Относится к объектам договора аренды. Договор аренды и его виды
Законодатель в п. 1 ст. 607 ГК РФ установил, что объектами аренды могут быть лишь непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Так, к объектам аренды относятся земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.д. Условия и порядок проведения капитального ремонта кровли .
Если ни один объект не сдаётся в аренду, а здания или земля, это называется лизинг недвижимости. Лизинг судов и самолетов рассматривается так же, как и лизинг недвижимости. Если арендатор не является предпринимателем, а потребителем, должны соблюдаться специальные правовые нормы. Во многих магазинах потребители имеют право на изъятие, и они должны быть проинформированы об этом праве отзыва. Если кредит является частью договора лизинга, должны соблюдаться правила по соответствующим договорам. Законы о защите потребителей изменяют различные виды лизинга.
Вместе с тем договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания, например, для рекламных целей, не является договором аренды.
Пример. Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Когда и при каких условиях договор лизинга может быть расторгнут, зависит от типа лизинга и договорных отношений. Соответственно, существуют различные инструменты для прекращения аренды. К ним относятся обычное и чрезвычайное прекращение, дополнительные соглашения с существующими контрактами, соглашения о расторжении договора или, в случае лизинга потребителей, аннулирование. Если договор лизинга прекращен, арендатор должен вернуть арендованный объект. Если применимо, окончательные платежи также включаются в договор лизинга.
Контракты на лизинг очень гибкие и могут быть адаптированы к конкретным потребностям соответствующих договаривающихся сторон. Однако именно эта гибкость также влечет за собой риски, поскольку договорные правила должны быть точно уточнены, чтобы исправить желаемый контрактный контент. Если арендодатель использует общие условия, они должны время от времени пересматриваться, чтобы учитывать новые события в прецедентном праве.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
В случае несостоятельности лизингополучателя лизингополучатель спрашивает, как это влияет на договор лизинга. Например, может ли лизингополучатель использовать арендованный товар. Или можно ли прекратить действие договора лизинга. Аналогичные вопросы также возникают в противоположном случае - арендодатель должен зарегистрироваться для неплатежеспособности.
Сдача в аренду может быть сопряжена со сложными вопросами финансирования. Существует много разных способов финансирования. Если, например, лизингополучатель выбирает неустойку, упрощенное вознаграждение приведет к тому, что вознаграждение будет продано третьему лицу, а арендодатель останется контактным лицом лизингополучателя. Существует также вариант, что средства создаются для финансирования, которые, в свою очередь, имеют свои собственные риски.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению ст. 621 ГК РФ. При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами гл. 34 ГК РФ.
Содержание арендованного имущества, независимо от того, является ли оно коммерческой арендой или договором аренды, в основном является арендодателем. Обязательство содержать включает в себя устранение любого ущерба и недостатков арендованного имущества, которые не были вызваны арендатором, которые делают использование невозможным или обесцененным и которые не были скрыты или неизвестны во время заключения договора.
Однако, если существует принцип, есть также исключения, и поэтому неудивительно, что правила отличаются от принципа в договоре аренды. Арендодатели и арендаторы могут согласиться с тем, что арендатор возьмет на себя обязательства арендодателя. Это относится к обслуживанию любого типа ремонта. В этом случае коммерческие арендаторы могут брать на себя гораздо больше обязательств, чем жилые арендаторы.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Если обязательства по техническому обслуживанию теперь фактически передаются арендатору или предоставляются арендодателю из-за отсутствия возможности передачи, обе договаривающиеся стороны должны выполнять эти обязательства путем самостоятельной обработки или ввода в эксплуатацию и исполнения подходящими мастерами. Если они не соблюдаются, такие права, как сокращение арендной платы, право на самоопределение и компенсация за ущерб.
Ремонт косметики в строгом смысле не требует ремонта, поскольку они служат только для поддержания или восстановления эстетического состояния, но это не влияет на договорное использование арендованного объекта. Тем не менее, они ожидаются здесь, поскольку они являются частью содержания и могут быть переданы арендатору в полном контракте независимо от типа аренды - коммерческой или жилой аренды. Однако существуют очень ограниченные пределы в отношении того, что может потребоваться арендатору, особенно в форме договоров аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
Однако отклонение индивидуальных соглашений также всегда возможно в аренде жилья. Если за юридической практикой последних нескольких лет следуют положения о косметическом ремонте в форме договоров аренды на аренду жилья в отношении допустимой передачи косметического ремонта арендатору, можно предположить, что передача косметического ремонта не может быть проблематичной для арендатора. И наоборот, чем более конкретна оговорка о ремонте красоты, тем более вероятна неэффективность этого пункта. Например, высоко судебная юриспруденция постановила, что жесткие положения о конце-переосмыслении неэффективны, поскольку они могут потребовать косметический ремонт, даже если это не является необходимым, неоправданно наказывая арендатора в соответствии с принципом добросовестности.
Одно из основных требований, предъявляемых законодателем к договору аренды, состоит в обязательном указании в этом договоре сведений об арендуемом имуществе, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Иначе условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор аренды признается незаключенным.
Это также относится к урегулированию, в котором говорится, что арендатор должен заплатить определенную фиксированную процентную долю расходов на обновление, при условии, что арендатор должен предоставить стенам определенные цвета или обои, а также временную оговорку, что он должен быть отремонтирован в соответствии с установленными сроками. Также не обязательно привлекать специализированную компанию для выполнения проекта.
Результатом недействительности положений о косметическом ремонте является регулярное устранение обязательства по реновации арендатора при условии, что в аренде нет общепринятой оговорки о возвращении в отношении косметических ремонтов. Однако в отношении отдельных соглашений применяются различные стандарты, а также действует большое количество статей, так что может быть целесообразным точное рассмотрение выбранной формулировки.
В частности, если арендуется недвижимость, то в договоре следует указать признаки, позволяющие идентифицировать объект: точный адрес, этажность, общую площадь всех основных и вспомогательных помещений и каждого в отдельности.
Если в аренду передается только часть здания, то в договоре также указывается местоположение этих помещений (крыло, этаж, номер комнаты и т.д.). Лучше всего приложить к договору аренды экспликацию технического паспорта, в которой есть подробные характеристики (площадь, расположение комнат, количество окон и дверей и т.д.).
Что касается работ по техническому обслуживанию и восстановлению, которые необходимо выполнить и поддерживать в более узком смысле, необходимо провести различие между жилой площадью и коммерческой арендой. Репатриация ремонта покупателю вполне возможна, если ремонт находится в арендованном имуществе, это также прямо оговаривается договором и не приводит к обязательствам по ремонту в рамках ремонта, которые должны обеспечить условие, которое существенно лучше, чем Состояние аренды было. Это возможно только в сочетании с первоначальными соглашениями об оборудовании, при условии, что арендатор будет адекватно компенсирован.
Необходимо также дать в договоре подробную техническую характеристику объекта и описать его состояние, назначение, снабженность коммуникациями. При наличии у объекта каких-либо недостатков, их также надо оговорить во избежание возможных споров.
Пример. В договоре аренды не указана площадь помещения. Такая на первый взгляд мелочь приведет к тому, что арендатор не сможет воспользоваться своим правом на продление договора, а арендодатель не сможет взыскать с него неустойку за просрочку арендной платы. Помещение же в таком случае надо будет вернуть арендодателю.
Однако договорные положения, которые требуют обслуживания и ремонта на покупателя, должны быть определены и прозрачны, имеют четкое отношение к обслуживанию и описывают меры, которые должны быть выбраны для ремонта. Напротив, для договоров аренды жилых помещений полная или частичная передача в принципе запрещена. Контрактное использование жилища в качестве жилища компенсируется арендной платой, поэтому оно также ведет себя таким образом в отношении ремонта, необходимого для нормального контрактного использования.
Только исключительно мелкий ремонт может быть передан жильцу арендатора в виде договоров аренды. Однако для этого требуется точное определение договора аренды, в отношении которого должен быть допущен ущерб, который должен быть нанесен ущерб, который обычно вызван частями, которые подпадают под прямой доступ арендатора и которые используются часто. Кроме того, у арендатора не должно быть никаких обязательств по размещению заказа. Если пункт договора аренды отклоняется от этого или оставляет правило, мелкий ремонт не был эффективно передан арендатору.
Арендатору недвижимости обязательно потребуется хотя бы небольшая часть прилегающего земельного участка. При этом заключать отдельный договор аренды земли или иным образом это оговаривать нет необходимости. Арендатор автоматически в силу закона получает право использовать землю, занятую недвижимостью, а также прилегающий земельный участок, необходимый для использования арендованных строений. Причем это право предоставляется даже тогда, когда собственником земли является не арендодатель, а постороннее лицо, например субъект Федерации. Никаких дополнительных документов, кроме договора аренды или платы за землю требовать от арендатора нельзя.
Возможны отдельные соглашения. Если одно из этих условий отсутствует, или если это новое приобретение, это уже не мелкий ремонт, и жилец-арендатор не должен участвовать в расходах. Объем обслуживания зависит от того, что было нанято. Пустая квартира должна храниться в государстве по мере ее сдачи в аренду или договорного условия. Так обстоит дело с меблированной арендой, только мебель, арендованная с арендованной мебелью, компенсируется за использование и износ арендной платы и, следовательно, также зависит от обязательств по обслуживанию, если они больше не подходят для контрактного использования.
Безвозмездная передача автотранспорта
Порядок отражения в бухгалтерском учете безвозмездной передачи основных средств
аналогичен изложенному выше порядку списания объектов вследствие их морального и
(или) физического износа.
В то же...
Учет операций по финансово-хозяйственной деятельности, проводимых посчетам
межфилиальных расчетов
По счетам межфилиальных расчетов могут совершаться следующие финансово-хозяйственные
операции:
- передача основных средств и материальных ценностей с баланса одного подразделения
кредитной органи...
Если, например, к шкафам прикреплена дверь с арендованной встроенной кухней, что препятствует ее использованию, то обслуживающий персонал, который, как указано выше, может быть только в случае незначительного ремонта арендаторами и в противном случае арендодатель должен восстановить условие, разрешающее использование в соответствии с договором, Это также относится к другим предметам, арендованным вместе, таким как сауны или бассейны.
Пренебрежение обязанностью по обслуживанию. Если лицо, подлежащее обслуживанию, не выполняет свои обязательства, арендаторы и арендодатели должны проинструктировать договаривающуюся сторону выполнить обязательство или обеспечить обслуживание за счет другого.
Инвестиционная деятельность
Раздел "Инвестиционная деятельность" составляется только прямым методом на основе
дополнительной информации об изменениях в необоротных активах, специально извлеченной
из учетных регистр...
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Снижение арендной платы - это пребывание в области инструментов, самый громкий среди них. Однако опыт редко используется эффективно. Снижение арендной платы является правом арендатора в случае дефекта арендованного имущества, которое влияет на контрактное использование, для уменьшения арендной платы в зависимости от степени обесценения.
Если дефект возникает или обнаруживается в случае скрытых дефектов, лизингополучатель должен немедленно уведомить об этом последний. Это обязательство существует независимо от того, намерено ли оно снижать арендную плату. Однако, если это предусмотрено, подходящий период, в течение которого дефект должен быть устранен, и снижение арендной платы в предполагаемой сумме должно быть поставлено под угрозу, также должно быть указано с уведомлением о дефектах. Если этот шаг будет сделан, рента может быть немедленно снижена, а это означает, что обычная следующая партия может быть уменьшена на долю снижения арендной платы за предыдущий период и в то же время может быть уменьшена по объявленной аренде.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Арендодатель также должен быть проинформирован о ретроактивном сокращении. В зависимости от степени ухудшения использования арендованного имущества арендная плата может быть уменьшена на соответствующий процент холодной аренды. Следует, однако, отметить одно. Снижение арендной платы редко используется, поскольку арендаторы хотят сэкономить неприятности у арендодателя. Это, однако, следует опасаться только в том случае, если сокращение арендной платы является чрезмерным, и из-за превышения суммы просроченной аренды возникает сумма просроченной части.
Комментарий к Ст. 607 ГК РФ
1. В комментируемой статье идет речь о предмете договора аренды.
Во-первых, предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в п. 3 комментируемой статьи дано требование к описанию предмета договора — стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом положений ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещений с указанием размера арендуемой площади. Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное, достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Следует иметь в виду, что часть вещи, не выделенная в самостоятельную вещь, не может быть предметом договора аренды. По этой причине, например, не может быть заключен договор аренды угла в торговом зале или стены здания, пусть даже этот угол или стена определены пространственными характеристиками. В Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой, приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании которого другое лицо получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. В решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами гл. 34 ГК РФ: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды». В то же время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора» .
———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
Во-вторых, предмет договора аренды должен быть непотребляемой вещью, т.е. вещью, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования. По этой причине нельзя сдать в аренду тонну зерна. Такое потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками, может быть, например, предметом договора займа (ст. 807 ГК).
2. В силу комментируемой статьи возможны законодательные ограничения на передачу в аренду отдельных объектов гражданских прав. Так, не может быть предметом договора аренды изъятое из гражданского оборота имущество, например природные ресурсы и недвижимое имущество государственных природных заповедников (ст. 6 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»).
———————————
Собрание законодательства РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.
Отдельные положения федерального законодательства содержат прямой запрет на передачу имущества в аренду. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» ОАО «Российские железные дороги» не вправе передавать в аренду перечисленные в этой статье виды имущества, внесенного в его уставный капитал. На основании ст. 8 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. N 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции» не допускается сдача в аренду основного технологического оборудования для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции. Запрещается передавать в аренду земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, перечисленными в п. 4 ст. 27 ЗК .
———————————
Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805.
Собрание законодательства РФ. 1995. N 48. Ст. 4553.
3. Законом устанавливаются также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, п. 2 ст. 46 ЗК РФ определяет специальные основания расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, в числе которых, например, предусмотрено неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.
———————————
Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
Определенной спецификой обладают договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 22 ЗК). Правительством РФ установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
———————————
Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».