой-СПб» купил право аренды 437 га в Юнтолово за 1,1 млрд рублей на торгах в 2007-м. Компания должна была передать городу инженерию до сентября 2011‑го, но не сделала этого. В 2013‑м КУГИ через суд требовал расторгнуть договор аренды и взыскать с «Главстроя-СПб» свыше 55 млн рублей штрафа. Разные инстанции разошлись в оценке конфликта, но в итоге арбитраж оправдал фирму (см. публикацию « ").
Суд тогда подчеркнул, что по условиям договора перечень инженерных объектов, которые застройщик обязался безвозмездно передать городу, должен быть определен в допсоглашении с Комитетом по энергетике. А этот документ не подписан. К тому же Смольный не обеспечил технологической возможности для подключения сетей к центральным магистралям.
В прошлом году инвестор подал встречный иск в арбитраж. Он потребовал установить новые сроки реализации проекта - до конца 2025 года. Комитет по энергетике возражать не стал, учитывая текущие реалии. В итоге на компромисс пошли и другие профильные ведомства: КИО (правопреемник КУГИ), Управление инвестиций и Комитет по строительству. Теперь стороны заключили мировое соглашение. Комитетчики обязались подготовить новый проект постановления Смольного, после чего с инвестором подпишут допсоглашение. Причем в мировом уточнен и размер арендной платы - $251 327 в квартал (по курсу ЦБ на первое число оплачиваемого периода). Инвестор пока не ответил на запрос NSP о том, сколько он выгадал от пересчета. Сейчас в жилом районе «Юнтолово» возводят уже третью очередь. Сдача очередных домов (корпуса 21-й, 22-й, 23-й и 28-й общей площадью свыше 67 000) запланирована на первый квартал 2017-го.
В другом проекте компании - «Северная долина» - тоже есть проблемы с инженерией. Ранее город уже продлевал сроки освоения участков на Парнасе (до конца 2017-го). Теперь дедлайн снова сдвинут - до 2021 года. Причем в этом мировом соглашении есть свои нюансы. Так, на пятнах, проданных инвестору, давно обнаружились постройки, оформленные (через суд) в собственность других структур. Например, некое ЗАО «Химзащита» распоряжается несколькими нежилыми зданиями на ул. Шишкина, причем попытка города «зачистить» территорию не увенчалась успехом. Зато «Главстрой-СПб» получил козырь в переговорах. Ведь получается, что Смольный передал надел с изъяном. Теперь в обмен на пролонгацию договора застройщик подписался под тем, что отказывается от претензий к властям и будет самостоятельно решать вопрос с ЗАО «Химзащита».Сейчас в «Северной долине» уже возводят дома одиннадцатой очереди. Недавно Сбер аккредитовал корпуса с 13-го по 16-й, которые строят вдоль Заречной улицы. В них предусмотрено 1277 квартир с полной отделкой. Ввод 11-й очереди в эксплуатацию запланирован на третий квартал 2017-го.