Как выгодно использовать земельный участок. Виды бизнеса на земле сельхозназначения
Российский земельный рынок - явление уникальное. Де-юре его вроде как нет, но де-факто он приносит внушительные прибыли.
Дикий рынок
Лэнд-девелопером в России становятся по разным причинам. И далеко не всегда это закономерный шаг в развитии компании, которая уже много лет успешно занимается недвижимостью в других сегментах рынка.
На земельном рынке много случайного народа. Одни компании "зарывают" в землю высвободившиеся деньги, а затем либо продают участок, подросший в цене, либо пытаются его эксплуатировать. В последнем случае дело не идет дальше строительства коттеджного поселка либо склада (как правило, для внутренних нужд).
Другой вариант, когда в рамках крупного многопрофильного холдинга создается специальное подразделение под недвижимость. Вероятность того, что одним из приоритетных направлений его работы станет загородный рынок, довольно велика. На городском жилищном рынке, например, придется столкнуться с жесткой конкуренцией. Что касается земли, то здесь нет ни городского заказа, ни внятно прописанных правил игры, ни "профсоюзных" отношений.
Если рассматривать такое направление работы, как возведение коттеджных поселков, особенно дорогих, то они проектируются сугубо индивидуально. Риск того, что новичок" не впишется" в некие гласные и негласные нормы невелик по той простой причине, что сами нормы не прописаны.
В итоге земельный рынок представляет собой довольно разношерстную компанию. Возьмем для примера Подмосковье. В настоящее время подавляющее большинство земель Московской области находится сегодня в собственности у крупных землевладельцев. По различным оценкам, от 60 до 80% земель экс-сельхозназначения в принадлежит частным компаниям. Процедура первоначального накопления земельного капитала проста: паи скупались у крестьян разоряющихся колхозов. Цель приобретения тоже проста: это инвестиции в актив, который никогда ни при какой погоде не упадет в цене.
Так полагали все игроки вплоть до последнего времени. Сегодня ситуация изменилась. Стало очевидным, что если ты ничего с землей не делаешь, то ее стоимость уже не растет с той скоростью, к которой все привыкли. К тому же содержать землю с каждым годом становится все более накладно. Чтобы извлечь из земельных активов прибыль, лендлордам приходится заниматься их освоением. Следовательно, нужно определить самый удачный момент для того, чтобы пустить земельный актив в дело: продать участок или, например, начать его застройку.
При этом большое число неудачных проектов на рынке загородной недвижимости заставляет новых игроков просчитывать каждый шаг. Большинство ошибок в лэнд-девелопменте делается по финансовой части.
По оценкам экспертов, самая распространенная схема финансирования при строительстве коттеджных поселков выглядит следующим образом: 30% - свои средства, 70% - заемные. При этом, все понимают, что привлечении соинвесторов - одна из самых распространенных схем финансирования загородного строительства. и пр. И, как правило, самая дорогая. Компания фактически расстается с частью своей прибыли в самом начале дела. И тем самым ставит под дополнительный риск весь проект. Действия соинвесторов непредсказуемы - они могут начать судиться, могут совершенно по-другому интерпретировать контракт. Лишь единицы лэнд-девелоперов могут позволить себе не зависеть от средств как соинвесторов, так и покупателей и строить коттеджные поселки на свои деньги, не нуждаясь таким образом в продажах на начальном этапе.
Ужасы оформления
Главная головная боль всех землевладельцев - крайне затянутая и бюрократизированная процедура переоформления земли. Девелоперские проекты реализуются, в основном, на землях сельхозназначения, а перевод их в другую категорию законодательно прописан нечетко - соответственно, оставляет чиновникам множество возможностей для интерпретаций и растягивается на годы.
В результате многие компании продают участки в поселках, находящихся в стадии перевода из сельхозназначения в статус ИЖС. Если земля продается без подряда, ситуация вполне укладывается в рамки законодательства.
Мищенко Валерий, директор по развитию Rodex group: "Рынка земли сегодня у нас как такового нет. Есть две ключевые проблемы, которые мешают ему появиться. Первая проблема - тяжелый этап согласования. В общей сложности лэнд-девелоперу нужно собрать 48 подписей (информация по Московской области). Сроки согласования всех необходимых документов составляют в среднем 6-8 месяцев. И это в том случае, если никто не мешает. Вложенные деньги в это время не работают, "морозятся" и, в конечном итоге, перекладываются на плечи конечного покупателя.
Вторая проблема заключается в том, что сегодня практически нереально провести прямую сделку по купле-продаже земельного участка, поскольку его балансовая стоимость значительно отличается от рыночной. На практике приходится прибегать к различным квазисхемам".
В принципе, оформление земли в собственность - один из самых выгодных моментов ленд-девелопмента, в результате которого стоимость участка может повыситься на 100% и более. Чтобы и дальше увеличивать стоимость актива, необходимо выходить из юридического поля на колхозное: прокладывать инженерные коммуникации, строить дороги и пр. В результате стоимость земельных участков может увеличиться еще на 150%. После застройки земля может вырасти в цене на дополнительные 50 - 60%.
Что касается нормы прибыли при работе с земельными активами, специалисты называют следующие цифры. "Доходность проектов в области загородной недвижимости в элитном сегменте и сегменте бизнес-класса находится на уровне 50%", - считает Марина Дыкина, PR-директор ЗАО "Северо-Запад".
Поселки, склады и города
Стратегии использования земельных участков в Подмосковье не отличаются разнообразием. Большинство игроков идут по отработанным схемам. Так, участки до 5 га оптимальны для размещения производства или торгового центра и вызывают основной интерес потребителей. Около трети покупателей, по данным Vesco Consulting, интересуются именно ими. Участки 5-10 га приобретают для строительства небольших поселков или склада для собственных нужд компании. Такие участки, по мнению аналитиков, являются объектом спроса у 14% покупателей. На площадях 10-20 га и 20-40 га также обычно строят коттеджные поселки или логистические комплексы более крупных масштабов. Участки свыше 40 га приобретаются для комплексного освоения территорий и вызывают интерес у 15% покупателей.
Мегапроекты свыше сотни гектаров вообще не укладываются ни в какую статистику. Здесь каждый случай индивидуален. При этом, ожидать, что участок земли размеров с город сам себя прокормит, не приходится. Наталия Чукаева, директор департамента маркетингового анализа компании "Масштаб": "Казалось бы, девелопер, имея участок земли огромной площади, может экономить на объеме. На практике этого не происходит". Большая земля - большие проблемы. "Сейчас масштабное освоение земли, - комментирует Н.Чукаева, - возможно только рядом с населенным пунктом. Это снимет хотя бы часть вопросов, связанных с дорогами, коммуникациями. Следующая проблема, с которой рано или поздно столкнется любой крупный лэнд-девелопер - это управление потоками трудовой миграции. Ведь если землю начинать осваивать, допустим, в чистом поле, и не обеспечить ее рабочими местами, проект просто не выживет".
Три года на раскачку
Выход на рынок загородной недвижимости новых крупных проектов тормозится несмотря на все понимание, что время для них пришло.
"Сегодня полностью реализованных проектов в области лэнд-девелопмента нет и быть не может", - считает Припутнев Сергей, исполнительный директор ЗАО "Архитек Инжиниринг". - Собственник в среднем год-полтора тратит на осмысление того, что он хочет с этой землей делать. Затем минимум два года уходит на ревизию земли, на сбор информации о ней. И только потом - выход на рынок".
Затем лэнд-девелопера ждет еще более хлопотный этап - процесс выбора партнеров (инвесторов, арендаторов и пр.), которые будут на его земле работать. И тут выясняется, что работать особенно не с кем. Во-первых, на рынке сейчас больше спекулянтов, чем грамотных девелоперов. Мало кто примет участие в забеге на длинную дистанцию. Во-вторых, заключать партнерские договоры на быстрорастущем рынке не очень выгодно - всегда есть риск, что завтра придет человек с мешком денег и предложит за уже выкупленный участок гораздо более привлекательную цену.
Самые крупные землевладельцы
1. "Промсвязьнедвижимость"
2. "Ист-Лайн"
3. "Вашъ финансовый поручитель"
4. Инвестиционная компания "Визави"
5. Инвестиционная группа "Абсолют"
6. Корпорация "Знак"
7. "Вимм-Билль-Данн"
8. Управляющая компания "Масштаб"
9. Инвестиционная компания "Нерль"
10. Группа компаний Coalco
11. Millhouse Capital
12. Инвестиционная группа "Открытые инвестиции"
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
События 2014 года потянули за собой ряд изменений, которые произошли в Российской Федерации. После того, как европейские страны, США, Канада, Австралия и Япония предъявили санкции России, страна ввела свои контрасанкции в лице запрета на импорт продуктов питания из упомянутых стран. Эти действия прямо коснулись аграрного сектора, который должен теперь выживать за свой счет. Контрсанкции послужили стимулом не только для власти, чтобы предпринимать новые и свежие идеи, касающиеся сельского хозяйства, но и бизнесменов, которые охотно перешли работать в аграрный сектор. Санкции, введенные против России, неким образом сплотили власть и народ, заставив обе стороны работать в одном направлении. Первым делом после введения запрета на импорт иностранной продукции, власти ввели программу импортозамещения. Благодаря этой программе сегодня активно развивается животноводство и выращивание зерновых культур, но многие отрасли аграрного сектора остаются в тяжелом состоянии, поэтому требуют немедленного развития и финансирования. С учетом того, что сегодня государство "обеими руками" поддерживает аграрный сектор, в особенности финансово, работа в сельском хозяйстве стала неким модным трендом, поэтому многие люди стремятся начать свой бизнес на земельном участке. Многие задаются вопросом, какой же бизнес открыть на земле? С учетом данных рекомендаций, вам будет легче сделать выбор. Мелиорация и виды полива земли .
Важные моменты бизнеса на земельном участке сельхозназначения:
- Чтобы заниматься бизнесом сельскохозяйственного направления, не нужно иметь специальное образование, рекомендуется освоить особенности того или иного занятия;
- На первых этапах развития вашей бизнес-идеи вы можете обходиться своими силами, а дополнительную рабочую силу, машины и механизмы можно приобретать в процессе процветания вашего дела;
- Важным моментом связанным с бизнесом на земельном участке является тот факт, что официального оформления как предпринимателя или же получения лицензии в таком роде занятий не потребуется;
- Вы сами справе выбирать: будит ли ваш бизнес сезонным или работать на вас весь год.
В процессе импортозамещения уже успела позитивно отличиться отрасль сельского хозяйства - животноводство. На сегодняшний день рынок на 80% заполнен национальной продукцией. Это в очередной раз доказывает, что бизнес, связанный с разведением животных, рентабельный. В особенности необходимо развивать бизнес с выращиванием крупного рогатого скота с целью производства молочных продуктов.
Прибыльные бизнес-идеи на земле связанные с фауной:
- На сегодня Ахиллесовой пятой аграрного сектора является молочная продукция, поэтому это направление считается до воли актуальным. Разведение крупного рогатого скота является прибыльным занятием. Главное, определиться с какой целью разводить коров: на молоко или на мясо. Чтобы создать свою ферму, необходимы три важных фактора: земля, сооружение фермы и закупка молодняка. Что касается корма, то его можно получить на сельскохозяйственном предприятии взамен на удобрение, производящее скотом. Начинать лучше с небольшого поголовья. Особенностью данного бизнеса является тот факт, что прибыль начинает капать с первых дней (если выбрать молочное направление).
- Если ваш земельный участок находится на берегу реки или озера, то это Клондайк. В такой местности можно разводить рыбу или же превратить земельный участок возле озера в базу отдыха. Что касается рыболовства, то здесь нужно учесть тот факт, что необходимо будет достать разрешение, но занимаясь разведением рыбы, можно зарабатывать не только на ее продаже, а так же на предоставлении платной возможности попробовать себя в роли рыбалки. Для того, чтобы заниматься продажей рыбы, вам необходимы только снасти и умение общаться с людьми, чтобы реализовывать свой товар. Позже финансовые вложение понадобятся для приобретения мальков, чтобы пополнить свои рыбные запасы.
- Бизнес на разведении животных с ценным мехом. Главное, что потребуется для данного занятия, - это сооружение здания с клетками, а так же необходимо позаботиться о питании для животных и о самих зверьках. Начать можно не с дорого в содержании животного, таким является нутрия, которая приносит не только ценный мех, но и полезное диетическое мясо. В дальнейшем можно обзавестись более ценными в плане меха зверьками: приобрести шиншилл или норок. Это стоит сделать тогда, когда ваш капитал успеет подняться на выращивании нутрий. Этот бизнес в любом случае рентабельный, так как на сегодняшний день спрос превышает предложение.
- Разведение домашней птицы. Чтобы заниматься разведением домашней птицы, например, бройлеров или гусей, необходим земельный участок, на котором можно построить помещение для птицы, а так же площадь для выгула, инфракрасные лампами для обогрева, а так же молодняк и комбикорм. Разведение домашней птицы является очень перспективным занятием, так как данная живность является источником не только мяса, но и очень востребованного для человека продукта - яиц. Прибыль от такого занятие появляется после первого полугода.
- Пчеловодство. Чем нужно обзавестись, чтобы заняться пчеловодством? Центральной составляющей бизнеса построенного на пчеловодстве является улей с пчелами и специальное оборудование для извлечения меда. Этот бизнес позволяет получать прибыль не только от меда, но и от прополиса и воска. Пчеловодство требует от бизнесмена базовых специальных знаний в данной сфере. Приобретая земельный участок под улей, нужно обратить внимание на его местоположение. Лучше всего разместить пчел возле фруктового сада, и избегать ближайшие фермы с животными.
Организация Лососевого и Форелевого хозяйств.
Рыбоводство
Пройдя путь выращивания малька до стадии взрослой рыбы, возникает вопрос ее реализации. Помимо сбыта рыбы в супермаркеты, рестораны, на рынки, есть возможность создания собственной торговой точки для реализации рыбы.
Цветочный бизнес: выращивание цветов в теплицах.
В России владельцам цветочных магазинов приходится заказывать цветы из Эквадора, Голландии, Литвы, Израиля, Китая, Индии, Кении и множества других стран, что существенно удоражает продукцию для конечного потребителя.
Выращивание овощей в теплицах
Если Вы давно подумывали начать бизнес, но понятия не имеете, какой именно бизнес будет приносить хороший постоянный доход, то советуем обратить внимание на выращивание овощей в теплицах и парниках.
Разведение овец: Шерсть и мясо
Животноводство
Животных разводят для получения молочной и мясной продукции, а так же и шерсти. Востребованность овечьей шерсти, баранины, овечьего сыра и ягнятины с каждым годом возрастает в геометрической прогрессии.
Разведение свиней: мясо свинины
Животноводство
Господдержка будет осуществляться до 2017 года на приобретение крупного и мелкого рогатого скота, а также кроликов, птиц и пчел. В 2016 году на Псковскую область уже зарезервировано 19 млн рублей для развития приоритетных направлений в животноводстве.
Фруктовый бизнес: яблоки, груши, апельсины
Выращивание фруктов как бизнес во время импортозамещения - очень перспективное занятие. Ещё старайтесь сажать разные сорта плодовых деревьев, чтобы одни давали урожай летом, вторые осенью, а третьи зимой.
Овощеводство: картофель, морковь, капуста.
Овощеводство - очень популярный вид сельскохозяйственного бизнеса. Популярен он благодаря постоянному спросу на овощи, а это является гарантией постоянной прибыли и возможности сбыта выращенного урожая.
Разведение кроликов как бизнес
Животноводство
С учетом того, что кролики очень активно размножаются, вполне реально на ферме удерживать 300 самок и 70 самцов, которых за год увеличиться до 2000 особей, а это не много, не мало - 3, 5 миллионов рублей.
Пчеловодство, как перспективный бизнес на земле
Главным и неоспоримым преимуществом пчеловодства является отсутствие налогообложения для данного вида предпринимательской деятельности, что зафиксировано в Налоговом кодексе Российской Федерации. Естественно, подобная льгота предоставляется только при предъявлении определенных документов.
Фуа-гра: выращивание гусей и уток.
Птицеводство
Фермеры, которые решили выращивать фуа-гра в период действия программы импортозамещения, обладают многими преимуществами, первым из которых является востребованность данного продукта и его дефицит на рынке.
Бизнес по выращивание кур: мясо курицы.
Птицеводство
С введением санкций национальный производитель потерял зарубежного конкурента, что послабило ситуацию на рынке. Поэтому огромный спрос в союзе с отсутствием крупных конкурентов позволяет национальному производителю наращивать и увеличивать производство куриного мяса.
Лесопилка как бизнес
Основная продукция лесопилки - это распиленная древесина, которая имеет побочные продукты в виде обрезков и опилков. Обрезки часто приобретают для изготовления поддонов, а опилки можно реализовать для нужд сельского хозяйства в качестве удобрений и основы для выращивания грибов.
Бизнес по выращиванию осетра на черную икру.
Рыбоводство
Всего за 2015 год России поставила на мировой рынок втрое больше черной икры, чем за предыдущие годы. Это доказывает, что такой нераспространенный бизнес по производству черной икры - рентабельный.
Перепелиное мясо и яйца.
Птицеводство
Мясо перепела - это полностью экологически чистый продукт, так как птицу выращивают без единой вакцины и лечения, поэтому этот факт так привлекает покупателя. Рентабельность и прибыльность данного бизнеса зависит от двух факторов - это соответствующий корм и необходимая для нормального развития птицы температура в 18 градусов, которую нужно постоянно поддерживать.
РАССКАЖИТЕ О НАС  
Программа импортозамещения введена для того, чтобы вытеснить как можно больше импортной продукции, в том числе иностранных фруктов и овощей. На импортированные фрукты и овощи приходиться 50%, остальные 50% вырабатывает национальный производитель, поэтому данная отрасль сельского хозяйства нуждается в поддержке и расширении.
Прибыльные виды бизнеса на земле сельхозназначения, связанные с флорой:
- Выращивание грибов. Особенностью данного занятия является малый стартовый капитал. Преимущества бизнеса, построенного на выращивании грибов: этот продукт не требует специальных климатических условий - влага и средняя температура - это все, что потребуется; занимаясь выращиванием грибов не обязательно сооружать теплицы, можно обойтись обычными подвальными помещениями; грибы во все времена были дорогостоящим продуктом, поэтому все вложения отлично окупаются. Что нужно, чтобы начать бизнес по выращиванию грибов: мешки с опилками, полиэтиленовые мешки, помещение и семена.
- Выращивание и разведение культур и ягод. Культуры, которые пользуются постоянным спросом: чеснок, зелень, фасоль, клубника, малина и смородина. Для того, чтобы начать данный бизнес, необходимо обзавестись урожайными саженцами или семенами, а так же удобрением. Позаботиться нужно будет и о дополнительном поливе, так как вышеуказанные культуры очень привязаны к влаге. Можно сказать, что урожай полностью зависит от водоснабжения растений. Сбор ягод нуждается в дополнительных рабочих руках, поэтому, занимаясь выращиванием культур и ягод, необходимо нанимать работников. Выращивание ягод хоть и сезонное занятие, но очень прибыльное.
- Бизнес на зелени. Особенностью выращивания зелени является тот момент, что для раскрутки данного бизнеса, нужен минимальный стартовый капитал, так как посадочный материал - дешевый, а способы ухода очень просты и не требуют сложных техник. Очень перспективное занятие, для которого потребуется: теплица, которая позволит вам выращивать зелень круглый год, и семена. Начать выращивать лучше всего самую востребованную зелень: это укроп, петрушка, зеленый лук и салат.
- Бизнес по выращивание овощей по своей структуре похож на выращивание зелени. Для этого вам потребуется земельный участок, на котором вы возведете теплицы, и семена. Наличие теплиц позволит вам практически круглый год выращивать овощи. Если рассматривать бизнес по выращиванию овощей как сезонное занятие, то сажать нужно картофель, капусту и морковь. Эти овощи очень рентабельны по одной причине: они не очень зависят от погодных условий по сравнению с помидорами или огурцами. Собранный урожай можно, как продавать, так и консервировать, реализовывая в готовом виде. Естественный и искусственный методы полива земельного участка
- Огромным спросом на сегодняшний день пользуются национальные цветы, в особенности после запрета ввоза растений с Голландии. Все, что вам потребуется для разведения цветов, - это парник, обустроенный нужными автоматизированными системами, которые отвечают за соответствующий микроклимат, и семена. Разводить лучше всего розу, так как это самый востребованный цветок. Выбирать сорт роз стоит такой, который отлично адаптируется к любой почве. Проблем с реализацией товара не должно быть, так как цветочный рынок сегодня на половину пуст.
- Выращивание зерновых культур. Особенностью данного бизнеса является потребность в приобретении земельного участка большой площади. Вариаций на тему «что посадить» - множество: это может быть и кукуруза, и пшеница, и разнообразные крупы. Определяться с зерновой культурой необходимо исходя от климата, в котором вы хотите построить бизнес. Гречка и рис, например, очень любят влагу, а просо - наоборот, очень устойчивое к засухе. Бизнес, построенный на выращивании зерновых культур, - затратный, но и окупаемый во время сбора урожая.
- Актуальным занятием во времена импортозамещения является выращивание фруктов, так как половина этого продукта импортируется Россией из-за рубежа. Этот бизнес требует минимальных вложений, но нуждается в долгом ожидании прибыли. Выращивать можно яблоки, сливы, вишни и даже виноград, учитывая место земельного участка. Посаженный сад сможет плодоносить через 5-6 лет.
В связи с контрсанкциями и программой импортозамещения сельского хозяйства сегодня является приоритетным направлением в экономике страны. Сегодня активно разрабатывается план по улучшению состояния сельского хозяйства, финансируются многие проекты, именно в этот период страна нуждается в собственных национальных производителях. Имея государственную поддержку, идею и желание, можно открывать свой сельскохозяйственный бизнес.
Поскольку земли с/х категории являются одновременно средой, ресурсом, средством производства и территорией интересов физических и юридических лиц, возникла необходимость создания специального федерального закона - 101 ФЗ от 26.06. 2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», из которого следует, что земли сельскохозяйственного назначения - это базовый ресурс сельского хозяйства, то есть почва и все, что на ней может расти.
Последняя редакция закона об обороте земель сельхозназначения была в 2015 году, который считается началом новой волны земельной реформы. Новой земельной реформе предшествовал целый ряд изменений, среди которых можно выделить как наиболее значимые следующие:
- Из п.1 ст. 10 изъято требование обязательного прохождения процедуры торгов в виде конкурсов и аукционов при предоставлении гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков с/х назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
- Произошли некоторые изменения в правилах покупки и аренды земельных участков сельскохозяйственной категории. Новая редакция закона по-прежнему сохраняет такое право за юридическими или физическими лицами, которые пользовались участком на праве аренды надлежащим образом. Однако устранены ограничения по цене сделки и срокам продолжительности аренды;
- Расширены возможности использования земель, занятых пастбищами в районах крайнего Севера. Если ранее такие пастбища, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могли быть переданы только на праве аренды, то теперь к такому праву добавилось еще и безвозмездное пользование ;
- Правила и условия принудительного изъятия земель, несмотря на наличие новой редакции, изменены незначительно. В ближайшее время, в связи с готовящимися новыми законами в земельном праве, следует снова ждать изменений и правок, как в Земельный Кодекс, так и в Федеральный Закон № 101.
Кто может использовать земли сельхозназначения
Владение, пользование и распоряжение землями называется имущественными земельными отношениями, а процесс регулируется Гражданским Кодексом РФ. Законодательство предусматривает пять форматов использования земли.
Согласно нормативам, вы можете быть:
- Собственником земельного участка;
- Землепользователем. В этом случае вы владеете или пользуетесь земельным участком с правом бессрочного (постоянного) пользования, а также безвозмездного срочного пользования (то есть государство выдает вам землю бесплатно, но на определенный срок);
- Землевладельцем. В этом случае вы можете пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения;
- Арендатором. Вы пользуетесь земельным участком на основании договоров аренды или субаренды;
- Обладателем сервитута. Вы имеете право ограниченного пользования чужого земельного участка.
Как используют земли сельхозназначения
- Личные подсобные хозяйства (пашни, сады, огороды и тд);
- Коллективно-фермерские хозяйства (животноводство, рыбоводство, пчеловодство и тд)
- Индивидуально жилищное строительство (дачи, экопоселения и тд);
- Казачьи общества. Хозяйственные объединения и товарищества, производственные кооперативы, унитарные предприятия (муниципальные и государственные), прочие коммерческие организации;
- Некоммерческие общества, в том числе религиозные, а также потребительские союзы;
- Учебные, опытно- и учебно-производственные, учебно-опытные подразделения при научных и образовательных организациях, осуществляющих подготовку специалистов в области с/х деятельности, общеобразовательных учреждений.
- Сельхозяйственный туризм;
- Ведение сельскохозяйственного производства;
- Создание защитных лесных насаждений.
Что можно строить на сельскохозяйственных землях
П. 11 ст. 85 ЗК РФ разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также пашен и многолетних насаждений. В целом, если говорить о землях с/х назначения, а не о сельскохозяйственных угодьях, то можно прийти к выводу о том, что строить можно все, кроме промышленных предприятий.
Впрочем, возможно возведение строений, предназначенных, например, для переработки молочной продукции, консервирования плодо-овощной продукции, что, по-сути, тоже является производством. Но такие производства могут действовать на сельскохозяйственных землях только в небольших масштабах и только на землях с соответствующим разрешенным использованием .
Можно ли строить жилой дом на сельскохозяйственных землях
А вот жилищное строительство возможно только в следующих случаях:
- На землях, отведенных под дачные посёлки (ДНП). Здесь законом допускается строительство дачных домиков и вспомогательных строений. Однако нигде нет указаний на то, каким он должен быть. Используя эту лазейку в законе, люди в качестве дачного домика возводят полноценные жилые дома. При этом могут возникнуть проблемы с пропиской и коммуникациями;
- В пределах территории садово-некоммерческого товарищества (СНТ). Фактически это те же дачи, только с уклоном на ведение садоводства и огородничества;
- На землях, отведенных под фермерские хозяйства. Здесь можно построить не только производственные и вспомогательные строения, но и полноценный дом в несколько этажей. Однако для этого необходимо зарегистрировать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) как юридическое лицо и действительно заниматься на участке сельским хозяйством;
- На землях, находящихся за пределами поселений и отведенных под формирование личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В этом случае также необходимо использовать землю по назначению, а под жилую застройку отводится лишь 20% площади участка.
До выхода в свет закона о родовых поместьях , самым простым вариантом застройки на с/х земле было строительство дачного дома с последующим получением статуса жилого объекта, а самым трудоемким - коллективное фермерское хозяйство.
Можно ли строить склад и дорогу
Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.
В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.
Как заработать на земле сельхозназначения
Выучить полную классификацию назначения земель конечно можно, но самые перспективные для инвестора - это земли сельхозназначения, расположенные вокруг населенных пунктов, за границами жилых поселений. К с/х назначению относят земли с плодородными почвами под насаждения, пашни, сенокосы, лесные угодья. Государство поощряет использование физическими лицами сельскохозяйственных земель и создание личных подсобных хозяйств.
Если у вас нет денег, но есть коммерческий план, вы можете взять землю в аренду у местной администрации . Распределение осуществляет фонд перераспределения земель. Сведения о наличии земель в фонде являются общедоступными.
О том, что государство выдает землю каждому, кто сможет использовать ее по назначению, вы уже знаете. Осталось выяснить, как сельхоз земля может приносить доход. Ответов на этот вопрос гораздо больше, чем вы себе представляете, а стать инвестором с вложениями 10-50 тысяч рублей вполне реально. Способов управлять недвижимостью для получения дохода так много, что все они до конца не открыты. Здесь работает все:
- классические и стандартные сценарии создания ферм и садов:
- инновационные и продвинуты методы развития сельскохозяйственного туризма;
- применения собственных управленческих идей и решений в рамках законодательных нормативов.
Потенциал российских земель огромен. Уровень знаний россиян в этой сфере крайне низок, а прибыльность каждого из сегментов капитализации сельхоз земель может достигать 1000%. Сельскохозяйственная отрасль активно финансируется и поощряется государственными и финансовыми экономическими структурами.
На некоторые проекты потребуются базовые активы, под некоторые проекты банки охотно выдадут кредит, но максимальный эффект при инвестировании в земли сельхозначначения, достигают собственные стратегии, не обремененные банковскими займами. Достаточно иметь на руках небольшой стартовый капитал, приправленный хорошей идеей. Закладывайте в основу своей работы не воздушную идею, а четко структурированный и объективно взвешенный бизнес-план.
Откуда берутся новые земли сельхозназначения
Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.
Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями - в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.
Земельный участок
Стоит ли говорить о том, что у семидесяти процентов жителей нашей страны имеется в собственности . Как правило, к его приобретению наши соотечественники относятся очень тщательно и внимательно. Правильно выбрать земельный участок не так просто, как может показаться на первый взгляд. Очень часто проблемы, связанные с выбором земельного участка начинаются именно потому, что покупатель не имеет четкого представления о том, для чего ему нужен земельный участок.
Таким образом, получается, что при выборе земельного участка нам в первую очередь необходимо учитывать его назначение. Однако вся проблема заключается в том, что многие люди приобретают участок с какой-то одной целью, но в процессе ее реализации понимают, что земельный участок можно использовать и для решения других задач. К сожалению, далеко не всегда можно это устроить. Именно поэтому, прежде чем приобретать земельный участок, необходимо четко знать и понимать, какие способы эксплуатации земли вообще могут быть.
Назначение земельного участка
Существует большое количество вариантов назначения земельных участков . Именно на них следует опираться при выборе земли под строительство загородного дома. Однако давайте остановимся на данном вопросе более подробно. Итак, как можно было догадаться, одним из основных вариантов назначения современного земельного участка является приобретение под строительство. Тут следует сказать о том, что строиться на участке могут как дома, коттеджи, дачи, так и прочие бытовые либо производственные постройки.
Однако приобретение земли под строительство, хоть самый распространенный, однако далеко не единственный вариант. Также довольно часто земля используется исключительно в целях выращивания сельскохозяйственных культур. Здесь можно также отметить и возможность создания садов, огородов и многих других подобных объектов. Вместе с тем, стоит обратить ваше внимание на то, что нередко земельные участки приобретаются под создание животных заповедников, гостиниц и так далее.
Правовые нормы земельного участка
Многие полагают, что для создания огорода или определенного места под выращивание сельскохозяйственных культур достаточно всего лишь приобрести землю, однако на самом деле все намного сложнее. Просто купить земельный участок и использовать его для выращивания плодов у вас не получится. Обратите свое внимание на то, что в наши дни земельные участки можно приобретать и оставлять за собой право на их владение лишь в том случае, если на земле будет возведена какая-либо постройка.
Успокаивает лишь тот факт, что возводить целый дом или коттедж для этого вовсе не обязательно. Для решения данной задачи вполне оптимально может подойти современная бытовка. Именно поэтому не стоит расстраиваться раньше времени. К тому же, если вы собираетесь использовать землю для выращивания культур на продажу, то все это более чем окупится. Однако помните, что если вы собираетесь создать на своем участке фермерское хозяйство, то вам придется оформить все в специальном государственном органе.