Закон о предоставлении муниципального жилья. Социальный наем
Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.
2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.
4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.
5. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
7. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.
9. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.
Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма
1. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
2. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
Социальное жилье для многих жителей нашей страны становится единственным шансом обрести крышу над головой. Несмотря на то, что социальный наем не предполагает наделение жильцов правом владения недвижимостью, интереса со стороны малоимущих слоев населения меньше не становится. Напротив, в условиях кризиса многие россияне перешли в эту категорию и смогли встать на учет как нуждающиеся в переселении. Разберемся подробнее что это такое социальный найм жилья по ЖК РФ и как заключить договор.
Категории социального жилья
Все виды социального жилья можно разделить на две крупные категории:
- государственное;
- муниципальное.
Как видно из названий, к первой категории жилья относятся те квартиры, которые принадлежат государству. Обычно фонд пополняется за счет следующих объектов недвижимости:
- оставшихся от людей, не имевших наследников;
- арестованных в пользу государства за неуплату налогов, алиментов и т.д.;
- освободившихся вследствие признания физического лица банкротом;
- подаренных государству.
Муниципальное жилье приобретается за счет средств местной администрации . Как правило, это квартиры в новостройках, реже – на вторичном рынке. Кроме того, местный жилищный фонд пополняется за счет реконструкции ветхого жилья, перевода муниципальной нежилой недвижимости в жилую, перепланировки малосемеек или общежитий в полноценные квартиры и т.д.
Для квартиросъемщиков, по большому счету, нет разницы, к какому типу жилья относится их квартира: на порядке очереди и условиях пользования это никак не отображается.
Почти всеми государственными квартирами распоряжается по доверенности муниципалитет. В редких случаях государство «отнимает» это право у администрации, предоставляя льготные квартиры отличившимся гражданам: Героям России, ветеранам труда, участникам боевых действий и т.д.
Категории граждан которым возможно предоставление жилья по соц найму
В первую очередь этот вид жилья предназначен для малоимущих семей . Критерии отнесения семьи к малоимущей зависят от особенностей регионального законодательства. В большинстве регионов малоимущими признается семья, в которой среднедушевой доход является меньшим, чем установленный губернатором прожиточный минимум.
В некоторых субъектах действуют свои основания для признания семьей нуждающейся в улучшении жилищных условий – если, к примеру, общего среднемесячного дохода всех взрослых не хватает, чтобы накопить за 10 лет на квартиру.
Социальный найм жилого помещения предоставляется и следующим категориям граждан:
- многодетным семьям (трое и более детей);
- семьям с ребенком-инвалидом;
- семьям, проживающим в доме, непригодном для проживания (а также ветхом или предназначенном под снос);
- детям-сиротам и детям, брошенным родителями;
- лицам с тяжелыми формами хронических заболеваний (точный перечень заболеваний перечислен в соответствующем Постановлении Правительства, поправки в который вносятся ежегодно).
Следует различать социальный найм и предоставление служебной квартиры, положенной следующим категориям заявителей:
- сотрудникам государственной и муниципальной службы, не имеющим в своем распоряжении собственных квартир;
- военнослужащим, в том числе находящимся в запасе;
- сотрудникам силовых ведомств (сотрудникам полиции, прокуратуры, МЧС, ФСБ и т.д., в том числе вольнонаемным).
Норма площади жилого помещения
Согласно положениям Жилищного кодекса, на одного члена семьи предоставляется не менее 9 квадратов жилой площади независимо от возраста. Впоследствии, если в семье появятся дети, можно будет претендовать на получение социального жилья большей площади.
Наниматели квартиры имеют право временно или постоянно прописывать к себе близких родственников . Об этом необходимо уведомить владельца жилья – то есть администрацию. Обычно получить соответствующее разрешение легко. Муниципалитет также не будет обращать внимание на норму жилья.
Сложнее с не родственниками . В таком случае потребуется доказать администрации, что человек обладает хорошей репутацией и его можно «подселять». Рекомендуется сдать в муниципалитет следующие документы:
- копию паспорта;
- справку о несудимости;
- выписку из трудовой (чтобы подтвердить его платежеспособность).
После проверки документ администрация даст согласие или откажет в предоставлении заявителю. Одной из причин отказа может стать пресловутая норма жилья. Основным нанимателям должно оставаться не меньше 9 квадратов свободной площади.
Видео: Договор социального найма
Оплата коммунальных услуг
Согласно договору социального найма, жильцы несут ответственность за содержание предоставленной им квартиры. Следовательно, они должны оплачивать коммунальные услуги, но не в полном объеме. Так, содержание общедомового имущества, в том числе оплата капитального ремонта, лежит на плечах администрации. Жильцы платят только:
- за газ;
- за расход воды;
- за электричество;
- за непосредственное обслуживание дома: вывоз мусора, уборку территории, отопление и т.д.
Таким образом, затраты квартиросъемщиков значительно ниже, чем собственников жилья, за счет того, что коммуналку частично погашает муниципалитет.
В случае, если в одной квартире проживает две и более семьи, либо бывшие муж и жена, возможно разделение платежных счетов. То есть каждая семья платит квартплату отдельно. Это позволяет избежать многочисленных конфликтов и споров, но не всегда удобно: расходы воды, газа и электричества по-прежнему остается общим.
С другой стороны, при разделении счетов сразу становится ясным, кто оплачивает «коммуналку» полностью, а кто допускает просрочки или вовсе не платит.
Возможны ли сделки с социальным жильем
По этому поводу в Жилищный кодекс РФ внесен однозначный запрет на следующие действия:
То есть наниматель имеет право только проживать в квартире, а не совершать в отношении нее юридически значимые действия .
Единственное исключение : поднаем. С согласия муниципалитета съемщик может у себя временно прописать третье лицо, не являющееся его родственником, на основании . При этом необходимо согласие остальных проживающих в квартире, а также подселение нового жильца не должно отразиться на норме в 9 квадратных метров на каждого.
Возможно ли принудительное выселение
За нарушения по договору соц найма, съемщика могут попросить съехать с квартиры. Если он – временно прописавшийся, то для выселения достаточно распоряжения муниципалитета. Другое дело, если он включен в договор соцнайма и прописан на постоянной основе.
Инициатором выселения может стать администрация или другой жилец. В обоих случаях для принудительного расторжения договора найма потребуется .
Краткий список причин, при наличии которых возможно выселение:
- асоциальное поведение жильца, выражающееся в систематическом нахождении в состоянии алкогольного или наркотического поведения;
- угрозы в адрес проживающих квартиры;
- неисполнение обязательств по ;
- длительное проживание (более 90 дней подряд) по другому адресу без снятия с учета и уведомления об этом администрации и контролирующих органов;
- злоупотребление своим – в данном случае имеется в виду совершение юридически значимых действий с квартирой;
- создание опасной обстановки в квартире – например, поджога, установки огнеопасного оборудование, изменение конструкции газовой плиты, сооружение самодельной проводки и т.д.
Приватизация социального жилья
По прошествии определенного времени жилец может подать прошение в администрацию о приватизации жилья. Срок, после которого это можно сделать, определяется соответствующим параграфов в договоре соцнайма. Обычно это 5-10 лет.
Для начала приватизации необходимо подготовить внушительный :
- договор социального найма;
- ордер или выписка из распоряжения о предоставлении соцжилья;
- технический паспорт с экспликацией;
- копии паспортов и свидетельств о рождении всех зарегистрированных на жилплощади нанимателей;
- выписка из домовой книги;
- справка о составе семьи;
- копия лицевого счета (для того, чтобы подтвердить, что у нанимателя нет долгов по квартплате и другим платежам);
- документы о семейном положении;
- заявление на приватизацию;
- письменное согласие всех жильцов на проведение приватизации;
- при наличии – нотариально заверенный отказ от включения в приватизацию.
В случае, если кто-то из жильцов ранее уже реализовал свое и получил долю в другой квартире, он не может быть включен в число участников процесса. Но свое письменное согласие он всё же должен дать.
Если в квартире прописаны временно отсутствующие люди – например, военнослужащие, студенты, командированные за границу, находящиеся в местах лишения свободы и т.д. – то необходимо оставить заявление от своего имени на включение их в приватизацию. После своего возвращения они могут подать заявление и получить долю, либо отказаться от своего права и передать долю кому-то другому.
Видео: Приватизация или социальный найм
Предоставление жилого помещения по договору социального найма
Сегодня мы открываем серию публикаций, посвященных основным жилищным программам, которые действуют в городе. Москва остается одним из немногих регионов России, где очередникам еще предоставляется бесплатное жилье. С программы социального найма и начнем.
Только в Москве
Социальный наем – это предоставление городом бесплатного жилья очередникам, признанным нуждающимися в жилых помещениях или малоимущими. Такое жилье они получают в бессрочное пользование по минимальным ставкам найма.
Московская программа базируется на федеральном законодательстве. Порядок предоставления жилья по договору социального найма регулируют Жилищный кодекс РФ, закон столицы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и закон столицы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».
Жилье по договору соцнайма предоставляется только на территории субъекта Федерации – города Москвы.
Стороны договора
Главная особенность договора социального найма состоит в том, что он является по сути бессрочным и заключается на жилые помещения жилищного фонда столицы. Стороны договора: наймодатель – город и наниматель – гражданин.
Есть несколько оснований для заключения договора социального найма. Первое – когда очередник получает жилье в рамках городских жилищных программ. Второе – когда гражданин получает жилье по программе переселения в случае, если он занимал раньше жилое помещение по такому же договору. Третье – в случае изменения предыдущего договора соцнайма (например, когда меняется ответственный наниматель).
Имеющие право
На жилищный учет в Москве принимаются граждане России:
– занимающие менее 10 кв. метров общей площади в отдельных квартирах и не более 15 – в квартирах коммунального заселения на каждого члена семьи;
– проживающие в столице более 10 лет и не ухудшавшие свои жилищные условия в течение последних 5 лет;
– признанные в установленном порядке малоимущими.
Право на предоставление жилья по социальному найму имеют две категории очередников.
Первая – очередники, вставшие на учет до 1 марта 2005 года. Это не малоимущие граждане, поскольку на тот момент действовал Жилищный кодекс РСФСР, который не требовал признания очередника малоимущим.
Чтобы встать в очередь на бесплатное жилье, нужно прежде взять справку о признании семьи малоимущей в районном Управлении социальной защиты населения и уже с этой справкой и заявлением о приеме на учет идти в службу «одного окна» управы района по месту жительства. Заявление должно быть подписано всеми членами семьи заявителя, которые проживают на данной площади. При постановке на очередь учитывается вся площадь, имеющаяся у супругов, детей заявителей.
В первую очередь
В столице жилые помещения предоставляются в соответствии с законом города Москвы № 29 и в рамках программы обеспечения очередников, которая устанавливает план реализации жилплощади на соответствующий период. Сейчас действует трехлетняя программа (2008–2010 гг.), утвержденная постановлением правительства Москвы от 26.08.2008 № 774-ПП.
Жилье по договору социального найма предоставляется согласно очередности, исходя из даты постановки граждан на учет. Сроки обеспечения зависят от тех объемов площади, которые город направляет на реализацию социальных задач. Сегодня обеспечиваются бесплатным жильем граждане, вставшие на учет на общих основаниях до 1 января 1990 года, и первоочередники – те, кто встал на учет до 1 января 1992 года.
В первую очередь квартиры по социальному найму получают ветераны Великой Отечественной войны в соответствии с указом президента РФ от 07.05.2008 № 714, дети-сироты, переселенцы из ветхих и аварийных домов, внеочередники, в том числе – в связи с медицинскими показаниями. Это граждане, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями, список которых утвержден постановлением правительства РФ от 16.06.2006 № 378, и состоящие на жилищном учете. Причем не все, а только проживающие в квартирах, населенных разными семьями.
Правило «три плюс два»
Планы обеспечения жильем по договору соцнайма формируются ежегодно. В течение года очереднику, включенному в план обеспечения, предлагают три варианта жилой площади, пригодной для проживания и соответствующей всем требованиям, установленным законодательством, по качеству, размеру для определенной численности семьи.
Если очередник отказывается от этих вариантов, его исключают из программы обеспечения на текущий год и переводят в отдельный список. Обеспечивать таких очередников жильем будут после того, как получат квартиры плановые очередники, то есть в следующем году.
В новом году делают уже два предложения. Если очередник отказывается и от них, то ставится вопрос об исключении его из очереди, как не нуждающегося в жилье. Это решение принимает глава управы района, где ставили очередника на учет.
Норма на семью
По договору социального найма норма предоставления жилья установлена в размере 18 кв. метров общей площади на человека с учетом конструктивных особенностей жилья («однушек» такой площади сейчас не строят).
В Москве предоставляют на семью:
– из одного человека – однокомнатную квартиру площадью до 36 кв. метров;
– из двух человек, являющихся супругами, – однокомнатную квартиру площадью от 36 до 44 кв. метров;
– из двух человек, не являющихся супругами, – двухкомнатную квартиру площадью от 36 до 50;
– из трех человек, в том числе супругов, – двухкомнатную квартиру площадью от 54 до 62;
– из трех человек, среди которых нет супругов, – трехкомнатную квартиру площадью от 54 до 74;
– из четырех и более граждан – по 18 кв. метров на человека.
Право на дополнительную площадь при предоставлении жилья имеют граждане с определенными заболеваниями, перечень которых приведен в постановлении правительства РФ от 21.12.2004 № 817.
Наниматель должен знать
Учитывая, что жилое помещение, предоставленное по договору соцнайма, находится в собственности города, наниматель не вправе продать, подарить или передать полученное помещение по наследству.
Есть ограничения на проведение перепланировок. Их надо обязательно согласовывать с собственником – городом.
Наниматель должен вовремя и в полном объеме оплачивать наем жилья и жилищно-коммунальные услуги. Плата за наем взимается минимальная – от 1,5 до 1,8 руб. за 1 кв. метр.
Для регистрации гражданина на площади, занимаемой по соцнайму, необходимо получить согласие города. Как собственник он может не согласиться с регистрацией, если произойдет ухудшение условий проживания, и на одного человека будет приходиться менее 10 кв. метров. Однако наниматель вправе зарегистрировать несовершеннолетних детей. Также можно вселять граждан в жилое помещение временно.
Жилье, полученное по договору соцнайма, можно приватизировать до 1 марта 2013 года, если наниматель ранее не использовал право бесплатной приватизации.
Есть перспектива!
Всего за последние 15 лет получили квартиры от города бесплатно, в том числе по договорам социального найма, 280 тысяч москвичей (около 110 тысяч семей). Общая площадь предоставленного жилья составила более 5,5 млн кв. метров. А что дальше?
Сейчас ведутся разговоры о том, что соцнайм в Москве могут отменить. Однако есть установленные Госдумой РФ обязательства органов исполнительной власти субъектов Федерации обеспечивать очередников, которые признаны малоимущими, бесплатным жильем. И вполне разумно, что так называемым новым очередникам, вставшим на учет после 1 марта 2005 года, такое жилье будет предоставляться при условии подтверждения их статуса малоимущих. Поэтому сделаем вывод: у программы социального найма есть перспектива.
Редакция благодарит за участие в подготовке публикации начальника отдела формирования жилищных программ Управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Вячеслава Бессонова.