Сдать в аренду без налогов. Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры
Квартиранты сказали, что консьержка как-то связана с налоговой. С управляющей компанией у меня проблем нет, в квартире счетчики, и всех все устраивает. Но вот проблем с налоговой я боюсь. Могут ли меня наказать?
■ Давайте все же начнем с ваших обязанностей. Налог на доходы арендодатель должен платить обязательно, поскольку получил прибыль. Многие оставляют деньги себе и живут в страхе, а ведь сумма налога за сдачу жилья не убийственная — 13% от дохода. Как и всем людям, живущим не на одну зарплату, вам надо представить в налоговую инспекцию декларацию. Сдается она до 30 апреля следующего после сдачи жилья года. За опоздание штрафуют.
Непредставление декларации считается правонарушением и влечет взыскание штрафа в размере 5% от суммы налога, подлежащей уплате, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для представления декларации.
Непредставление декларации более чем на 180 дней наказывается штрафом в размере 30% от суммы налога и 10% от суммы налога, подлежащей уплате, за каждый полный или неполный месяц, начиная с 181 -го дня. В целом размер штрафа не может быть меньше 1000 руб., а вот больше — запросто.
§ Ст. 229 Налогового кодекса РФ
При крупной сумме уклонения от налогов штраф может достигать трехсот тысяч рублей. Если речь о престижном столичном жилье, то имеет смысл упомянуть о том, что, если за три последних года не заплатили налог на сумму более 600 000 руб., — это уже настоящее преступление и предусматривает наказание в виде лишения свободы на срок до трех лет.
§ Ст. 198 Уголовного кодекса РФ
Поэтому, несмотря на то, что у обычных людей суммы дохода от аренды намного скромнее, не стоит забывать о серьезности самого нарушения.
Но инспекторы не всегда находят нарушителей. Зачастую, даже если люди заключают договор найма, чтобы обезопасить себя в случае спорной ситуации, о существовании этого документа знают только арендодатель и жилец. В этом и заключается проблема для налоговых органов.
Договор аренды составляется в письменной форме и регистрируется, только если имущество сдается человеку на срок более года или если имущество сдается организации (на любой срок).
§ Ст. 609 Гражданского кодекса РФ
Тогда инспекторы и органы госрегистрации меняются сведениями. Но если договор аренды квартиры заключен сроком менее чем на 12 месяцев, то регистрировать его не нужно. И доказать факт сдачи квартиры будет довольно сложно. Некоторые люди идут другим путем: уменьшают в договоре сумму оплаты или сводят ее к оплате коммунальных платежей, расходов на свет и воду. Но тут уже могут взбунтоваться ваши жильцы, испугавшись, что в случае досрочного расторжения договора они не смогут вернуть с вас сумму, которую заплатили на самом деле.
Само же по себе возможное сотрудничество консьержки с налоговой (или участковым) не гарантирует вам неприятностей с инспекторами. Факт проживания людей не говорит о том, что вы на этом зарабатываете (вы могли попросить кого-то присмотреть за жильем или по доброте душевной пустить пожить друзей).
Неприятности грозят, если поссоритесь с жильцами. Если у них есть договор с реальной суммой оплаты и расписки, они могут сдать вас налоговикам.
Свободную квартиру можно сдать в аренду, необходимо уплачивать от . Как правильно уплачивать от сдачи квартиры в аренду налоги , и как на этом сэкономить? Такие вопросы интересуют каждого собственника.
Какие предусмотрены налоги на аренду жилья?
Собственником квартиры может быть и физическое, и юридическое лицо. Но, в любом случае, арендная плата является дополнительным доходом. Следовательно, с неё должны уплачиваться налоги.
Если арендатор квартиры - физическое лицо, то с арендной платы он должен уплачивать подоходный налог. Его ставка равна 13% для резидентов нашей страны, и 30% - для нерезидентов.
Если арендатор юридическое лицо, то здесь предусмотрено несколько вариантов:
- Если предприятие применяет «упрощёнку», то арендная плата относится к доходам, и налог уплачивается в зависимости от налоговой базы;
- Если предприятие применяет общую систему налогообложения, то арендная плата является доходом, который увеличивает налоговую базу для исчисления налога на прибыль.
Если арендатор является физическим лицом
Если арендатором жилья является физическое лицо, то ему (собственнику - арендатору) необходимо уплачивать подоходный налог с арендной платы за квартиру. Как вариант - регистрация ИП и уплата единого налога на упрощёнке, или же покупка патента на сдачу свой квартиры в аренду.
Собственнику квартиры необходимо заключить с арендаторами договор на аренду квартиры . Те из собственников, кто не желает этого делать, должны иметь в виду, что для правоохранительных органов - это уклонение от неуплаты налогов.
Со стороны налоговиков система отслеживания неплательщиков ещё не совсем отлажена. Но, они принимают все возможные меры, чтобы «уклонистов» с каждым годом становилось всё меньше.
Конечно, никто не хочет расставаться со своими деньгами. И уплачивать государству налоги. Но, существует несколько способов экономии на уплате налогов.
Подоходный налог
Процентная ставка налога равна 13% для резидентов нашей страны, и 30% - для нерезидентов - лиц, проживающих на территории нашего государства менее 183 дней в году.
Отчитываться перед налоговыми органами необходимо каждый год. До 30 апреля того года, который следует за годом получения арендной платы. Собственник квартиры должен подать декларацию в налоговую.
Если собственник вовремя не уплачивает налог по причинам, не зависящим от него, то он должен будет заплатить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (п. 1 ст. 122 НК РФ). Если же собственник умышленно не платит подоходный налог от сдачи квартиры в аренду - то штраф уже будет 40% от неуплаченной суммы (п. 3 ст. 122 НК РФ). За несколько лет неуплаты сумма штрафа и налога к уплате может быть достаточно большой.
Упрощённая система налогообложения как способ экономии собственных средств
Для экономии своих средств, собственник квартиры может зарегистрировать ИП. Сделать это совсем не сложно. В качестве системы налогообложения выбрать «упрощёнку», а налоговой базой - доходы ИП.
Таким образом, экономия личных средств выходит существенная. Но, подоходный налог необходимо уплачивать раз в год, а при применении УСН необходимый каждый квартал делать авансовые платежи по налогу. Декларация сдаётся также - до 30 апреля.
Авансовые платежи рассчитываются нарастающим итогом с начала года за квартал, затем за полугодие, затем за 9 месяцев. Если ИП делает отчисления в ПФР и ФСС, то он имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на сумму уплаченных таких платежей в текущем периоде. Сумма к уменьшению равна 100% всех платежей.
Сумма авансового платежа равна произведению всей арендной платы за квартал и процентной ставке. При правильном исчислении и уплате авансовых платежей, в годовой декларации должна быть отражена сумма, которая уже фактически уплачена собственником.
Для того чтобы налоговая база была правильно исчислена, ИП, он же собственник квартиры, должен вести книгу доходов и расходов. Это необходимо для целей налогового учёта.
Покупка патента как налог на аренду квартиры
Есть ещё одни способ экономии. Это патентная система налогообложения. Для этого также необходимо регистрировать ИП.
Для применения такой системы необходимо купить патент на аренду жилья. Сумма налога к уплате рассчитывается как 6% от предполагаемого годового дохода от осуществления конкретного вида деятельности. В этом случае - сдача жилья в аренду.
Предполагаемый головой доход от той или иной деятельности устанавливается на законодательном уровне. Например, в Москве, в 2014 году, годовой предполагаемый доход для расчёта налога по патентной системе налогообложения для сдачи жилья в аренду, равен 1 млн. рублей. Об этом говорится в Законе г. Москвы от 20. 11. 2013 года № 62 «О внесении изменений в ст. 1 г. Москвы от 31. 10. 2012 года № 53 «О патентной системе налогообложения».
Следовательно, сумма налога к уплате будет равна 60 000 рублей в год (1 млн. * 6%) за один самостоятельный объект недвижимости. Есть в собственности 2 или более квартир, то соответственно и сумма налога возрастает в несколько раз.
Приобретается патент максимум на год. Об этом говорится в п. 5 ст. 346. 45 НК РФ. От этого зависит и сумма налога к уплате. Если патент приобретается на срок менее года, то сумма налога к уплате будет равна произведению налога за месяц и количества месяцев, на которые куплен патент. Для наглядности можно привести пример.
Патент куплен на 7 месяцев. Тогда сумма налога к уплате будет равна (60 000 / 12 месяцев) * 7 = 35 000 рублей.
От срока, на который куплен патент также зависит и срок его уплаты. Об этом говорится в ст. 346.51 НК РФ. Если патент покупается на срок меньше, чем полгода - то в течение 25 дней после покупки патента нужно уплатить всю сумму налога.
Если патент приобретается на срок от полугода до года, то налог платится в 2 этапа:
- В течение 25 дней после покупки нужно уплатить 1/3 от всей суммы налога:
- И за месяц до окончания налогового периода внести 2/3 суммы всего налога.
Представлять налоговую декларацию по такой системе налогообложения не нужно.
Если собственник квартиры - юридическое лицо
Если юридическое лицо решило сдавать квартиру в аренду, то договор аренды необходимо заключать в обязательном порядке. В нём необходимо указать, каким образом платежи за аренду будут поступать к собственнику - ежемесячно, ежеквартально, равными суммами или же частями. Это нужно для правильного отражения поступивших доходов для расчёта налог на прибыль.
Если предприятие применяет УСН, то положения по уплате налога такие же, как и у ИП. Только предоставлять налоговую декларацию в инспекцию необходимо до 31 марта следующего года.
При применении общего режима налогообложения, предприятие уплачивает налог на прибыль.
Если аренда жилого помещения является основной деятельностью юридического лица, то доходы от аренды являют доходами от реализации (ст. 249 НК РФ). В этом случае, для целей налогообложения важно правильно учитывать доходы, то есть арендную плату.
Для правильного налогообложения организаций при расчёте налога на прибыль, доходы признаются в том отчётном периоде, в котором они должны быть, независимо от того когда произошло фактическое поступление денежных средств за аренду. Если в договоре указано, что арендная плата уплачивается одни раз в месяц до 20-ого числа, то и признаваться доходом она будет каждый месяц.
Если сдача в аренду квартиры не является основным видом деятельности, то и арендная плата будет признана внереализационными доходами (п. 4 ст. 250 НК РФ).
Все расходы, которые арендатор несёт на содержание квартиры, являются внереализационными расходами, согласно пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ. К таким же расходам относится и амортизация квартиры. Они уменьшают налоговую базу для исчисления налога на прибыль.
Ставка налога на прибыль - 20% от величины фактической прибыли. При этом 2% отчисляется в федеральный бюджет, а остальные 18% - в бюджет того субъекта федерации, где предприятие ведёт свою основную деятельность.
Не стоит забывать, что предоставлять декларацию по налогу на прибыль необходимо также каждый квартал. Это нужно сделать в течение 4-ёх недель после окончания квартала. Годовую же декларацию нужно сдать не позднее 28 марта следующего года (п.3 и п. 4 ст. 289 НК РФ).
В конце каждого квартала декларация сдаётся в инспекцию по месту своего нахождения.
Не стоит забывать и про НДС. Он уплачивается с каждой арендной платы, в размере 18%.
Сдача квартиры в аренду – один из главных дополнительных (а иногда и основных) заработков в Москве. Большинство граждан не торопится сообщать об этом государству, поскольку оно непременно затребует свои законные 13%. Так чем такое молчание может грозить счастливому обладателю лишней квартиры или комнаты?
Иллюстрация: Ирина Фатеева
Закон и наказание
Согласно законодательству, предполагает, что собственник обязан декларировать доход и платить налоги. Если этого не сделать, можно попасть под ответственность по одной из нескольких статей в зависимости от ситуации, а именно:
- — Неуплата или неполная уплата сумм налога (штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога или 40%, если деяние совершено умышленно, плюс пени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога – процентная ставка – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка).
- — Незаконное предпринимательство (штраф до 300 тыс. рублей, обязательные работы сроком до 480 часов или арест до 6 месяцев), если общий доход от этого предпринимательства превышает 1,5 миллиона рублей. Но статья эта не может быть применима, если жильё покупалось для личных нужд.
- — Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица, если размер недоплаты превышает 10% от общей суммы налога/сбора, подлежащей уплате (штраф – от 100 до 300 тыс. рублей или заключение на срок до 1 года). Разница от ст. 122 НК РФ в том, что предприниматель не подаёт декларацию в принципе, указывает ложные данные, прячет имущество или деньги, на основе которых взыскиваются налоги и т.д.
Важно! Если арендодатель совершил преступление впервые и полностью выплатил налоги, сборы и пени, то он освобождается от уголовной ответственности.
Важно также отметить, что государственной регистрации подлежат договоры аренды квартиры, заключенные на один год и более. С юридическими лицами заключается договор аренды, а с физическими — договор найма (и он не подлежит обязательной государственной регистрации).
Как налоговые органы узнают о сдаче?
Между арендодателями и налоговиками идет своеобразная война, в которой органы проигрывают по всем фронтам. Доказать факт можно только с помощью договора, который арендодатель сам же и принёс, или при наличии чеков, в которых чёрым по белому написано — «за аренду квартиры». Но если он этого не сделал, то обвинить законопослушного гражданина в уклонении от уплаты налогов практически невозможно, ведь в чужой квартире может жить не арендатор, а друг/кум/сват/брат, которого просто пустили последить за пустующей квартирой.
Важно! Проживание не в своей квартире как таковое не является правонарушением.
Если ведете себя тихо, то «сдать» вас могут только любопытные бабушки у подъезда, если, конечно, сумеют доказать, что в квартире живут именно квартиранты, а не кто-то из многочисленной родни. Более того, даже если сотрудники ФНС посетят квартиру, им никто не обязан открывать, а вламываться в дверь, не имея на то основания, правоохранители не станут.
Ещё одна опасность заключается в том, что «донести» на квартиросдателя может сам квартиросъёмщик. Ситуации бывают разные, а подозрения в неуплате собственником квартиры налогов могут стать хорошим рычагом давления в спорных ситуациях.
Уловки и ухищрения
Помимо совсем уж очевидного способа, при котором обе стороны процесса попросту умалчивают квартиры и тихонько решают все вопросы один на один, в интернете можно найти целый список ухищрений, благодаря которым, по мнению советчиков, реально и закон не нарушить, и налоги не платить.
- Самый очевидный способ – заключить договор аренды не на год, а на, допустим, 360 дней, если речь идёт о соглашении с юридическими лицами. Таким образом можно его не регистрировать, а просто перезаключить. Ведь, согласно НК РФ, регистрации подлежит договор, заключенный на год или более.
- Кто-то подстрекает начинающих арендодателей уничтожать перед обязательной уплатой налогов в апреле. С одной стороны, договор дисциплинирует арендатора, но если нет договора на момент подачи налогов, то, соответственно, нет и налогов.
- Повторяя вышесказанное, можно подчеркнуть, что обязательной регистрации подлежит договор аренды, заключенный с юридическими лицами на год и более, а договор найма, заключаемый физическими лицами — нет. Соответственно, если просто помалкивать о договоре, то доказать факт его наличия будет невозможно.
- Наличие договора как такового не означает, что арендатор ежемесячно вносил оплату, а арендодатель получал её. Даже налоговые инспекторы не имеют возможности доказать это, несмотря на наличие договора на руках. Арендодатель запросто может заявить, что никаких денег не получал, а выгнать квартиросъёмщика не может из-за этических соображений или по каким-то иным причинам.
- Также встречаются рекомендации заключить срочный или бессрочный договор безвозмездного пользования квартиры с родственниками.
Андрей Шенин
Если вы имеете статус ИП, то размер налога также будет различаться, в зависимости от выбранной системы налогообложения.
Разберем возможные варианты.
Популярные варианты
ВАЖНО! Наряду с налогом на доход, ИП должен оплатить фиксированную сумму страховых взносов в пенсионный и мед.фонды. Это – единственное исключение, поскольку страховые взносы уменьшают размер налога.
Страховые взносы необходимо внести до конца текущего года, иначе будут начислены пени. Если ИП не имеет наемных работников (а скорей всего арендодатель обойдется без них), то он может уменьшить размер налога на всю сумму уплаченных страховых взносов . Если сумма налога будет больше суммы взносов, то фактически ИП заплатит фиксированный страховой взнос в полном объеме и налог в виде разницы между 6% от дохода и взносом. А если сумма налога будет меньше размера взноса, то ИП заплатит только страховой взнос – налог в этом случае будет нулевым, но декларацию сдавать все равно необходимо.