Можно ли сдавать коммерческую недвижимость как физическое лицо. Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду
Исходя из суммы арендной платы рассчитывается налог с аренды помещения для ИП. Размер отчислений в бюджет зависит от системы налогообложения, которая применяется к арендодателю.
Арендодателем может быть как индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо без регистрации индивидуальной предпринимательской деятельности. Каждый из двух вариантов имеет свои преимущества и недостатки.
Арендодатель — физическое лицо
Если физическое лицо систематически сдает помещение внаем и получает за это материальное вознаграждение, то это расценивается как предпринимательская деятельность, а с размера полученной прибыли должен взиматься налог. Сдача имущества в аренду облагается налогом так же, как доход от предпринимательской деятельности. Согласно действующему законодательству РФ, субъект, осуществляющий предпринимательскую деятельность, имеет право получать прибыль любым законным способом, в том числе и от передачи в пользование недвижимости.
Физлицо может сдавать имущество в пользование без регистрации индивидуального предпринимательства. В таком случае, согласно ст. 227 Налогового кодекса РФ, будет применяться налог на доходы физических лиц (НДФЛ), равный 13% от суммы полученного возмещения. Арендодатель самостоятельно рассчитывает размер отчисления в бюджет и указывает его в налоговой декларации как лицо, оказывающее услуги по передаче имущества в пользование.
Для того чтобы честно делать платежи в бюджет и не иметь проблем с законом, нужно заключить . Если официально не заключено соглашение найма и не платятся отчисления государству, то собственник помещения действует на свой страх и риск. В случае порчи недвижимого имущества он не может обратиться в суд и требовать компенсации. В случае выявления неуплаты налогов физическими лицами за получение платы за сдачу имущества внаем такие лица привлекаются к административной ответственности, с них взимается штраф.
Налоговая декларация подается физическими лицами раз в год. НДФЛ 13% тоже уплачивается ими раз в год и насчитывается на размер годовой прибыли. Некоторые арендодатели практикуют заключение договора найма не на один год, а на 11 месяцев с целью не делать отчислений в бюджет.
Если физическое лицо сдает в пользование недвижимость индивидуальному предпринимателю, то арендодатель может самостоятельно оплачивать и рассчитывать размер отчислений в бюджет или поручить это арендатору. Такие нюансы должны быть прописаны в договоре найма. В случае если частный предприниматель как юридическое лицо будет рассчитывать и оплачивать НДФЛ для арендодателя, то он будет являться для физлица налоговым агентом. Сумма НДФЛ будет удерживаться из арендного вознаграждения, съемщик будет подавать налоговую декларацию установленного образца. Физлицу не нужно будет считать отчисления в бюджет и подавать декларацию на прибыль.
Вернуться к оглавлению
Арендодатель — индивидуальный предприниматель
С целью получения прибыли от сдачи имущества в пользование физлицо может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. К индивидуальному предпринимателю, сдающему имущество внаем, будет применяться одна из систем налогообложения: общая (ОСНО, 15%) или упрощенная (УСН, 6%). Также индивидуальным предпринимателем может быть приобретен патент на осуществление арендной деятельности. Он не выгоден для небольших помещений.
Наиболее выгодным для ИП является упрощенное налогообложение. Но не все имеют на него право. Согласно действующему законодательству, в 2017 году юридические лица могут применять УСН если их доход за последние 9 месяцев 2016 был менее 59,805 млн руб., среднегодовая численность работников не превышает 100 человек, остаточная стоимость основного капитала менее 150 млн руб.
Если ИП подпадает под эти условия, то к нему применяется УСН, если нет — ОСНО. Согласно законодательству, когда ИП сдает в пользование имущество и платит УСН 6%, то он освобождается от уплаты имущественного налога для физлиц. Подтверждением такой коммерческой деятельности являются заключенные договоры аренды; выписанные акты передачи помещения; счета на оплату за использование недвижимости; декларирование арендной деятельности.
В таком случае следует проинформировать фискальную службу о том, что недвижимость используется для извлечения прибыли: предоставить копию договора найма и приложить сопроводительное письмо произвольной формы с пояснениями, что налог с аренды помещения для ИП составит 6%.
Бывает так, что часть недвижимости временно простаивает и не сдается. В такой ситуации ИП не должен платить за эту часть налог на имущество физ. лиц. Закон не рассматривает простой как использование помещения арендодателем в личных целях: во время простоя могут проводиться ремонтные работы или поиск нового арендатора.
В аренду предприниматель сдает только то недвижимое имущество, которое ему принадлежит. Если имущество не принадлежит ИП, тогда меняется вид предпринимательской деятельности с арендной на агентскую. Если ИП сдает недвижимость внаем, то он должен внести изменения в статистический реестр деятельности — поменять ОКВЭД.
Содержание:
Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.
Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом
Требуется ли физ. лицам регистрация ИП
В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.
Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.
Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.
Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.
В каких случаях необходимо получение статуса ИП
Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).
Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:
- регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
- ведение учётности по операциям и сделкам;
- наличие устойчивых связей со съёмщиками;
- приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
- регулярное совершение сделок в конкретный период;
- покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.
Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.
К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.
Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности
При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.
Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:
- уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
- административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).
Правила заключения арендных договоров
В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде .
Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.
Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч. 2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.
В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:
- реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
- характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
- условия пользования объектом;
- сумма выплат за арендование.
Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).
Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2 .
В характеристики объекта входят:
- инвентарный номер;
- точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);
- функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);
- наименование;
- площадь.
Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ) . При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).
Для гос. регистрации потребуются перечисленные ниже документы:
- заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
- договор со всеми имеющимися приложениями;
- удостоверение личности (паспорт);
- квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
- дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).
Налогообложение арендодателя
Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:
- 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
- 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).
При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа .
Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом
В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.
Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.
Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами
Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.
Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).
Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:
- характеристика сдаваемого помещения;
- реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
- сумма выплат за арендование;
- нюансы пользования помещением и его ремонта;
- подписи обеих сторон;
- при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).
Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:
- заявление о регистрации;
- подписанный договор со всеми приложениями;
- кадастровый паспорт помещения;
- подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
- бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
- дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).
Аренда нежилого помещения у физического лица
При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:
- в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
- арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
- в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
- выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
- изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
- при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Сдача любого нежилого помещения (офиса, склада, производственного цеха) неразрывно связана с получением арендной платы, а значит, и с вопросами об уплате налогов. Их размер зависит от множества нюансов, но в первую очередь, от того, кто сдает недвижимость – физическое или юридическое лицо. Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом будут попадать под понятие НДФЛ – налога на доходы физических лиц (Налоговый кодекс РФ пп.4 п.1 статья 208). Сегодня ставка этого налога составляет 13%, следовательно, с любой суммы арендной платы физическое лицо обязано уплатить эти проценты в государственный бюджет. Многие арендодатели пытаются скрыть данную часть своих доходов, не указывая её наличие в декларациях. Однако нельзя забывать о том, что при платежах, осуществляемых через банк, в налоговую инспекцию сведения об «арендных платежах» поступят непосредственно от самого банка. В то время как еще одним источником данной информации может стать арендатор, например, при конфликте, связанном с причинением ущерба имуществу или задержкой внесения арендной платы.
Ответственность при неуплате налога
Обнаружив факт неуплаты налога с дохода, полученного за счет сдачи нежилой недвижимости в аренду, сотрудники ИФНС не только взыщут положенную сумму, но и насчитают пеню в размере 8% годовых. В ряде случаев дополнительно может быть назначен штраф - 20% от суммы, положенной к уплате. Существует еще одна сторона арендных отношений: доход, превышающий 1,5 млн. руб. и связанный с предпринимательской деятельностью, требует наличия регистрации юридического лица. В противном случае в отношении налогоплательщика может быть возбуждено уголовное дело (ст. 171 УК РФ). При доходах ниже полутора миллионов и неуплате налога ответственность будет административной: штраф 500-2000 руб. Но будет ли сдача в аренду нежилого помещения считаться предпринимательской деятельностью? На практике подобные дела всегда передаются в суд, который принимает во внимание всю совокупность сопутствующих факторов. Сдача в аренду наверняка будет признана предпринимательской деятельностью при следующих условиях:- нежилая недвижимость была приобретена специально для сдачи в аренду
- арендуемая недвижимость используется для извлечения дохода, но не для удовлетворения бытовых или семейных потребностей собственника
- нежилая недвижимость сдается в аренду юридическому лицу
Наличие хотя бы одного из вышеперечисленных признаков должно подтолкнуть арендодателя к получению свидетельства ИП. На практике подобный подход позволит даже снизить свои налоговые издержки: упрощенная форма налогообложения будет предполагать уплату всего 6% от суммы арендной платы. Таким образом, на фоне отсутствия серьезных трат на сдачу налоговой отчетности индивидуальным предпринимателем законная форма сдачи нежилого имущества в аренду выглядит более выгодной. Вам будет интересно: Налог на имущество организаций
Для арендодателей часто самым подходящим налоговым режимом является УСН «доходы», но выводы для каждого конкретного случая лучше проверять вычислениями. Пример расчетов и 4 ситуации, когда лучше выбрать другой режим.
Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом - есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.
Специальные налоговые режимы для арендодателя
Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса - сокращают нагрузку.
Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество - вместо них устанавливается один налог.
Особенности налога на имущество для спецрежимов:
- уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
- ставка до 2% - принимается местным законодательством.
Специальные режимы имеют свои особенности применения.
Два вида «упрощенки»
Если арендодатель отвечает установленным критериям - выбор в пользу УСН часто является оптимальным.
Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.
«Упрощенка» может применяться в двух вариантах - на выбор налогоплательщика.
- ставка 15%;
- база для расчета - выручка, уменьшенная на затраты;
- минимальные отчисления - 1% поступлений.
- ставка 6%;
- база - выручка, т. е. все поступления;
- есть вычеты - от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.
В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса - это редкость.
Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 - для аренды это бывает крайне редко.
Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.
Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях - сократить налоговую нагрузку.
Патентная система для ИП-арендодателя
Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.
- вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
- ставка от 7,5 до 15%;
- база для расчета - утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
- применяются вычеты на взносы и пособия.
Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность - в минимальном объеме.
Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет - «вмененку» все равно придется заплатить.
Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано
Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:
- на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей :
ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;
начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;
если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.
- на имущество:
рассчитывается от стоимости недвижимости;
ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% - если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.
- на добавленную стоимость:
ставка 18%;
фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;
при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.
Основной минус ОСНО для арендного бизнеса - высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат - преимущество ОСНО - не несет особых плюсов.
В каких случаях без традиционной системы не обойтись?
- Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях - см. далее).
- Сдача в наем помещений - это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.
Выбираем самый выгодный вариант - примеры расчетов
Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.
Пример 1
ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.
- 219,66 - 13,18 = 206,48
- (1 220,34 - 650,40) × 20% = 113,99
- (1 440,00 - 663,58) × 15% = 116,46
- 1 440,00 × 6% - 27,18 = 59,22
- базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
- (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)
Пример 2
Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП. К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб.
- (1 220,34 - 650,40 - 39,39) × 13% = 68,97
- (1 440,00 - 663,58 - 39,39) × 15% = 110,54
- 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
- (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 - 39,39 = 282,96
- 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)
Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку.
Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:
- ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС. Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
- УСН «доходы - расходы»: является выгодной, если лучше обойтись без НДС, но доля затрат высока (превышает 60% от поступлений).
- ЕНВД: можно сэкономить для площадей больше 5 кв. м, если аренда выше 5 400 руб. / кв. м.
- ПСН: выгодность зависит от региона. Так, для г. Новосибирска по выше рассмотренным условиям стоимость патента составит 24 тыс. руб., и патент окажется наиболее выгодным решением.