Необходимость межевания участка: зачем это надо? Порядок межевания земельного участка Обязательное межевание садовых участков.
До 2017 года собственники дач могли совершать любые действия с землей, имея на руках кадастровый паспорт, в котором отмечено, что границы землевладения не определены в соответствии с земельным законодательством.
Это значит, что можно было продать, подарить, передать по наследству участок СНТ, который не прошел межевание. Эти льготные условия должны были сохраниться до 1 января 2018 года.
Но законодательная база, на которой основывается право распоряжаться участками без межевания, недавно претерпела большие изменения. До 2017 года действовал старый порядок регистрации прав на недвижимость по закону N 122-ФЗ от 21.07.1997 .
Отсутствие уточненных границ не служило поводом для прекращения регистрации прав в отношении участка, если он предназначен для дачного или садоводческого хозяйства. Закон N 447-ФЗ от 22.12.2014 содержал положение, что возможность регистрации сделок с участками, не прошедшими межевание, истекает 1 января 2018 г.
Таким образом, все ждали, что продажа дач без межевания станет невозможной с 2018 года.
Но 1 января 2017 года вступил в силу новый закон о регистрации недвижимого имущества от 13.07.2015 N 218-ФЗ . В нем не содержится положений, допускающих регистрацию перехода садовых участков с неопределенными границами к другим собственникам.
Напротив, в п. 25 статьи 26 сказано, что регистрация приостанавливается, если не уточнены границы участка, а уточнить их можно только путем межевания.
Таким образом, межевание фактически стало обязательным еще до истечения установленного ранее срока.
Во многих регионах Росреестр уже отказывает зарегистрировать переход права, если нет межевания.
Данного закона, где говорится об упрощенном порядке регистрации собственности на участок, подходит только к первичной постановки земли на учет, а не к продаже или другому распоряжению.
При этом проходить межевание, если нет намерения распорядиться своей землей, не обязательно – чтобы работать на своем дачном участке и платить за него налоги, достаточно зарегистрировать собственность.
Без межевания становится не обойтись, если грядет продажа дачи, строительство на садовом участке дома или если есть спор с соседями о границах земли.
Внимание! Есть возможность пройти межевание за муниципальный счет, если дождаться, пока в садоводстве начнутся комплексные кадастровые работы. В ходе них все участки на определенной территории будут обмерены и сведения о них занесены в реестр недвижимости.
С чего начинать межевание садового участка и как провести?
Если вам требуется провести межевание, нужно обратиться к кадастровому инженеру или в организацию, у которой в штате есть кадастровые инженеры, и заключить с ними договор подряда. Найти такого специалиста можно в интернете или через знакомых, которые уже проводили эту процедуру.
При выборе специалиста нужно проследить, чтобы он имел действующий квалификационный аттестат. Можно сделать это двумя способами:
- запросить копию квалификационного аттестата в организации, с которой вы собираетесь заключить договор на кадастровые работы;
- проверить информацию о специалисте на сайте Росреестра в специальном реестре кадастровых инженеров.
К заключению договора надо подготовить следующие документы:
В договор обязательно должна входить смета, которой определяется стоимость работ.
После включения в дело кадастрового инженера он сам оповестит о межевании соседей, проведет необходимые обмеры и подготовит межевой план к подаче в Росреестр, а может и сам представить документы на регистрацию, если так будет согласовано в договоре.
Зачем и как проводить межевание земельного участка в СНТ?
Основной целью проведения работ является идентификация участка с однозначным установлением его границ. Собственник дачи может преследовать следующие цели при заключении договора с кадастровым инженером:
- подготовить документы на дачу для ее последующей продажи, дарения, завещания;
- устранить спор с соседями по поводу пересекающихся или накладывающихся друг на друга границ земли;
- увеличить размер своего надела за счет присоединения к нему фактически используемых соток в размере, не превышающем 10% площади.
Итогом работы кадастрового инженера на участке станет межевой план, который он подготовит в электронном виде, а по просьбе землевладельца – и в бумажном. Если об этом специально договориться, кадастровый инженер может отметить границы участка на местности.
Спор с соседями о границах земли разрешается путем согласования.
Важно! Если сосед не дает своего согласия на оформление участка в данных границах, он прилагает свои возражения к межевому плану и имеет право обращаться в суд. Однако, как таковой, процедуре межевания земельного участка в садоводстве и дальнейшей продаже дачи, наличие спора не препятствует.
Стоимость услуг кадастрового инженера
Цена межевания складывается из двух компонентов:
- геодезическая съемка;
- составление межевого плана.
Геодезические работы для участка меньше 20 соток стоят в пределах 7-10 тысяч рублей. Цена меняется в зависимости от региона. Сложность работ также может повлиять на конкретную цену в каждом случае.
Составление межевого плана, включая согласование с соседями и оформление всех бумаг для подачи в Росреестр, обойдется еще около 5 тысяч рублей.
Сроки проведения процедуры
Обычно на процедуру уходит 1-3 месяца. Процесс затянется, если кого-либо из владельцев смежных участков не удастся оповестить лично или письмом из-за неизвестности его места жительства. Тогда кадастровый инженер даст объявление в местную газету, и придется еще месяц ждать согласия или возражения от соседа.
Сама геодезическая съемка обычно делается за 1-5 дней. Но подготовка всех документов займет не менее месяца.
Как мы видим, потребность в межевании дачных участков возникает у любого дачника, который хочет совершить какие-либо юридические действия со своей землей. Чтобы все прошло по закону, нужно обратиться к аттестованному кадастровому инженеру, проверив данные о нем в Росреестре.
Стоимость межевания не маленькая, но единственным вариантом не платить остается дождаться, когда муниципалитет наймёт кадастрового инженера для проведения комплексных кадастровых работ. Когда это произойдёт – зависит от местного бюджета, а до этого момента участком нельзя будет распорядиться. Так что лучше найти деньги на межевание самому и привести свое землевладение в порядок.
Для начала необходимо определиться с терминами: что такое «межевание», кадастровый учет и кадастровый паспорт.Межевание земельных участков - это геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости, выполняемое геодезическими фирмами (кадастровыми инженерами).
Кадастровый учет – занесение данных по объекту недвижимости в государственный кадастр (реестр) недвижимости.
Кадастровый паспорт – документ установленной формы, содержащий данные по объекту недвижимости, в частности для целей государственной регистрации прав. Для земельных участков может содержать или не содержать данные межевания.
Обязательное межевание земельных участков было отменено законом «О государственном кадастре недвижимости», вступившем в силу 1 марта 2008 года. На практике эта норма стала работать в полном объеме только с лета 2008 года. И владельцы земельных участков стали искать ответ на вопрос: «Обязательно ли делать межевание своего земельного (дачного) участка или нет?».
Кто-то готов поступать по «по-старинке», хоть и дороже, но делать межевание, а кто-то, дополнительно изучив законодательные акты, в том числе по приватизации по упрощенной процедуре, и выслушав мнения авторитетных и независимых специалистов, решил не тратить время и деньги на лишнюю процедуру, и не стал межевать участок. Благо сейчас законодательство разрешает оформлять землю по «дачной амнистии» без межевания. И дачники, ища выход для себя, как же правильно оформить свой земельный участок, задают вопросы о необходимости межевания и соседям, и знакомым, и председателю СНТ, и представителям межевых агенств (естественно материально заинтересованных в межевании лиц) и получают разные ответы. И «за» и «против». Кто же и как отвечает на этот непростой вопрос.
Ответ: «Делать межевание земельных участков обязательно!» Кто же дает такой ответ?
Конечно же, первые - это геодезические фирмы. Здесь - все ясно. Прямая материальная заинтересованность. В Московском регионе зарегистрировано более 370 межевых контор и им как-то нужно существовать.
Во-вторых, агентства недвижимости. У них, как правило, свои связи с межевыми конторами, кроме того, чем больше работы (нужной или ненужной – другой вопрос), в том числе выполняемой контрагентами-геодезистами, тем выше цена услуги по оформлению документов и регистрации прав на недвижимость.
В-третьих, недобросовестные председатели СНТ, получая свои «комиссионные» от «знакомых» межевых организаций, активно пропагандируют приватизацию только с межеванием и только в определенной фирме.
В-четвертых, работники БТИ, занимающиеся в настоящее время техническим и кадастровым учетом строений. Им намного труднее наносить строение на плане участка, полученном по результатам своих измерений рулетками, и хотелось бы использовать готовые электронные координаты угловых точек участка от геодезистов. Есть и другие добровольные агитаторы за межевание, но, кажется, и перечисленных достаточно, чтобы представить, что через такое сито навязывания межевания проскочить довольно трудно.
Ответ: «Межевание земельных участков необязательно!» А это чей ответ?
А это ответ Государственной Думы РФ, выразившийся в принятии Федерального Закона № 93-ФЗ от 30.06.2006 года \"О внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества\".
И кому Вы доверяете больше - решение за Вами.
Конечно же, однозначного мнения по такому важному вопросу как межевание земельных участков быть не может быть силу того, что необходимо учитывать разные обстоятельства. Разные земельные участки, разное их расположение, разные категории самих земель и прочие нюансы не дадут Вам однозначного ответа. Но в 90% случаев земельные участки, выделенные гражданам в различных областях нашей страны для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничестве, схожи по своим характеристикам. И для них мы и разберем все аргументы межевания земли: и «за», и «против». Кому желательно делать межевание, а для кого-то это будут просто выброшенные «на ветер» деньги.
Аргументы «За» - в пользу межевания земельных (дачных) участков
1. Фактическое соответствие границ
Один из положительных доводов в пользу межевания - возможность законного бесплатного увеличения площади земельного участка в пределах нормы предоставления для участков соответствующего назначения и целевого использования. Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления. Но это не значит, что, заказав первым из окружающих Вас соседей межевание своего дачного участка, Вы сможете позахватывать у них, все, что Вашей душе угодно. Во-первых у них есть свои законно им выделенные в СНТ метры (пусть и неприватизированные, или оформленные без межевания), во-вторых существует граница участка (забор), в-третьих, все окружающие Вас соседи должны быть согласны с границами, которые будут указаны в межевом деле Вашего земельного участка и письменно подтвердить свое согласие. В противном случае при спорном вопросе суд может признать Ваше межевое дело недействительным.
Что же тогда подразумевается в этом пункте? А подразумевается здесь - законное фиксирование вместо выделенных Вам или прежнему владельцу когда-то 6 соток, фактически используемых 7 или 8 соток. То есть приведение в соответствие фактических (а не исходных) размеров участка. И в членской книжке Вам после этого впишут фактические размеры участка и никакого самозахвата земель здесь не будет.
На практике я с такой ситуацией сталкиваюсь очень часто. По членским книжкам у дачников стоят 6 соток, самой даче лет 30 и границам (заборам) столько же, а при замере – оказывается 7, а то и 8 соток. И дачник имеет право промежевать этот участок и внести изменения в документы, не затронув ни чьих интересов.
Хотя большинство дачников, настаивают на оформление в собственность земельного участка без межевания и на \"подгонке\" размеров участка под исходные (меньшие) данные. Мол, соседи все хорошие, границы уже давно устоявшиеся, а земельный налог платить меньше. Как делать - право каждого владельца. Только если Ваш участок расположен на дорогостоящей или элитной территории, то лучше не экономить на земельном налоге. Дополнительные метры стоят намного дороже.
2. Наследование с разделом земельного участка
Есть земельные участки, образованные из одного участка при вступлении в права наследования. Границы между этими, самостоятельными по свидетельствам о собственности участками, определены, а вот если на участках расположено домостроение и оно тоже находится в долевой собственности, то и границы могут быть весьма условными. И если родственники не могут договориться между собой о совместном использовании единого участка, или планируется отчуждение одного из них постороннему лицу, здесь конечно без межевания не обойтись.
3. Если Ваш участок не имеет границ и заброшен
Если земельный участок многие годы не используется, и не имеет забора, то у соседей может возникнуть желание захватить соседнюю (т.е. Вашу) территорию. И если Вы проведете межевание Вашего участка, то это будет сдерживать их порывы в отношении границ участка. Хотя лучше еще и поставить забор.
4. Изолированные участки
Есть земельные участки, в адресе которых может быть указано достаточно расплывчатое месторасположение, примерно так: « 520 метров на северо-запад от жилого дома номер 18 деревни...». Но даже в деревне данная территория может быть интересной для третьих лиц, поэтому для такого изолированного участка лучше заранее провести межевание. Или в некоторых садоводческих товариществах есть группы неосвоенных участков с необозначенными границами. Если в Вашем СНТ есть генеральный план в целом не нарушен и часть участков прошла уже прошла межевание, то лучше определить месторасположение и Вашего участка.
5. Земельный участок расположен в дорогостоящем или элитном месте
Если на земельном участке имеется или планируется дорогостоящее строение, и сама земля находится на достаточно дорогостоящей территории, где возможна борьба за каждый метр, а цена этого метра «зашкаливает» за ….$, то межевание однозначно целесообразно.
6. Сложная конфигурация земельного участка
Иногда земельные участки приобретают столь причудливые формы, что определить их площадь без специальных измерений не представляется возможным. Например, часть границы находится на краю обрыва, с другой стороны лес, с третьей поворот дороги, а с четвертой соседний участок участок врезался в Ваш клином. То такой «параллепипед» лучше узаконить, как он есть (то есть провести межевание), чем не обращать внимания на несоответствие фактических и исходных данных земельного участка.
7. Продажа земельного участка
Некоторые покупатели недвижимости не разбираются в вопросах законодательства. Для них, чем больше денег ушло на приватизацию участка, его межевание – тем правильнее и дороже сам участок. Проведенное межевание в глазах таких покупателей может иметь некоторое преимущество. Соответственно это обстоятельство иногда используется владельцами земельных участков при продаже недвижимости. Хотя на самом деле, при наличии желания покупатель сам может после покупки участка заказать дополнительно межевание и внести необходимые изменения в кадастровый паспорт и свидетельство о госрегистрации права.
Аргументы «Против» межевания земельных участков
1. Зачем фиксировать то, что уже зафиксировано?
Как известно, «дачная амнистия» распространяется на земельные участки, предоставленные до вступления в силу Земельного кодекса (2001 г.). Свидетельства о праве собственности на эти участки относятся в основном к 1992-1998 г.г. , а пользование землей могло начинаться еще раньше. То есть в большинстве случаев касается земельных участков с давно сложившимися границами. Поэтому согласно Федеральному Закону № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. \"О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества\" для установления границ участка и постановки его на кадастровый можно не проводить межевание, а самостоятельно сделать описание границ участка и подписать его у председателя СНТ. Конечно, установление и описание границы с использованием сегодняшних процедур межевания, выглядит современно. Но, признавать такой способ закрепления границ единственно законным на сегодняшний день уже нельзя. Почему таблице координат границ нужно доверять больше, чем реальному забору, обозначающему эти границы? А из практики, могу сказать, что по упрощенной процедуре (без межевания) у нас в Волгограде и области можно оформить в собственность практически любые дачные участки (независимо от года приобретения).
2. Что такое « индивидуальная определенность объекта недвижимости»
Один из часто повторяемых доводов сторонников межевания всего и вся касается якобы индивидуальной неопределенности земельного участка, границы которого не описаны по процедурам межевания. (Индивидуальная определенность – обязательное свойство недвижимого имущества, необходимое для его описания при сделках).Но у земельного участка есть адрес, содержащий, например: область, район, наименование сельского поселения, наименование деревни или некоммерческого партнерства, номер участка. А также: площадь, категория земель, разрешенное целевое использование. Разве данная комбинация характеристик участка не является уникальной на всей территории РФ? При постановке на кадастровый учет, в том числе без межевания, добавляется еще и неповторяющийся кадастровый номер участка. Таким образом и устанавливается уникальность данного земельного участка и его индивидуальная определенность. Это как номер нашего паспорт, адрес нашего местожительства и проч. Хорошо еще, что сторонникам межевания всего подряд еще не пришла в голову мысль о необходимости межевания квартир. Ведь где именно проходит граница квартиры в цифрах - тоже не ясно.
3. Экономия времени и средств
Постановка на кадастровый учет земельного участка без межевания происходит значительно быстрее и дешевле, чем с межеванием. В Волгоградской области работы по межеванию стоят в среднем 5 тысяч рублей и длятся от 2 месяцев до одного года. Причем эта цифра без учета постановки на учет строения – садового дома, который тоже требует значительных финансовых средств. Таким образом, вместо 400 руб. госпошлины (за 2 объекта) приходится выложить 10-12 тыс. рублей за оформление земельного участка с межеванием и техпаспортом дома. И это в случае, если всем оформлением Вы будете заниматься лично, без посредника.
4. Недостоверная информация о якобы незаконности приватизации без межевания
Материально заинтересованные сторонники межевания выдали за последние годы много обоснований необходимости межевания, которые содержат недостоверную информацию и ведут к запугиванию и запутыванию собственников земли. Поэтому собственникам земельных участков нужно все хорошо взвешивать, не дать себя запугать и не производить межевание без нужды (о чем – ниже). Например, очень распространен «кошмар» о том, что земельный участок, оформленный без межевания, нельзя не продать, ни подарить, ни передать по наследству и проч. Причем эта информация исходила как от владельцев участков, председателей СНТ, так даже и от одного из чиновников аппарата Администрации (фамилию называть не буду).
Изучив досконально все законодательство по земельному праву, мы подтверждения такой «уникальной глупости» нигде не нашли. И обратились с официальными письмами по разъяснению данного вопроса в самые различные инстанции (от районной, городской Администрации, комитета по земельным ресурсам Московской области, Областного Управления Госрегистрации сделок с недвижимостью до Министерства экономического развития (Федеральную службу Росреестра г.Москва). И ответы, которые мы получили, все говорили об одном: земельные участки, оформленные в собственность по упрощенной процедуре (без межевания) также можно и продавать, и дарить и наследовать и совершать любые действия, наравне с земельными участками, поставленными на учет с межеванием. Именно для этой цели и был принят вышеупомянутый Федеральный Закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 года. А Управление Госрегистрации сделок по Московской области кроме того ответило, что каждый день регистрирует сделки купли-продажи, дарения и проч. таких земельных участков безо всяких ограничений.
Более того, в мае 2010 года по заданию Генпрокуратуры РФ Волгоградская областная прокуратура проводила проверку на предмет соблюдения выполнения вышеупомянутого закона в нашей области. Видимо, такая массовая дезинформация граждан по вопросам приватизации земельных участков уже и до Москвы дошла.
5. Постоянное переоформление документов
Потратившись сегодня свои средства на межевание самого земельного участка, никто не гарантирует Вам, что завтра придется отдавать деньги на другие задумки чиновников в «развитие» темы. Нам с Вами хорошо известны постоянные компании по замене общегражданских паспортов, заграничных паспортов, водительских прав, технических паспортов строений и прочее. Периодически переоформляя документы, приводя их в соответствие с новыми законами, нам приходиться постоянно тратить свои личные средства на одни и те же цели. И никто не гарантирует, что межевое дело, сделанное сегодня, будет соответствовать всем необходимым требованиям через 5-7 лет.
6. Межевые споры
Одним из мифов является убеждение, что межевание помогает преодолевать межевые споры. А на деле все получается точно наоборот: межевание может усугубить судебные разбирательства по границам и провоцирует потенциальные споры, у которых нет объективной реальной природы.
Например. Поставлен на кадастровый учет с межеванием земельный участок. Площадь его увеличена за счет захвата площади соседнего земельного участка, на котором собственник не появлялся многие годы. Акт согласования границы собственник второго участка не подписывал. Второй собственник также решает провести межевание и обнаруживает неправильно установленную соседом границу. Имеем реальный спор. Вряд ли, его можно решить вне судебной процедуры, т.к. первый собственник «прихватил» землю соседа сознательно и от нее не откажется. Если бы его права не были зарегистрированы по результатам межевания, у него еще оставалась бы возможность принять к исполнению, например, предписание администрации садоводства или поселения, просто переставив забор. А так, суд может признать такое межевание (без согласования границы с соседом) недействительным.
Другой пример.Вы производите межевание участка. С одним из соседей вы не дружите, этот сосед не подпишет акт согласования границы в любом случае, хотя его интересы вы не нарушали. И зарегистрировать права собственности на такой участок будет можно только, предъявив документ до разрешении межевого спора. И опять судебное разбирательство, которое может затянуться на годы. Еще одним распространенным заблуждением является мнение собственников, что кадастровые инженеры будут участвовать в разбирательствах по земельным границам и принимать обязательные для исполнения сторонами решения. Ничего подобного. В судах будете участвовать только Вы сами.
7. Некачественная работа кадастровых инженеров
Межевание – достаточно точная инженерная работа. И выполнять ее должны только квалифицированные специалисты. Ранее межевание находилось в ведении БТИ и так соблюдался определенный порядок и качество работы. Сейчас же в Волгограде зарегистрировано более 65 фирм, оказывающих услуги межевания. И далеко не все из них умеют грамотно выполнять свою работу. По опубликованным официальным данным, в нашем южном регионе количество уже выявленных ошибок в межевании составляет более 15 %. Это очень большая цифра. Межевые конторы стремятся как можно больше заработать денег и не всегда уделяют достаточное внимание качеству выполнения своих услуг. Участки «накладываются» друг на друга, границы \"вылазят\" за \"красные линии\" и т.п. Из-за чего это происходит: из-за квалификации исполнителей, из-за того, что участки «обмеряются», не выходя из кабинета, для заказчика работ это не суть важно. Теоретически, заказчика работ все это не касается, геодезисты должны сами разбираться друг с другом. Но на практике за все отвечает заказчик межевания и все споры решаются за его деньги.
Значительное количество геодезических фирм, появившееся на рынке в последние 3-4 года из-за резкого увеличения спроса на геодезические работы, не соответствует желаемым требованиям. И поэтому то с марта 2010 года вводятся новые квалификационные требования для специалистов по межеванию, будет введена их обязательная аттестация. А необязательность процедуры межевания и связанное с этим уменьшение работ будет способствовать тому, что на долгое время на рынке останутся лучшие профессионалы, которым можно доверять.
Дополнительная информация:
В ряде европейских стран границы значительной части земельных участков установлены и описаны без межевания. Например, в Великобритании земельный кадастр ведется более 200 лет, и только 25% участков имеют точные координаты. Нельзя сказать, что это идеальная ситуация и образец для подражания, но и проблем серьезных она не порождает. Осчастливить всех подряд владельцев земельных участков \"радостью межевания\" нереально и может принести больше вреда, чем пользы. В мировой практике межуется в основном элитная и дорогостоящая недвижимость: земли столичных городов или элитных районов проживания, где цена 1 метра может стоить десятки тысяч долларов.
Ситуация же в нашей стране такая: на весну 2010 года из примерно 40 млн.дачных земельных участков 6 млн. приватизировались по «дачной амнистии», т.е. без межевания. По областям тоже ситуация разная. В Калининградской области, например, 75% из всех приватизированных дачных участков приходится также на «упрощенку».
Надеюсь, что данная статья поможет Вам определиться, как оформлять в собственность Ваш земельный участок - с межеванием или без оного.
За разъяснениями "Российская газета" обратилась к члену Ассоциации юристов России Яне Григоренко. "Если собственник садового или огородного участка планирует его продажу, то проводить межевание и обновлять кадастровый паспорт необходимо, - рассказывает юрист. - С 1 января этого года вступили в силу поправки в закон о государственной регистрации недвижимости, по которым в кадастровом паспорте в обязательном порядке должны быть указаны все так называемые поворотные точки на земельном участке. Они указывают на границы участка. Эти сведения должны быть актуальными, они не носят лишь формальный характер". Без кадастрового паспорта Росреестр просто не зарегистрирует переход права собственности.
Кадастровые инженеры берут за межевание участка 10-11 тысяч рублей
Григоренко при этом поясняет, что многие люди зачастую считают, что межевание земельных границ и оформление кадастрового паспорта - это одна и та же процедура. На самом деле, это две разные операции. Сначала проводится межевание земли. Делают его кадастровые инженеры для точного определения границ между земельными участками.
В 2008 году обязательное межевание было отменено, но вскоре это привело к тому, что граница одного земельного участка стала "заезжать" на соседний, и суды завалили земельными спорами. Поэтому межевание вернули. Кстати, как поясняет юрист, это не такой уж дорогостоящий процесс, как многие считают.
Например, в Подмосковье кадастровые инженеры берут за межевание участка 10-11 тысяч рублей. Все межевые расчеты записываются на диск и передаются владельцу земли. В дальнейшем сотрудниками Росреестра они вносятся в кадастровый паспорт - важнейший документ для владельца участка земли. Он выдается лишь в том случае, если участок ранее был оформлен и поставлен на госучет.
"Земельному участку присваивают личный кадастровый номер, по которому в дальнейшем госслужащие смогут прослеживать все происходящие с ним изменения, - уточняет Яна Григоренко. - В кадастровом паспорте, помимо межевых расчетов, прописывается точное местоположение участка, его площадь, вид использования, на каких основаниях он был передан в собственность, есть ли обременения или ограничения использования. В некоторых случаях указывается также и вид со спутника на конкретный земельный участок".
Таким образом если землевладелец не проводил процедуру межевания, паспорт у него будет старый, возможно даже с записью, что точные границы земельного участка не определены. При продаже недвижимости с таким кадастровым паспортом возникнет масса проблем. Во-первых, многие люди просто откажутся покупать участок без актуальных документов на него. А во-вторых, даже если покупатель и не знает всех тонкостей закона, он узнает о них при регистрации сделки. Нельзя будет и передать участок со старым паспортом по наследству.
Новый кадастровый паспорт после прохождения процедуры межевания можно получить в территориальном подразделении Росреестра или в многофункциональном центре "Мои документы". Туда надо направить заявления и диск, который подготовили кадастровые инженеры.
Минус 20 процентов
Подмосковные дачники могут оформить межевание земель с большими скидками.
Как пояснил "Российской газете" председатель "Союза дачников Подмосковья" Никита Чаплин, в среднем размер скидки составляет 10-20 процентов. Предоставляет их Московское областное БТИ . Оно же совместно с Союзом дачников Подмосковья разработало систему таких скидок.
Если за межеванием обращаются соседи, тогда каждому будет скидка в 15 процентов. На межевание земель общего пользования скидка составляет 30 процентов. Если потребуется полностью размежевать земли общего пользования в каком-нибудь садоводческом участке, тогда скидка составит 50 процентов.
В это понятие входит комплекс геодезических работ проводимых как в отношении документационного обеспечения и составления топографических (картографических) данных, так и непосредственно на местности.
В результате устанавливаются необходимые данные об участке и восстанавливаются его реальные границы, соответствующие записям кадастрового учёта.
После проведения геодезических работ на местности, компания исполнитель осуществляет подготовку пакета документов «межевое дело», которое остаётся у владельца участка в качестве правового инструментария при осуществлении имущественного пользования и распоряжения участком.
Межевание делается обязательно в следующих случаях:
- При уточнении или восстановлении границ земельного участка.
- При выделении участка из коллективной собственности.
- При перераспределении участка путём его разделения или объединения с другим (другими) участком.
- При оформлении земли в собственность.
В перечисленных случаях, которые требуют оформления учётных записей, без межевания не обойтись. Дело в том, что для постановки участка на учёт при его оформлении или переоформлении потребуются технические характеристики участка. Их можно получить исключительно из межевого дела.
Впоследствии когда у вас на основании представленного в отделение кадастра межевого плана , появится кадастровый паспорт, необходимость в проведении межевых работ отпадёт.
При этом существуют некоторые нюансы, которые делают процесс межевания достаточно привлекательным, а в некоторых случаях – необходимым. К их числу относятся следующие ситуации:
- Если вы увеличили площадь своего участка за счёт самовольного захвата близлежащей бесхозной земли.
- Если у вас возникли конфликты с соседями по поводу нарушения границ пользования участком.
- Если вы планируете возвести на участке капитальное строение.
В случае самовольного захвата прилегающей к участку заброшенной земли , вы можете узаконить до 10% лишней площади в отношении к общей площади вашего земельного участка. Для этого не потребуется никаких дополнительных процедур кроме проведённого вами межевания.
Доказать что ваши соседи вторгаются на принадлежащую вам территорию, нарушая ваше право собственности можно только при восстановлении границ путём межевания. Исковое заявление о их неправомерном поведении будет отклонено без надлежащего подтверждения, которое может дать только геодезическая компания, проводящая межевые работы.
После восстановления границ и установления межевых знаков никто не сможет посягнуть на вашу собственность. За нарушение правил пользования при установлении межевых знаков может быть начислен штраф.
Если вы планируете возвести на участке капитальное строение, то экономия на услугах геодезической компании проводящей межевые работы , может вылиться в крупные и не оправданные расходы. В случае неточного (условного) проведения границ участка, при строительств капитальных сооружений вы можете неумышленно нарушить регламент строительства. В сложившихся условиях вам будут грозить серьёзные санкции. или ? Узнаете перейдя по ссылкам.
Согласие соседей
При заказе услуг по межеванию вам потребуется представить в геодезическую компанию, наряду с другими документами акт о согласовании границ с соседями. Это обязательное требование в отношении подготовки документов к имущественным и иным сделкам.
Но если дело касается конфликта с соседями , которые нарушают правила пользования территорией – вы можете не получить от них необходимой вам подписи.
В таких случаях вопрос решается в суде, где неправомерно поступающий в ваш адрес сосед должен выступить ответчиком.
Выданное вам решение суда не только станет актуальной заменой нужного для межевания акта, но и принудит нарушителя границ к их восстановлению.
Если у вас есть кадастровый паспорт – межевание для совершения сделки не потребуется. По большому счёту, межевание при продаже участка необходимо покупателю. Однако и для собственника проведённое межевание, выступившее в качестве гарантии чистоты сделки, может стать условием повышения стоимости участка.
Покупатель, приобретающий участок без проведённого непосредственно перед сделкой межевания рискует получить в результате сделки нечто, не отвечающее учётным требованиям. Судебная практика богата примерами, когда после приобретения участка оказывалось, что форма участка искажена или соседи осуществляют неправомерное ущемление нового владельца в правах.
При наличии кадастрового паспорта
Кадастровый паспорт выдаётся владельцу участка только на основании технической документации, которую предоставляет межевание. В некоторых случаях при получении кадастровых паспортов новые технические документы не требовались по существующим нормативам.
Соответственно кадастровые паспорта могут оказаться в наличии, но характеристики участка в натуре и его межевые границы могут разниться в сравнении с данными в учётных записях. Поэтому при наличии кадастрового паспорта межевание может стать необходимостью:
- Если межевание не проводилось в соответствии с новыми требованиями, принятыми после изменения Земельного законодательства РФ.
- При внесении изменений в отношении площадей или границ участка после проведения межевания.
- Если вы планируете имущественную сделку, а кадастровые записи (паспорт) не обновлялись более 5 лет.
Кроме этого наличие кадастрового паспорта не даёт тех имущественных и правовых гарантий, которые вы можете получить только при наличии межевого дела и выставленных межевых знаков.
При наличии права собственности на участок
Оформление земли в собственность для землепользователей разных категорий проводилось на основании различных требований. По отношению к некоторым из них требования по обязательному межеванию не предъявлялись. Впоследствии получив право собственности на земельный участок, землевладелец мог остаться равнодушным к целесообразности межевания.
Такие ситуации возникали в основном при оформлении земель по так называемой «дачной амнистии» , которая предполагала переоформление земель без предварительного межевания. Кроме дач, подобное разрешение предоставлялось владельцам земли под строительство гаража, под земли для ИЖС, ЛПХ, для садовых и огородных участков.
При этом владение такими участками предполагает условную долю в праве общего владения. Если правообладатель участка пожелает выделить его в самостоятельное автономное существование, то межевание станет основой правоустанавливающего прецедента, констатирующего выдел участка.
Кроме этого межевание необходимо во всех случаях выделения доли права из общей собственности. При слиянии двух участков, находящихся в собственности также необходимо межевание.
Свидетельство о собственности не гарантирует реформ , которые может провести собственник на участке путём его расширения, уменьшения, изменения конфигурации и прочих. Все производимые собственником изменения участка должны вноситься в учётные записи, а основанием для их внесения станет проведённое межевание участка.
Заключение
Подводя итоги, вы уже знаете, нужно ли межевание или нет. Проведение межевых работ требуется практически во всех сложных ситуациях.
Межевое дело – документ чрезвычайной важности, который поможет отстоять вам свои имущественные права или распорядиться ими по закону и без ущерба для третьих лиц.
Если вы намерены выделить из общей собственности собственную долю – это можно сделать только проведением межевания участка.
Незаконное пользование, ущемление в правах, восстановление границ, формы и площади участка – лишь небольшая часть преимуществ, которые вы можете получить при проведении на участке межевых работ.