Перенаем арендованного имущества влечет за собой. Субаренда нежилого помещения
Субаренда (поднаем) заключается в сдаче арендатором в наем, с согласия арендодателя, арендуемого имущества третьему лицу — субарендатору. Данное определение основано на судебном толковании ст. ст. 606 и 615 ГК РФ.
Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Договор субаренды регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если иное не установлено законом и иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
При сдаче объекта аренды в субаренду сторонам рекомендуется:
— в договоре аренды предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя (ст. 618 ГК РФ);
— в договоре субаренды правильно согласовать условие о сроке его действия и цели пользования объектом аренды (ст. 615 ГК РФ).
Получение согласия арендодателя на субаренду
При заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется потребовать от арендатора подтверждение выдачи арендодателем согласия на совершение этой сделки. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ. Для этого необходимо доказать, что субарендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия.
В согласии, выдаваемом предварительно, до совершения сделки, нужно указать ее предмет (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Поскольку в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды по общему правилу регулируется нормами об аренде, предмет этого договора определяется аналогично предмету договора аренды.
Действие договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Однако указанная норма является диспозитивной и допускает возможность включения в договор аренды положений, отличных от предусмотренного в ней правила. Так, если арендодатель заинтересован в продолжении использования объекта аренды субарендатором, то в его интересах согласовать условие, по которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае арендодатель по прекращенному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.
Пример формулировки условия:
«В случае досрочного прекращения договора аренды договор субаренды не прекращается, арендодатель по настоящему договору становится арендодателем по договору субаренды.
Арендатор обязан письменно уведомить об этом субарендатора в течение ____________ дней с момента прекращения договора аренды. В уведомлении должны быть указаны реквизиты арендодателя, необходимые для перечисления арендой платы, которая должна перечисляться арендодателю со дня расторжения договора аренды».
Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды. В случае согласия арендодателя с таким условием (выраженным, например, путем проставления соответствующей оговорки на экземплярах договоров субаренды) при досрочном прекращении договора аренды субарендатор станет арендатором по договору. Заключать новый договор между арендодателем и субарендатором не потребуется. Арендодатель не вправе будет требовать от субарендатора возврата имущества (Постановление ФАС Поволжского округа от 30.08.2011 по делу N А12-17446/2010 (Определением ВАС РФ от 24.10.2011 N ВАС-13588/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Если условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды не согласовано
В этом случае досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Основания прекращения договора аренды не имеют значения: договор субаренды прекратится в любом случае.
Вместе с тем согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды находившегося в его пользовании имущества в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Таким образом, субарендатор может продолжить пользоваться арендованным имуществом, заключив договор аренды с арендодателем по досрочно прекращенному договору аренды.
Положения п. 1 ст. 618 ГК РФ ограничивают срок действия договора аренды, на заключение которого имеет право субарендатор, пределами оставшегося срока субаренды. Если последний не определен (в частности, при возобновлении договора на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ), субарендатор не обладает правом на заключение договора с арендодателем в порядке п. 1 ст. 618 ГК РФ.
Порядок реализации права субарендатора на заключение с ним договора аренды в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ
Положениями Гражданского кодекса РФ об аренде не предусмотрен порядок реализации субарендатором установленного в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ права на заключение с ним договора аренды.
Судебная практика исходит из того, что указанная норма не предусматривает обязанности арендодателя извещать субарендатора о прекращении договора аренды, а также предлагать ему заключить договор аренды.
Это означает, что субарендатору в случае прекращения договора субаренды в связи с досрочным прекращением договора аренды для реализации предусмотренного в п. 1 ст. 618 ГК РФ права необходимо выразить намерение о заключении с арендодателем договора аренды. Например, он может направить арендодателю соответствующее письмо.
Стороны договора субаренды, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), вправе согласовать действия, способствующие реализации субарендатором права на заключение с ним договора аренды. Так, в интересах субарендатора предусмотреть в договоре обязанность арендодателя (арендатора по договору аренды) в случае досрочного прекращения договора аренды незамедлительно уведомить об этом субарендатора.
Пример формулировки условия:
«В случае досрочного прекращения договора аренды арендатор обязан незамедлительно письменно уведомить об этом субарендатора».
Если арендодатель уклоняется от заключения договора аренды, субарендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (Определение ВАС РФ от 18.01.2013 N ВАС-17908/12). Однако нужно учитывать, что такая возможность существует не всегда. Например, арендодателя нельзя понудить заключить договор в следующих случаях:
— имущество находится в залоге и залоговый кредитор отказывается передавать его в аренду (Определение ВАС РФ от 23.01.2014 N ВАС-19555/13);
— собственник принимает решение о сносе здания, в котором находятся арендованные помещения (Определение ВАС РФ от 07.12.2009 N 15395/09).
Условие договора субаренды о сроке его действия
Стороны вправе установить в договоре субаренды срок его действия.
Срок должен определяться по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ — календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Примеры формулировки условия:
«Настоящий договор действует в течение трех лет с момента заключения».
Сторонам рекомендуется установить такой срок действия договора субаренды, который будет истекать одновременно с окончанием действия договора аренды или раньше, поскольку срок действия договора субаренды не может превышать срока договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
В противном случае договор субаренды может быть признан заключенным на срок действия договора аренды, а условие о сроке действия договора субаренды — недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Кроме того, некоторые суды в данной ситуации признают недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ договор субаренды в целом как противоречащий абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Если срок действия договора субаренды не согласован
Условие договора субаренды о цели использования объекта аренды
В п. 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Таким образом, сторонам договора субаренды рекомендуется согласовать цель использования имущества, соответствующую условиям, предусмотренным в договоре аренды.
Пример формулировки условия:
«Имущество передается субарендатору для использования в целях, предусмотренных в п. _____ Договора аренды N ____ от «____» ____________ г. Использование его в других целях не допускается».
Если планируемая цель использования объекта по договору субаренды не соответствует условиям основного договора, арендатору рекомендуется получить согласие арендодателя на изменение цели использования имущества.
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.
§ 2. Прокат
Статья 626. Договор проката
1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
2. Договор проката заключается в письменной форме.
Статья 627. Срок договора проката
1. Договор проката заключается на срок до одного года.
2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды () к договору проката не применяются.
3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.
Статья 628. Предоставление имущества арендатору
Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.
Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.
Статья 630. Арендная плата по договору проката
1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.
Статья 631. Пользование арендованным имуществом
1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.
2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.
§ 3. Аренда транспортных средств
1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем
По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок () к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.
Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем
Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.
Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства
Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.
Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства
1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.
2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.
Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.
Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.
Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.
Статья 637. Страхование транспортного средства
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.
Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.
2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству
В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.
Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.
Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.
2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок () к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.
Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа
Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.
Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства
Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.
Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации
Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.
Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.
Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
1. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.
2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 настоящего Кодекса.
Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.
§ 4. Аренда зданий и сооружений
Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Цель субаренды
Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.
Особенность субарендных договорных отношений
По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.
Согласие арендодателя на заключение договора субаренды
Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.
При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.
Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя
Рассмотрим следующую ситуацию.
Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.
Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.
Гражданско-правовые последствия
Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.
Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).
Кроме этого арендодатель может:
потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).
Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).
В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).
Налоговые последствия
Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.
В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).
А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).
Права и обязанности субарендатора
Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.
Срок договора субаренды
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.
Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .
Субаренда: подробности для бухгалтера
- О применении ставки налога на прибыль 0% сельхозпроизводителем в отношении сумм возмещения убытков
Газодобывающими предприятиями заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков, принадлежащих обществу. Данные... период срока действия договоров аренды (субаренды) земельных участков. К сведению: в... этап рекультивации), передаваемых в аренду (субаренду) ООО в 2015 году, осуществлялся... свою очередь, сдача в аренду (субаренду, временное пользование) части земельных участков... частей земельных участков в аренду, субаренду, в пользование происходило не в...
- Судебные победы арендаторов
Передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ... и сдавать арендованные помещения в субаренду. Но впоследствии арендодатель направил... , продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в... одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду. Но Судебная коллегия Верховного... арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. ... позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду. Причем арендодатель на этом не...
- Как выстроить процесс аудита объектов недвижимости
Арендодателя, (в т.ч. под субаренду), условий пересмотра арендной ставки, наличие... , наличие возможности сдачи площадей в субаренду, Также не стоит забывать о... на сдачу объекта в аренду/субаренду. Если пренебречь этим правилом, в... сдача вакантных площадей в аренду/субаренду, при этом необходимо обращать внимание...
- Очередные изменения в порядке применения КОСГУ
От платы по договорам аренды, субаренды, являющейся платой за право пользования... исключением платы по договорам аренды (субаренды) земель, а также доходов от... в отношении доходов по договорам субаренды. Остальные изменения, внесенные в упомянутый...
- Об учете расходов на арендные платежи
Которому запрещено сдавать площади в субаренду. В связи с этим между... том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие внесение арендных платежей... оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов...
- Налоговые последствия договора аренды
Аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше... согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в...
Гражданский кодекс, N 14-ФЗ | ст. 615 ГК РФ
Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом (действующая редакция)
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
- BB-код
- Текст
URL документа [скопировать ]
Комментарий к ст. 615 ГК РФ
Судебная практика по статье 615 ГК РФ:
-
Решение Верховного суда: Определение N 310-ЭС17-2105, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
По мнению заявителя, суды пришли к ошибочному выводу о том, что к новому арендатору в силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации переходят в полном объеме все права и обязанности существовавшие на момент его заключения, кроме неисполненных обязательств по уплате арендной платы, возникших до даты перехода права собственности на недвижимость...
-
Решение Верховного суда: Определение N 301-ЭС15-13990, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Отменяя решение по настоящему делу, суд апелляционной инстанции сославшись на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса, пункт 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, исходил из того, что законодательство Российской Федерации не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества в субаренду другим лицам с согласия собственника такого имущества...
-
Решение Верховного суда: Определение N 302-ЭС15-19746, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Судебная коллегия по рассмотрению экономических споров Верховного Суда Российской Федерации считает, что суды трех инстанций не применили к спорным правоотношениям подлежащие применению пункт 2 статьи 615 и пункт 2 статьи 391 ГК РФ и применили не подлежащие применению пункт 1 статьи 173.1 и пункт 2 статьи 166 ГК РФ, что является существенным нарушением норм права и привело к принятию неправильного решения поэтому судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ, как принятые с существенными нарушениями норм материального права...