Взыскание неустойки с застройщика банкрота. Порядок взыскания неустойки с застройщика
Главное понимание того, что осуществление приемки квартиры, офиса (помещения) должно осуществляться в соответствии с условиями договора, настраивает участника долевого строительства на то, что сдача будет произведена своевременно. Согласно законодательству, в случае внесения изменений в условия договора, застройщик должен подготовить дополнительное соглашение о внесении изменений, которое будет подписано обеими сторонами.
При случаях несоблюдения срока сдачи объекта и отсутствия подписанного соглашения о внесении изменений в договор, необходимо с претензией о взыскании неустойки, убытков, понесенных в результате изменения срока сдачи объекта, обратиться за защитой своего права к застройщику. Возможно это сделать самостоятельно либо через любое другое лицо, которое будет представлять интересы на всех стадиях спорного процесса.
Существует два способа взыскания неустойки при урегулировании конфликта интересов: в претензионном порядке (досудебное урегулирование спора) и в судебном порядке.
Досудебное урегулирование спора подразумевает подачу претензии застройщику, ведение переговоров, донесение последствий, поиск компромисса. Претензия направляется по почте с описью вложения и обратным уведомлением. Срок рассмотрения — 10 дней с момента получения претензии.
Наименование организации
«число» месяц год
ОГРН 0000000000000 ИНН 0000000000
123567, г. ГОРОД, УЛИЦА/ проезд, дом, строение
ДОЛЖНОСТЬ ФИО РУКОВОДИТЕЛЯ
Претензия о взыскании неустойки
по Договору участия в долевом строительстве № 000 от 00.00.2000 г.
Между (ФИО участника долевого строительства) и НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ заключен Договор участия в долевом строительстве № 000 от 00.00.2000 г. (далее — Договор). В соответствии со статьей 6 ФЗ № 214, а так же пункта 0.0 Договора, в целях досудебного урегулирования спора предлагаем НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ в срок до (необходимо отсчитать 10 дней с момента подачи претензии и указать дату) добровольно исполнить требование по оплате неустойки в сумме 00 руб.00 коп. (сумма прописью) за нарушение срока передачи квартиры.
Согласно Договора, Наименование организации обязана передать участнику долевого строительства __ комнатную квартиру, расположенную в многоэтажном доме, на __ этаже, __ секции, под номером ___. На дату предъявления претензии квартира участнику долевого строительства не передана, уведомления о намерении передать квартиру не получено. (При получении уведомления необходимо указать срок просрочки передачи квартиры).
Из этого можно сделать вывод, нарушен срок передачи объекта недвижимости.
Согласно ст. 6 ФЗ о участии в долевом строительстве, исполнитель обязан передать заказчику объект, не позднее срока, указанного в Договоре, который идентичен для всех участников долевого строительства. За просрочку сдачи, пени составляет 0,003 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации участнику долевого строительства за 1 день.
На 00.00.2000 г. общая сумма неустойки за период просрочки сдачи объекта недвижимости составляет 00 руб. 00 коп. (сумма прописью). Расчет неустойки произведен путем умножения количества просроченных дней на 1/300 на ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации и на сумму договора долевого участия.
На основании вышеизложенного, предлагаю в срок для добровольного исполнения обязательств выплатить размер неустойки с даты по договору по дату сдачи объекта долевого участия.
В случае неисполнения требования в добровольном порядке в срок до 00.00.2000 я оставляю за собой право на защиту интересов в суде.
Кроме этого, в соответствии со статьей 13 Закона о защите прав потребителей с вас будет взыскан штраф в размере пятидесяти процентов от суммы неустойки в случае оставления моей претензии без рассмотрения.
Ответ на претензию прошу предоставить указать удобную для вас связь: по телефону, факсу, адресу проживания, адрес электронной почты, почтовый адрес.
Приложение:
1.паспорт участника долевого строительства;
2.договор на участие в долевом строительстве
С уважением, ФИО дата подачи претензии расшифровка подписи
С начала течения времени просрочки обязательств по передаче объекта, когда в договоре прописана договорная неустойка, виновник должен возместить не только ее, но и расходы, понесенные участником долевого строительства, например, аренда квартиры.
Расчет неустойки
Формула для взыскания неустойки с застройщика по договору долевого участия выглядит следующим образом:
- Д – количество дней просрочки;
- К.ст. – ключевая ставка Центрального Банка Российской Федерации на момент расчета;
- С – сумма по Договору долевого участия в строительстве.
Обратите внимание! Для физических лиц взыскание суммы неустойки по указанной выше формуле удваивается.
Приведем пример:
- Стоимость квартиры – 3 500 000 руб.
- Задержка сдачи – 6 месяцев = 180 дней
- Ключевая ставка – 11%
Итого получаем такой расчет: 3500000*0,11/300*180*2 = 462000 руб. за 180 дней просрочки для физического лица.
Исковое заявление
Судебное урегулирование спора понимает под собой взыскание неустойки через суд путем доказывания вины ответчика, либо его невиновности. Свою невиновность ответчик должен доказать в суде. В этом случае сторона спора составляет исковое заявление и предъявляет в суд по месту нахождения застройщика.
Обратите внимание! Заявление подается в мировой суд, если требование составляет менее 50000 руб., в районный – свыше этой суммы.
В соответствии со Статьей 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в исковом заявлении о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве необходимо отразить следующую информацию:
- Наименование суда, в подсудности которого находится ответчик;
- Наименование и адрес ответчика;
- ФИО и адрес лица, подающего иск;
- Требования, перечисленные в претензии;
- Доверенность в случае участия представителя истца;
- Документация для подтверждения своих требований: паспорт участника строительства, договор о долевом участии в строительстве, претензия с отметкой о предъявлении.
Перед подачей заявления необходимо оплатить госпошлину за рассмотрение спора в суде, которую можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте суда.
Обратите внимание! Госпошлина не оплачивается физическим лицом, если сумма иска составляет до 1 млн. рублей.
При подаче иска можно взыскать:
- Саму неустойку;
- Убытки на основании Пункта 1 Статьи 28 ФЗ «О защите прав потребителя», как оговаривалось выше за аренду жилья в сумме 00 руб. 00 коп. (сумма прописью);
- Моральный вред, Статья 15 того же закона;
- Штраф в размере 50% от суммы неустойки;
- Судебные издержки.
Взыскание неустойки через Федеральную службу приставов
После подачи искового заявления, в течение двух месяцев будет назначена дата заседания, на котором вам необходимо будет присутствовать. Далее вам выдадут исполнительный лист, который нужно предъявить в Федеральную службу судебных приставов.
На основании листа службой будет проведен следующий порядок взыскания денежных средств:
- В течение трех дней с момента подачи заявления, канцелярия передаст заявление о взыскании неустойки вместе с исполнительным листом судебному приставу-исполнителю;
- В течение трех дней судебный пристав-исполнитель возбудит исполнительное производство, арестует счета компании застройщика в случае отказа в срок для добровольного исполнения обязательств по оплате суммы неустойки по исполнительному листу (этот срок составляет семь дней);
- В течение трех дней с момента поступления денежных средств на депозит службы, судебный пристав-исполнитель обязан вынести постановление о перечислении денежных средств по указанным вами реквизитам.
Судебная практика и решение суда
Сложилась практика, где суды обращают внимание на добровольность исполнения требований застройщиками при рассмотрении подобного вида споров по ранее рассматриваемым делам, а также на репутацию компании.
При подаче ходатайства строительной компанией об уменьшении суммы неустойки, суд не изменяет ее размер, так как у застройщика имелось достаточно времени и возможностей проявить осмотрительность и заключить дополнительное соглашение на стадии строительства о продлении срока передачи объекта.
Суд принимает во внимание размер суммы неустойки, предъявленной к возмещению. Если она не соразмерна со стоимостью объекта недвижимости в диапазоне 50000 рублей, чаще всего она уменьшается до этого предела.
Судом обращается внимание на внесенные суммы инвестиций и размер неустойки, которая не может быть больше этого размера, и чаще всего составляет не более пятидесяти тысяч рублей.
Немаловажным фактором является количество времени, а также действия, направленные на уменьшение сроков строительства. В ряде случаев, когда строительство идет очень медленно и целесообразно вернуть денежные средства и вложить их в другую компанию для получения быстрого результата. По таким искам можно взыскивать неосновательное обогащение и моральный вред.
Ситуации, когда ответчик не является на заседания, нередко возникают в судебных процессах. В этом случае может быть вынесено заочное решение, а при неявке более двух раз подряд — очное.
Неустойка при банкротстве застройщика
В случае признания должника банкротом, данная категория дел рассматривается в Арбитражном суде. Должник объявляется банкротом в ситуациях:
- Когда у строителей заканчиваются средства для регистрации объекта права, и строители ищут привлечение новых средств;
- В случаях медленного построения объекта или при постоянном продлении срока строительства.
Оба варианта влекут несоблюдение обязательств перед Министерством развития инфраструктуры города.
За каждое нарушение закона «Об участии в долевом строительстве» с компании застройщика взыскивается штраф в размере пятисот тысяч рублей.
Выход из сложившейся ситуации предусмотрен законом:
- Договор об участии в долевом строительстве может быть расторгнут, а денежные средства возвращены дольщикам;
Обратите внимание! Получение всех внесенных средств не гарантировано при расторжении договора и включение в реестр требований кредиторов.
- В случае не введения дома в эксплуатацию при условии полной оплаты взносов за строительство устанавливается судебное признание права собственности на объект недвижимости.
Обратите внимание! Правильным решением в подобной ситуации является включение в реестр кредиторов и получение помещения.
- Ситуация при пропуске ввода дома в эксплуатацию предусматривает возможность взыскания убытков в размере уплаченных взносов.
Хитрости застройщиков, которые нужно знать
Некоторые застройщики идут на хитрости и присылают уведомление о завершении строительства. Вы едете в офис, а вам говорят, что это было ошибочное письмо и стройка еще не закончена. Вы пожимаете плечами и уходите. В этом и состоит уловка застройщика, т.к. после этого в течение 2-х месяцев он составляет в одностороннем порядке передаточный акт, и на основании этого акта суд может выносить решение, тем самым срок неустойки может быть снижен в несколько раз.
Поэтому, если вы получили такое уведомление, обязательно прямо в офисе застройщика составляйте заявление на подписание передаточного акта с отметкой о принятии, или отправляйте его в офис почтой с уведомлением. Также можно составить акт о том, что уведомление ошибочное, и квартиры не готовы к сдаче.
В заключение хотелось бы отметить, что перед подписанием договора необходимо проявить осмотрительность в отношении компании, с которой он будет заключен. Стоит выяснить положительную и отрицательную динамику фирмы, собрать как можно больше информации об учредителях, директорах, проектах.
Ведь только вы можете обезопасить себя от ущерба в результате заключения договора с компанией-однодневкой, которая не заботится о своей дальнейшей репутации.
Главный страх всех, кто планирует покупку квартиры в новостройке через ДДУ , то есть договор долевого участия, - банкротство застройщика . В данном случае под банкротством понимается неспособность должника, то есть застройщика, удовлетворить в полной мере свои денежные обязательства, в том числе неспособность обеспечить дольщиков сданными в эксплуатацию и пригодными для жилья квартирами.
Среди основных причин банкротства застройщиков при долевом строительстве – недостаточный поток инвестиций, нецелевое и нерациональное использование имеющихся средств, технические сложности и нестабильность экономической ситуации. Однако для дольщиков признание компании-застройщика банкротом, осуществляемое через арбитражный суд, означает только одно – дополнительные сложности и финансовые потери.
Возможные алгоритмы действий
В случае финансовой несостоятельности застройщика дольщики могут пойти по одному из следующих путей:
- Потребовать получения вложенных инвестиций и компенсации , связанной с дополнительными издержками, через включение в реестр требований кредиторов. В данном случае предполагается, что дольщик выйдет из долевого строительства и расторгнет соответствующий договор с застройщиком.
- Настаивать на вступлении в права собственности через включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
- Организовать жилищно-строительный кооператив . Данный алгоритм предполагает, что права на незаконченный объект, то есть многоквартирный дом с прилегающей территорией, будут переданы от застройщика такому кооперативу, который в свою очередь завершит проект за счет собственных средств или посредством поиска новых инвесторов.
Процедура банкротства застройщиков предполагает, что компании должны исполнять свои финансовые обязательства перед кредиторами в определенной последовательности.
Согласно действующему законодательству изначально оплачиваются издержки, связанные с причинением вреда жизни и здоровья на производстве, затем начисляется заработная плата специалистам, осуществлявшим проектные и строительные работы, а лишь затем осуществляется компенсация убытков участникам долевого строительства.
Таким образом, процедура возврата вложенных средств может затянуться на годы, тем более что законом не устанавливается конкретный срок, в течение которого застройщик-банкрот должен погасить имеющиеся у него задолженности. Кроме того, достаточно часто арбитражный суд выносит решение о возможности частичного погашения кредита, которое означает, что дольщик может претендовать лишь на часть вложенных средств . Именно поэтому многие дольщики предпочитают не расторгать договор и претендуют на вступление в права собственности даже в том случае, если строительство дома находится не на завершающей стадии.
Перечень документов для включения в выбранный реестр
Вне зависимости от того, какой конкретно путь выбрал дольщик, получение компенсации или вступление в права собственности, его включение в соответствующий реестр осуществляется после подачи им заявления . Данная процедура в случае банкротства застройщика не предполагает наличие строгой закрепленной формы: заявление подается в свободной форме и отправляется не только самому застройщику, но и представителям арбитражного суда. Для того чтобы оно было рассмотрено в короткие сроки, а сам дольщик гарантировано был включен в выбранный реестр, к заявлению должны быть приложены договор долевого участия и все оплаченные квитанции , подтверждающие наличие у застройщика финансовых обязательств перед дольщиком.
Для ускорения решения вопроса указанное заявление рекомендуется подавать в течение 30 дней после появления официальной информации о присвоении застройщика статуса банкрота. В противном случае рассмотрение всех вопросов может быть отложено на полгода.
Организация жилищно-строительного кооператива
Возможность объединения в жилищно-строительные кооперативы у «обманутых» дольщиков появилась в 2011 году. После его создания его представители должны обратиться в арбитражный суд , который в свою очередь может принять решение о том, что права застройщика на недостроенный объект будут переданы кооперативу.
Необходимо учитывать, что в случае принятия положительного решения жилищно-строительному кооперативу перейдет не только сам спорный объект , то есть недостроенный дом, но и долговые обязательства перед работниками, а также перед теми, чьей жизни и здоровью был нанесен вред во время выполнения работ. Фактически участники кооператива принимают на себя долговые обязательства застройщика, которые он, согласно законодательству, должен погасить в первую и вторую очередь. Покрытие всех текущих и будущих расходов осуществляется за счет собственных средств дольщиков или с помощью привлечения новых членов кооператива.
Собственные права застройщика на недостроенный объект могут быть заложены . В этом случае жилищно-строительному кооперативу придется выкупить данные права у залогодержателя, которым чаще всего является банк.
Неустойка за просрочку по ДДУ при банкротстве застройщика
Еще один вопрос, интересующий многих дольщиков, - неустойка по просрочке сдачи многоквартирного дома при банкротстве застройщика. Расчет неустойки в данном случае производится по традиционной схеме: за каждый день просрочки застройщик должен выплатить дольщику пени, равные одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ . Если же в качестве дольщика выступает гражданин РФ, размер неустойки увеличивается вдвое .
Требование о выплате неустойки может быть представлено в суде в качестве одного из пунктов дела о банкротстве, но не в качестве самостоятельного иска. При этом в случае признания данных требований погашаться они будут в самую последнюю очередь, что на практике означает, что подобную компенсацию в большинстве случаев дольщики так и не получают .
Таким образом, законодательство РФ предполагает возможность возмещения дольщику вложенных им средств и дополнительную компенсацию неустойки, однако на практике такого возмещения приходится ждать очень долго, и часто речь идет лишь о частичной компенсации . Именно поэтому наиболее оптимальным решением для дольщиков часто является требование получения квартир , на которые были заключены договоры с застройщиком. Такая позиция позволяет им, хоть и с большой отсрочкой, но получить свою законную жилую площадь, например, в случае успешного поиска новых инвесторов, передачи проекта другой строительной компании и т.д.
На защите прав дольщиков стоит Федеральный закон и договор долевого участия () в строительстве. Но и эти документы не дают 100%-ной гарантии безопасности инвестирования в будущее жильё.
По ряду причин в отношении застройщика может быть начата процедура банкротства. В таком случае участникам долевого строительства предстоит сложный процесс по возврату вложенных средств или получению квартиры. Но некоторых дольщиков также интересует вопрос взыскания неустойки с застройщика-банкрота.
Ответственность застройщика в случае банкротства
В договоре долевого участия в строительстве обязательно должен быть пункт о способе обеспечения застройщиком его обязательств. Таким обеспечением в первую очередь выступает залог – земельный участок, на котором возводится дом. Кроме залога, указывается и второй способ – поручительство банка или страхование гражданской ответственности.
Но, несмотря на наличие страховки или поручительства, шансы на взыскание неустойки с застройщика, который признан банкротом, крайне малы. В первую очередь будут удовлетворены требования работников, понесших ущерб жизни или здоровью, затем долговые обязательства по оплате труда. Дольщики же являются кредиторами третьего порядка.
Хотите взыскать неустойку с застройщика-банкрота? Нужен правильный порядок действий
Если вы тверды в намерении потребовать компенсации за просрочку от строительной компании, нужно учитывать сложившиеся обстоятельства.
Вы можете выбирать варианты:
1) с момента введения наблюдения подать в суд ходатайство о приостановлении или прекращении производства по делу. Попутно направить требование о включении в реестр требований кредиторов;
2) не подавать такое ходатайство, однако суд может оставить ваше требование о включении в реестр кредиторов без рассмотрения;
3) дождаться вступления решения в силу и направить требование о включение в реестр уже в конкурсном производстве.
Надежнее избрать первый вариант.
Обоснование:
Ответ на Ваш вопрос содержится в пунктах 28-29 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»
Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступает следующее последствие: по ходатайству кредитора приостанавливается производство по делам, связанным с взысканием с должника денежных средств, и кредитор в этом случае вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном данным Законом.
По этой причине, если исковое заявление о взыскании с должника долга по денежным обязательствам или обязательным платежам, за исключением текущих платежей, было подано до даты введения наблюдения, то в ходе процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления право выбора принадлежит истцу: либо по его ходатайству суд, рассматривающий его иск, приостанавливает производство по делу на основании части 2 статьи 143 АПК РФ, либо в отсутствие такого ходатайства этот суд продолжает рассмотрение дела в общем порядке; при этом в силу запрета на осуществление по подобным требованиям исполнительного производства в процедурах наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления (абзац четвертый пункта 1 статьи 63, абзац пятый пункта 1 статьи 81 и абзац второй пункта 2 статьи 95 Закона о банкротстве) исполнительный лист в ходе упомянутых процедур по такому делу не выдается. Суд не вправе приостановить по названному основанию производство по делу по своей инициативе или по ходатайству ответчика.
При наличии соответствующего ходатайства истца суд приостанавливает производство по делу до даты признания должника банкротом (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве) или прекращения производства по делу о банкротстве, на что указывается в определении о приостановлении производства по делу. Впоследствии, если должник будет признан банкротом, суд по своей инициативе или по ходатайству любого участвующего в деле лица возобновляет производство по делу и оставляет исковое заявление без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Если впоследствии будет прекращено производство по делу о банкротстве по любому основанию, кроме утверждения мирового соглашения, рассматривающий иск суд по своей инициативе или по ходатайству любого участвующего в деле лица возобновляет производство по делу и продолжает рассмотрение иска, при этом, если требование истца было заявлено в деле о банкротстве, рассматривающий иск суд должен учитывать, что установленные судебными актами по делу о банкротстве обстоятельства (в том числе о наличии или отсутствии у истца требования к должнику) не подлежат доказыванию вновь (часть 2 статьи 69 АПК РФ).
Если же в этой ситуации требование истца было установлено в деле о банкротстве, то рассматривающий иск суд по своей инициативе или по ходатайству любого участвующего в деле лица возобновляет производство по делу и прекращает производство по нему применительно к пункту 2 части 1 статьи 150 АПК РФ.
29. Наличие неприостановленного и непрекращенного искового производства по требованию кредитора, заявленному в деле о банкротстве, является основанием для оставления судом, рассматривающим дело о банкротстве, такого требования без рассмотрения применительно к пункту 1 части 1 статьи 148 АПК РФ, за исключением случая, когда кредитор подал в указанном исковом производстве ходатайство о приостановлении или прекращении производства по делу.
Однако если о наличии такого искового производства станет известно после вынесения рассматривающим дело о банкротстве судом определения о включении или об отказе во включении требования в реестр, но до вынесения судом решения по исковому производству, то названное обстоятельство не является основанием для отмены вынесенного в рамках дела о банкротстве определения - в таком случае рассматривающий иск суд приостанавливает производство по делу или оставляет иск без рассмотрения с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 28 настоящего постановления.
Если же будут вынесены и определение по результатам рассмотрения требования в деле о банкротстве, и решение суда в рамках искового производства, то в случае противоречия этих судебных актов рассматривающий дело о банкротстве суд руководствуется принятым в рамках дела о банкротстве судебным актом.
Кроме того:
Вопрос №8. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015)
В силу абзаца второго п. 1 ст. 63, абзаца второго п. 1 ст. 81, абзаца восьмого п. 1 ст. 94, абзаца седьмого п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в деле о банкротстве в порядке ст. 71 или 100 данного закона.
Следовательно, требование участника строительства (в том числе гражданина) о взыскании с должника неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия может быть предъявлено к должнику - застройщику только в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, как и денежные требования, перечисленные в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве.