Можно ли не подписывать акт приёмки квартиры до оплаты неустойки за просрочку? Застройщик отказывается передавать квартиру
Здравствуйте. По Договору передача квартиры должна произойти в течение двух месяцев с момента ввода в эксплуатацию. Дом уже введён. Сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче получил по договору в срок. При осмотре квартиры мною обнаружены дефекты, которые застройщик принялся устранять.
В Акте осмотра нет отметки о сроке исполнения обязательств. Работы закончены. В Акте осмотра есть подписи и дата устранения неисправностей. Акт приема-передачи не подписал. На момент устранения дефектов просрочка по Договору и дате в Акте осмотра составила 22 дня. Пишу претензию, даю добровольный срок 2 недели. В связи с этим возник ряд вопросов:
1) нужна ли печать в Акте осмотра?
2) могу ли я не подписывать Акт приема-передачи до дня уплаты неустойки? Или в течении какого времени?
3) есть ли у меня законные основания для компенсации? Есть ли у меня дополнительные преимущества с неподписанным Актом приема-передачи? И какие?
4) можно ли включить в неустойку срок 2 недели, при игнорировании застройщиком претензии?
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"
В силу ч. 4 ст. 8 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан в установленный срок направить Вам сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче, а также предупредить о необходимости принятия объекта и о последствиях Вашего бездействия, предусмотренных ч. 6 указанной статьи. Такое сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному Вами адресу или вручено Вам лично под расписку.
В случае получения Вами указанного сообщения при Вашем уклонении или отказе от принятия объекта в предусмотренный законом срок, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта. Вместе с тем, указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик располагает сведениями о получении Вами сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче либо отправленное Вам заказное письмо возвращено застройщику с сообщением о Вашем отказе от его получения или Вашем отсутствии по указанному адресу. Кроме того, применение застройщиком изложенного порядка исключается в случае составления акта о несоответствии объекта условиям договора, либо требованиям технических регламентов, либо проектной документации, либо градостроительных регламентов, либо иным обязательным требованиям.
В связи с изложенным факт получения Вами сообщения застройщика и факт составления акта о наличии недостатков в изложенной Вами ситуации являются юридически значимыми.
В отношении печати на акте осмотра сообщаю, что само по себе наличие, либо отсутствие печати застройщика на таком акте не является принципиальным. Гораздо большее значение имеет содержание акта и наличие у представителей застройщика полномочий на его составление и подписание. Конечно, лучше если на акте будет проставлен оттиск печати застройщика, однако, печать на подписи неуполномоченного лица не будет означать безусловное признание застройщиком наличия недоделок и дефектов объекта. На практике оценка судами подобных документов не единообразна. Во избежание сложностей в доказывании причин просрочки принятия Вами объекта, рекомендуем Вам составить акт об устранении недостатков объекта, описав в нем недостатки и сроки их фактического устранения и подписать такой акт с уполномоченным представителем застройщика.
Мы не рекомендуем Вам обусловливать подписание акта приемки – передачи объекта получением от застройщика неустойки, поскольку ч. 5 ст. 8 закона № 214-ФЗ допускает возможность отказа участника долевого строительства от подписания акта приемки – передачи лишь до момента исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 закона. Согласно указанной норме, обязанность по уплате неустойки не является основанием для отказа от приемки объекта.
В случае если недостатки, определенные актом осмотра застройщиком фактически устранены, рекомендуем Вам подписать акт приемки объекта. Вместе с тем, в случае если Вы желаете взыскать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта, в акте приемки желательно не указывать фразу об отсутствии у Вас каких-либо претензий к застройщику, а в случае если исключение такой формулировки невозможно, заблаговременно до момента подписания акта приемки – передачи, либо непосредственно после его подписания рекомендуем направить застройщику претензию с требованием об оплате неустойки. Как правило, суды критически оценивают тезис об отсутствии претензий, указываемый в акте приемки – передачи в случае если участником долевого строительства до или непосредственно после подписания акта направляются претензии застройщику об оплате неустойку за допущенную просрочку.
Согласно ч. 4 ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. По смыслу ч. 3 ст. 8 указанного закона, застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока и лишь после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 190 Гражданского кодекса РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. При этом срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
С учетом изложенного мы предполагаем, что в случае, если срок передачи квартиры, определенный договором участия в долевом строительстве, производен от момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в договоре должен быть установлен так же и срок получения разрешения на ввод в дома в эксплуатацию. Судя по Вашему обращению, нарушен лишь первый из указанных сроков. В таком случае, с учетом незначительности периода просрочки и принимая во внимание возможность уменьшения расчетной неустойки судом, не стоит рассчитывать на взыскание с застройщика значительной суммы.
Наступил долгожданный момент, когда госкомиссия проверила ваш дом и выдала разрешение на ввод в эксплуатацию. Застройщик начал рассылать приглашения на приемку квартиры. Вы осмотрели свою долевку и нашли дефекты. Что делать?
Осмотр квартиры
Обязательно возьмите с собой договор участия в долевом строительстве и откройте его на той странице, где описывается состояние передаваемой квартиры. Проверяйте по порядку каждую позицию, все потолки, полы, стены, окна и двери, наличие озвученной отделки (покраска, обои, напольное покрытие и т.п.), сантехники, газовых плит и всего остального. Помечайте галочками то, что на месте. Записывайте претензии на отдельный лист. Иногда у застройщиков бывает специальный бланк дефектной ведомости, где можно отразить обнаруженные недоделки. Фотографируйте найденные дефекты.
Если дефекты нашлись, не торопитесь подписывать финальный акт приема-передачи!
Дело в том, что по закону дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если готовая квартира не соответствует условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям. Акт можно не подписывать до тех пор, пока застройщик не устранит дефекты, или не возместит вам расходы на их устранение, или не сделает соразмерное уменьшение цены квартиры (скидку на обнаруженные дефекты). Однако есть важные нюансы.
Отказ от подписания акта приема-передачи
Отказ от подписания акта приема-передачи квартиры откладывает срок вашего въезда в квартиру и регистрации права собственности, и в то же время позволяет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры вплоть до даты подписания акта. Мы советуем не затягивать сильно с подписанием акта исключительно из-за желания высудить неустойку побольше. Попытайтесь найти разумный баланс между собственным удобством и желанием получить неустойку. К сожалению, есть такие застройщики, с которыми длительное неподписание акта приема-передачи не имеет особого смысла: они могут просто игнорировать всякие претензии, не устранять дефекты и вообще находиться в предбанкротном состоянии. Вы готовы ждать месяцами, пока идут суды, и сидеть без квартиры?
Отказаться от приемки квартиры по акту можно при наличии одновременно 2 условий:
- в квартире имеются недостатки — несоответствия условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям;
- вы потребовали у застройщика составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям в порядке ч. 5 ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве.
Второе условие крайне важно: без требования акта о несоответствии ваш отказ от подписания акта приема-передачи признают незаконным.
При обнаружении дефектов в ходе приемки сразу попросите у представителей застройщика составить акт о несоответствии. Если они его составляют добровольно, отразите в нем все выявленные дефекты и заберите себе один экземпляр акта, подписанный вами и застройщиком. Если не составляют, тогда вам надо потребовать составления такого акта. Напишите застройщику такое заявление в 2 экземплярах:
Это заявление вам нужно вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре (либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении). Если после этого акт составят, хорошо, вы можете попробовать договориться с застройщиком, например, об устранении недостатков в конкретный разумный срок . Эту договоренность надо зафиксировать письменно: либо подписать с застройщиком соглашение об устранении дефектов, либо вручить под роспись претензию с требованием об устранении дефектов в конкретный срок.
В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры?
В пункте 2 статьи 7 ФЗ-214 сказано, что дольщик имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Что считается разумным сроком, в законе не сказано, то есть вы можете определить его самостоятельно в своей претензии. На основании пункта 6 той же статьи 7 застройщик, однако, может согласовать с вами иной срок для устранения недостатков (в т.ч. такой срок может быть прописан в договоре долевого участия).
Ни в коем случае не надо подавать претензию без указания точного срока устранения недостатков! Если вы уже это сделали, и в вашем договоре долевого участия не прописаны сроки устранения недостатков, лучше вручите повторную претензию с указанием четкого срока для устранения дефектов. Это избавит вас в суде от лишних вопросов касательно исчисления срока и неустойки. Обратиться в суд вы сможете, если застройщик отказался устранить недостатки в согласованный вами срок / не отказывался устранять недостатки, но по факту ничего не устранил / устранил недостатки лишь частично.
Что делать, когда застройщик не составляет акт о несоответствии, дефекты устранять не собирается и настойчиво требует подписать акт приема-передачи квартиры?
Если у вас нет подписанного застройщиком акта о несоответствии, тогда до приемки квартиры стоит зафиксировать имеющиеся недостатки . Для этого обратитесь в независимое экспертное учреждение, которое делает строительно-технические экспертизы. Проведите за свой счет экспертизу квартиры с обязательным вызовом на нее застройщика. В заключении эксперта должны быть отражены имеющиеся дефекты и их характер, а также расчет стоимости устранения недостатков (при необходимости). Если экспертиза подтверждает наличие строительных недостатков, застройщик обязан будет возместить вам затраты на экспертизу.
После заключения эксперта вы можете принять квартиру по акту приема-передачи. Но акт нужно подписывать с оговоркой о наличии дефектов . Дело в том, что в типовой форме акта у всех застройщиков есть фраза о том, что претензий по состоянию объекта не имеется. Поэтому вы делаете следующее: подписываете все экземпляры акта и в каждом экземпляре под своей подписью делаете приписку:
«Имеются претензии по состоянию квартиры на основании дефектной ведомости № дата / акта о несоответствии квартиры № дата / заключения эксперта № дата. Подпись, Фамилия И.О.»
После подписания акта вы регистрируете право собственности на квартиру и определяетесь с дальнейшими действиями.
Вариант 1. Устранение недостатков силами и за счет застройщика.
Не рекомендуется. Во-первых, вам придется сидеть с неотремонтированной квартирой неопределенно долго. Во-вторых, даже наличие положительного решения суда об обязании застройщика устранить недостатки может быть сложно или нереально исполнить. Но если вы все-таки выбираете этот вариант, тогда после претензии, экспертизы, подписания акта-приема передачи вы можете обратиться в суд с иском к застройщику с требованиями:
- обязать застройщика устранить недостатки;
- взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков ( ;
- взыскать ;
- взыскать расходы на проведение экспертизы;
- взыскать компенсацию морального вреда (по вашей оценке);
- взыскать штраф по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».
Вариант 2. Соразмерное уменьшение цены квартиры на стоимость устранения недостатков.
При проведении экспертизы в таком случае вам нужно будет сделать расчет стоимости устранения недостатков. Эксперт составит смету, и вы получите точную сумму, которую будете требовать от застройщика. У варианта 2 плюса:
1) возмещение по этому варианту не зависит от фактического устранения дефектов (т.е. вы можете высудить компенсацию с застройщика, а после получения денег начать ремонт). Устранять недостатки можно когда угодно после экспертизы;
2) вы можете сэкономить, отремонтировав квартиру дешевле озвученных экспертом сумм.
Порядок действий при таком варианте (после экспертизы и акта приема-передачи):
- повторная претензия застройщику с новым требованием о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на сумму, определенную экспертом, и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка);
- обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки , неустойки , расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».
Вариант 3. Возмещение ваших расходов на устранение недостатков квартиры.
Для этого варианта требуется фактическое устранение недостатков . То есть сначала вы делаете ремонт и оплачиваете его сами. Вам нужно будет собирать все чеки на покупку стройматериалов, делать письменный договор подряда с ремонтной бригадой, подробную смету с описанием всех видов работ по устранению дефектов, акты приемки работ и т.п. Если ремонтники не только устраняют выявленные дефекты долевки, но и делают что-то дополнительно, стоит сделать отдельные договоры с ними на устранение дефектов и на все остальное. Это поможет вам избежать в суде вопроса: «А не требуете ли вы что-то лишнее?» Далее ваш план действий таков:
- повторная претензия застройщику с новым требованием о возмещении расходов на устранение недостатков и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка), документов по устранению дефектов (договоры, платежки, чеки, акты, сметы и т.п.);
- обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки , неустойки , расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».
Сроки предъявления претензий.
По ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вы можете предъявлять претензии застройщику по качеству квартиры в течение гарантийного срока — 5 лет с даты передачи квартиры по акту. Однако реалии таковы, что многие недобросовестные застройщики могут регистрировать под каждый дом новое ООО: дом сдали — ООО слили или обанкротили, сделали новое. Поэтому особо надеяться на 5 лет гарантии не стоит — возможно, еще до окончания гарантии вам просто некому будет предъявлять претензии. Поэтому мы настоятельно рекомендуем разобраться со всеми дефектами долевки в кратчайшие сроки после получения квартиры.
Когда у застройщика возникает риск взыскания с него неустойки за задержку передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве, девелопер в некоторых ситуациях начинает нарушать закон.
Застройщик не подписывает акт приема передачи.
Наиболее типичной является следующая ситуация: застройщик отказывается подписывать акт приема-передачи квартиры без подписания дополнительного соглашения об изменении срока строительства «задним числом». В подобном доп. соглашении указывается, что срок передачи объекта долевого строительства изменен по соглашению сторон. Подписывая такое соглашения, дольщик рискует лишить себя права на взыскание неустойки с застройщика. Так же девелопер вынуждает дольщика подписать акт приема-передачи в котором указывает на отсутствие финансовых или иных претензий к застройщику. При этом без подписания доп. соглашения или акта застройщик отказывается передавать ключи от квартиры покупателю.
Дольщику необходимо воздержаться от подписания подобным доп.соглашений и актов. Это затянет время получения квартиры, но вы сохраните свое право на неустойку.
Необходимо написать письменную претензию застройщику с требованием о выплате неустойки, а также с требованием сообщить дату и время осуществления приемки-передачи квартиры. Такое письмо необходимо отправить с помощью ФГУП «Почта России» ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.После этого, если девелопер оставит письмо без ответа, либо ответит отказом, необходимо направить застройщику повторную претензию с аналогичными требованиями.
Далее следует обращаться в суд по месту нахождения многоквартирного дома с заявлением об обязании застройщика передать квартиру.Застройщик, после Ваших активных действий, может осуществить передачу квартиры по одностороннему акту приема-передачи. В акте девелопер укажет, что Вы уклонялись от приемки жилого помещения.
В такой ситуации необходимо признавать передачу по одностороннему акту незаконной в судебном порядке. В качестве доказательств того, что дольщик не уклонялся от приемки квартиры, необходимо привести копии претензий с квитанцией и описью, которые подтверждают отправку письма.
Сегодня на рынке недвижимости действует огромное количество строительных компаний. К счастью, большинство из них работает добросовестно. Однако нередки случаи, когда застройщик пытается обмануть участников долевого строительства. Примером может служить такая ситуация:
Между гражданином и Строительной компанией заключен договор об участии в долевом строительстве (ДДУ). Сторона-потребитель, т. е. дольщик полностью оплатила договор, тем самым исполнив свои обязательства. По договору крайний срок передачи объекта долевого строительства – 31 декабря 2014 г. Застройщик существенно задерживает передачу квартиры, предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков и пр. В итоге он приглашает на приемку квартиры спустя полгода или год, причем не всегда в нужной письменной форме, к примеру – по телефону. После того, как дольщик приходит на встречу, ему предлагают подписать акт приемки-передачи и сообщают, что директор компании-застройщика будет подписывать этот акт довольно долго, где-то месяц. При этом у дольщика не остается ни одного экземпляра указанного документа, а у Застройщика остаются все имеющиеся, причем с подписью участника долевого строительства. После этого может пройти довольно долгий период времени, во время которого Застройщик будет всячески отказываться передать квартиру, мотивируя отказ тем, что акт все еще не подписан. Как правило, квартира в такой ситуации до судебного разбирательства дольщику так и не передается. И гарантий, что после суда она будет передана, тоже нет. Причем в суде представитель Застройщика может показать уже подписанный передаточный акт с проставленной «задним числом» датой и говорить, что квартира уже передана. Доказательств же обратного у дольщика нет.
Видится верным, что подобной ситуации легче не допускать, чем потом искать из нее выход.
Прежде всего, следует знать, что согласно ч. 4 ст.8 Федерального Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении ФЗ №214) Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства … обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
То есть, если Застройщик уведомляет Вас по телефону или при личной встрече, нужно требовать от него уведомления в надлежащей форме.
К примеру, Договором ДУ срок передачи квартиры установлен 1 февраля 2016 г. Соответственно не позднее 1 января 2016 г. Застройщик обязан направить Вам указанное уведомление. Информация о дате отправки будет указана на конверте, который обязательно следует сохранить. Сам день передачи квартиры не может быть назначен соответственно раньше 18 января и позднее 29 февраля.
До непосредственного принятия квартиры необходимо сначала ее осмотреть. В ходе осмотра могут быть выявлены всевозможные недостатки, которых там быть не должно. Важно помнить, что устранить их должен Застройщик, а не Вы. Вам необходимо будет составить акт осмотра, где должны быть зафиксированы все эти недостатки (ч. 5 ст. 8 ФЗ № 214). Важно также указать в акте время, за которое недостатки должны быть устранены. В случае, когда представляющее Застройщика лицо тем или иным образом уклоняется от подписания акта осмотра, то следует поступить следующим образом. Прежде всего нужно не забыть забрать сам акт осмотра с собой. Затем следует написать претензионное письмо застройщику. В претензионном письме нужно изложить срок, в течение которого компания-застройщик обязана устранить выявленные недостатки, свою готовность явиться на повторный осмотр после исправления недочетов и в дальнейшем подписать передаточный акт. Также нужно указать, что если требования выполнены не будут, то Вы реализуете свое право на обращение в суд. К письму необходимо приложить копию акта осмотра. Что касается непосредственно отправки, то претензию следует направлять ценным письмом с описью вложения (два экземпляра: один оставить у себя один положить в конверт), с уведомлением о вручении. Сохраняя квитанцию об отправке, обратите внимание что на ней указан почтовый идентификатор. С его помощью на сайте почты России легко можно отследить, когда Застройщик получит претензию.
Если же недостатков во время осмотра выявлено не было, то при подписании передаточного акта ни в коем случае нельзя допускать ситуации, когда у Вас на руках не остается даже копии подписанного Вами передаточного акта. В идеале нужно подписать три экземпляра и один оригинал оставить у себя. Также стоит попытаться поставить на этот оригинал отметку Застройщика или печать с текущей датой. Важно также не допускать проставления в акте приема-передачи даты «задним числом», т. е. более ранней даты. Если квартира передается с нарушением сроков, указанных в ДДУ, застройщик будет пытаться указать более раннюю дату, для того, чтобы снизить размер законной неустойки или вовсе ее избежать.
Также при личных встречах с представителями застройщика не стоит стесняться осуществлять аудио- или видеозапись разговоров. Чем больше у Вас на руках останется письменных документов, подтверждающих общение с застройщиком тем лучше. Все сохранившиеся доказательства в бумажном и электронном виде, доказывающие Вашу правоту, сильно помешают недобросовестному застройщику обмануть Вас, а если дело дойдет до суда – существенно укрепят Вашу позицию.
В любом случае, при возникновении ситуации, когда застройщик будет существенно затягивать передачу или отказываться удовлетворять Ваши законные требования, советуем обратиться в нашу компанию. Наша компания действует на рынке уже свыше пяти лет и имеет богатый положительный опыт разрешения аналогичных ситуаций. Вместе с Вами мы найдем выход из любой затруднительной ситуации и поспособствуем взысканию неустойки в наибольшем объеме!