Муниципальная собственность на землю - Земельное право (Меденцов А.С.). Право муниципальной собственности на землю
Понятие муниципальной собственности на землю
Муниципальная собственность - относительно новый экономический институт. Первым шагом на пути отделения местного самоуправления от государственной власти стало принятие 09.04.90 г. Закона СССР «Об общих началах местного самоуправления и местного хозяйства в СССР». Самостоятельность муниципалитетов на конституционном уровне впервые закреплена в 1992 году.
Ст. 12 Конституции РФ от 12.12.93 г. гарантирует самостоятельность местного самоуправления. Ст. 130 Основного закона наделяет его правом самостоятельно реализовать правомочности собственника в отношении объектов муниципальной собственности.
Очевидно, что основа реальной, а не декларативной самостоятельности территориальной общины находится в экономической плоскости. Чтобы разрешать вопросы местного значения, нужны средства. Одним из главных источников наполнения местных бюджетов должны стать доходы от муниципальных земель.
Это положение особенно актуально в отношении сельских населенных пунктов, общины которых не владеют иными ценными природными ресурсами, промышленными предприятиями или коммерчески привлекательной недвижимостью. Такие муниципалитеты черпают средства путем:
- передачи земель в аренду и собственность частным лицам;
- самостоятельного хозяйствования на земле путем создания унитарных предприятий или участия в деятельности коммерческих структур в качестве соучредителя;
- взимания земельного налога, отнесенного законодателем к числу местных (регламентирован гл. 31 разд. X Налогового кодекса РФ).
В объективном понимании муниципальная собственность на землю - одна из форм публичной земельной собственности. Возможно ее формирование вследствие:
- отнесения земель к ведению муниципалитетов в силу закона;
- разграничения с госсобственностью;
- применения гражданско-правовых предписаний.
Полномочия по управлению муниципальной земельной собственностью реализуются общиной непосредственно либо через органы самоуправления. В субъективном понимании муниципальная собственность на землю представляет собой комплекс правомочностей по владению, пользованию и распоряжению, признанных государством за муниципальными образованиями в отношении земель, находящихся в их территориальных пределах.
Муниципальная собственность на землю и ее особенности
Ключевые особенности института муниципальной собственности на землю:
- сложность, межотраслевой характер;
- публичная природа;
- очевидное сходство режима с режимом государственной собственности.
Правоотношения в сфере муниципальной собственности на земельные ресурсы имеют сложную систему. Они одновременно регламентированы предписаниями разных отраслей законодательства. В структуре института муниципальной собственности на землю присутствуют нормы конституционного, земельного, гражданского и муниципального права. И это далеко не полный перечень.
Местное самоуправление и сформированные им органы являются публичными образованиями, действующими от имени и в интересах территориальной общины.
При реализации правомочностей в отношении земель муниципалитеты учитывают интересы населения.
Нельзя утверждать, что этот принцип реализуется повсеместно. Однако это проблема выходит за рамки земельного права. Рычагов влияния на местные власти (выборы, местные инициативы, референдум, отзыв депутатов) вполне достаточно. Чтобы ими воспользоваться, община должна быть достаточно зрелой и организованной.
В российской правовой доктрине рассматривают понятие «публичная собственность», противопоставляемое частной собственности. Публичная собственность на землю органично включает государственную и муниципальную. Обе названные формы весьма схожи, имеют много схожих черт. Их связующий элемент - публичный интерес.
Муниципальная земельная собственность принципиально не отличается от государственной по:
- источникам ее образования;
- экономическому содержанию;
- методам управления;
- правилам оценки;
- формам и целям использования.
Единство характеристик муниципальной и госсобственности обусловлено современным состоянием развития местного самоуправления в целом. Эта модель относительно нова для российской правовой доктрины и менталитета.
Превалирование государственных начал и несамостоятельность местного самоуправления привели к отсутствию дополнительных отличительных признаков муниципальной земельной собственности. Обыватель зачастую не разделяет органы госвласти и местного самоуправления, не видит возможности своего участия в управлении делами общины и решении земельных вопросов от ее имени.
Субъект муниципальной собственности
Правообладателем муниципального имущества является муниципальное образование. Исходя из определения муниципального образования, содержащегося в ст. 2 Федерального закона РФ № 31 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», право муниципальной собственности на землю признается за:
- городскими, сельскими населенными пунктами;
- муниципальными районами;
- городскими округами;
- внутригородскими районами;
- внутригородскими территориями городов общефедерального значения (Москва, Петербург, Севастополь).
Правомочности по распоряжению муниципальной земельной собственностью от имени территориальной общины осуществляют органы местного самоуправления. Они же устанавливают правила ее оценки для целей продажи. Компетенция органов самоуправления определяется федеральным законодательством и местными правилами - локальными подзаконными нормативными актами (ст. 125, 215 ГК РФ).
Активы, пребывающие в муниципальной собственности, закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями. Остальное муниципальное имущество составляет муниципальную казну.
Перечень земель, находящихся в муниципальной собственности
Такой перечень установлен ст. 19 Земельного кодекса России. Он включает земли:
- признанные муниципальными;
- право на которые возникло при разграничении с госсобенностью;
- приобретенные по основаниям, оговоренным Гражданским кодексом РФ.
Рассмотрим примеры ситуаций, когда муниципалитеты обретают права на земельную собственность в силу закона. Участок, от права собственности на который отказался частный владелец, по умолчанию переходит в муниципальную собственность с момента регистрации прекращения права собственности в ЕГРП.
Если земли размещены в границах населенного пункта, участок переходит городскому округу, сельскому или городскому поселения; если на межселенной территории - муниципальному району (ст. 19 ЗК РФ). О собственности земель в этом случае речь не идет: муниципальные власти получают участок безвозмездно.
Согласно ст. 1 Федерального закона № 244 от 03.12.08 г. в муниципальную собственность передаются участки в границах курортов общефедерального значения, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРП за государством до 26.12.08 г., если они:
- заняты зданиями, находящимися в муниципальной собственности;
- предоставлены органам самоуправления, предприятиям или организациям, учредителями которых они выступают.
Возникновение права муниципальной собственности на земли в результате разграничения
Ситуация с разграничением земель публичной собственности сложна, что наглядно демонстрирует история правового регулирования данного вопроса. В России действовало два федеральных закона «О разграничении…»: от 06.07.91 г. № 1550-1 и от 27.12.91 г. № 3020-1. Оба утратили силу. Изначально процесс был организован так:
- из неразграниченных земель формировались перечни участков с уникальными характеристиками;
- такие перечни утверждались центральным правительством.
Процедура занимала до трех лет. Количество участков, права на которые разграничивалось ежемесячно, составляло от 100 до 500 единиц. И это в пределах всей территории РФ.
Стало очевидно, что применение такого механизма проблему не решит. Специалисты предлагали несколько выходов из затруднительной ситуации, каждый из которых имел свои преимущества и недостатки. 17.04.06 г. был принят 53-ФЗ, внесший изменения в:
- Земельный кодекс РФ;
- Федеральный закон № 137 «О введении в действие ЗК РФ»;
- Федеральный закон № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно ст. 3.3 Закона № 137 распоряжение участками должно осуществляться после регистрации права публичной собственности в ЕГРП. Действует оговорка: отсутствие госрегистарции права на неразгранчиенные участки не препятствует распоряжению ими. Реализация полномочий по продаже и безвоздмезной передаче в большинстве случаев осуществляется органами местной власти:
- Участками, расположенными в пределах городского округа, распоряжаются органы самоуправления такого округа.
- Участками, находящимися на территории поселения при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения распоряжаются органы самоуправления поселения.
- Органы самоуправления муниципального района распоряжаются: землями межселенных территорий (всегда) и участками, расположенными на территории входящих в них поселений (при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения).
Неразграниченными землями в пределах Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя по умолчанию распоряжаются органы исполнительной власти. Однако они вправе делегировать эти функции органам внутригородских муниципальных образований.
Для разграничения полномочий важен следующий момент. Земли, передаваемые в распоряжение муниципалитетам, установлены перечнем. Земли госсобственности, наоборот, определены по остаточному принципу. Согласно ст. 16 ЗК РФ земельные ресурсы, не пребывающие в собственности частных лиц и муниципалитетов, принадлежат государству.
Новый механизм распределения земель правоведы оценивают позитивно. Такой подход снял социальную напряженность, позволил гражданам и организациям оформлять выкуп участков, находящихся в публичной собственности.
Но есть и проблемы: положение, выписанное как исключение, переросло в общее правило. Муниципалитеты зачастую распоряжаются не сформированными в соответствии с ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» участками муниципальной собственности, то есть - неразгранченными землями.
При этом образование участка происходит по инициативе лица, инициировавшего выкуп или передачу в аренду. Последнее, в свою очередь, готово тратить время и ресурсы на оформление землеустроительной документации, только имея на руках решение о предварительном согласовании, то есть фактически заручившись согласием на будущую продажу/аренду еще не образованного участка.
Безвозмездная передача земельных участков в муниципальную собственность
Названный способ образования и передачи участков муниципальной собственности регламентирован гл. V.5 ЗК РФ. Основания для таких действий оговорены ст.39.30 этого Кодекса. В частности, предусмотрена безвозмездная передача:
- поселениям и городским округам участков, находящихся на их территории при условии утверждения генпланов населенных пунктов и правил землепользования;
- муниципальным районам участков, расположенных на межселенных территориях при условии утверждения схемы территориального планирования согласно Градостроительному кодексу РФ.
Ст. 39.30 ЗК РФ содержит прямой запрет на бесплатную передачу муниципалитетам земель:
- предоставленных органом госвласти, государственным унитарным предприятиям и учреждениям;
- особо охраняемых природных территорий общефедерального значения, лесного фонда;
- зарезервированные для госнужд;
- в границах особых экономических зон;
- в отношении которых проведено предварительное согласование о предоставлении частным лица в собственность/пользование;
- предоставленные ГК «Росавтодор» либо для размещения объектов общефедерального железнодорожного транспорта.
Возникновение права муниципальной собственности по основаниям, оговоренным гражданским законодательством
Земельный участок признан недвижимостью (ст.130 ГК РФ). Как и другие вещи, он может перейти в собственность муниципалитета по условиям любой из не запрещенных законом сделок (мена, дарение, наследование, продажа). Хотя такие ситуации нечасты, нельзя отрицать возможности обращения взыскание на участок, принадлежащий гражданину за долги перед муниципалитетом.
Распространенное основание возникновения права муниципальной земельной собственности - выкуп участка для публичных нужд. Основания для таких действий оговорены ст. 49 ЗК РФ. Это размещение новых или реконструкция существующих объектов электро- , газо-, тепло-, водоснабжения при отсутствии иных подходящих площадей.
Процедура и правовые последствия выкупа регламентированы ст. 279 ГК РФ.
Закон защищает права частного собственника. Выкуп может проводиться по согласованию либо в судебном порядке при условии справедливой компенсации. Оценка изымаемого участка проводится по согласованию сторон, а если частное лицо осталось недовольно ее результатами - в судебном порядке.
Ст. 8 Федерального закона № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» признает за муниципалитетом право приоритетного выкупа участка сельскохозяйственного назначения на случай его продажи по цене, за которую он реализуется (кроме случаев конкурсной продажи). Пока муниципалитеты пользуются приоритетным правом в редких случаях.
И наконец, в муниципальную собственность могут переходить участки, признанные бесхозяйными в порядке ст. 225 ГК РФ. В числе бесхозных участков те, от которых собственник отказался либо не имеющие законного собственника. Об их оценке при этом речь не идет.
Продажа земли, находящейся в муниципальной собственности
Разберемся в вопросах терминологии. С позиции гражданского законодательства земельный участок - это вещь, а муниципалитет - собственник, который вправе осуществлять все обычные правомочности, в том числе - распоряжение.
В публично-правовых отношениях орган местного самоуправления действует как субъект властных полномочий. Среди прочего, он уполномочен передавать земли в собственность или пользование частным лицам. Причем, речь зачастую идет о целинных землях, муниципальная и госсобственность на которые не разграничена, а участки не образованы.
Гражданский кодекс России не предусматривает возможности совершения сделок с такими объектами.
Термин «продажа» к рассматриваемым правоотношениям неприменим еще и потому, что публичные земли зачастую предоставляются частным лицам безвозмездно.
Итак, гл. V.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» регламентирует не только продажу, но и другие случаи перехода земель из муниципальной собственности в частную. По общему правилу (ст. 39.3 ЗК РФ) продажа муниципальной земельной собственности осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Случаи возможной продажи участков вне торгов жестко ограничены. Это выкуп земель:
- предоставленных в аренду для комплексного освоения;
- переданных некоммерческой организации для индивидуального жилищной застройки, ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства;
- образованных в результате раздела участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях индивидуальной жилищной застройки и относящейся к имуществу общего пользования;
- на которых размещены сооружения, принадлежащие покупателю участка;
- сельскохозяйственного назначения фермерским хозяйствам.
Выкупная цена, а также начальная оценка участка, выставленного на торги, определяется согласно правилам, утвержденным муниципалитетом (ст. 39.4 ЗК РФ).
Оформление муниципальной земли в собственность
Вопросы регистрации права собственности на участки регламентированы Федеральным законом № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Учитывая, что недвижимостью в России признаются только земельные участки (ст. 130 ГК РФ), регистрация прав собственности на целинные земли невозможна.
Сегодня муниципалитеты не заинтересованы в формировании участков и постановке их на учет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.
До момента, пока территориальная община не определилась со способом будущего использования земель, это даже нецелесообразно. Нет смысла устанавливать целевое назначение участка, чтобы впоследствии его менять или формировать границы абстрактного объекта, чтобы потом заново регистрировать объединение, выдел или перераспределение.
Таким образом, сведения о муниципальных землях, которые ранее не были в собственности и не передавались в пользовании частных лиц, в ЕГРП обычно не значатся. И наоборот: чтобы получить такие земли в собственность или пользование, необходимо инициировать образование участков. Это, в свою очередь, требует разработки землеустроительной документации в порядке Федерального закона РФ № 221 «О госкадастре недвижимости».
Для примера, рассмотрим порядок оформления прав на участок собственником недвижимости, расположенной на таком участке:
- Регистрация права собственности на строение в ЕГРП, если это не было сделано ранее.
- Оформление документов на участок: межевание, постановка на кадастровый учет.
- Получение кадастрового плана в департаменте земельных ресурсов или органе с другим названием.
- Обращение с заявлением о предоставлении участка в управление муниципальным имуществом. Этот орган впоследствии готовит распоряжение об образовании участкам и предоставлении его в собственность, а также проект соглашения.
- Подписание договора купли-продажи. Оплата лицом, заинтересованным в покупке, стоимости участка. Подписание передаточного акта.
- Обращение за регистрацией образования нового объекта в МФЦ или территориальный орган Росреестра.
Признание судом права муниципальной собственности
Способы защиты гражданских прав оговорены ст. 12 ГК РФ. В их числе - признание права через суд. Спор о праве на землю у муниципального образования может возникнуть с любым субъектом:
- другим муниципалитетом;
- гражданином, иностранцем;
- организацией;
- государством.
В зависимости от субъектного состава, спор может оказаться подсуден общему или арбитражному суду. Муниципалитет в таком деле может выступать истцом, ответчиком, третьей стороной с самостоятельными требованиями на предмет спора или без таковых.
В отношении судебных споров о земле следует учесть следующее. Право собственности в России гарантируется. А ст. 35 Конституции РФ специально устанавливает, что частный собственник может быть лишен имущества исключительно по вердикту суда.
Чтобы изъять из ЕГРП данные о регистрации прав на земельный участок за гражданином или организацией, муниципалитет должен предъявить вступившее в силу решение суда. Вердикт суда - самостоятельный и самодостаточный правоустанавливающий документ.
Право муниципальной собственности на землю на основании судебного вердикта устанавливается, например, в случаях:
- платного изъятия земель частной собственности для публичных нужд;
- принудительного отчуждения земель, не могущих находится в собственности частного владельца (например, иностранец унаследовал земли сельскохозяйственного назначения и не продал их гражданину РФ на протяжении года);
- лишение права собственности владельца, который использовал их не по целевому назначению, своими бесхозяйственными действиями привел к истощению и ухудшению качества земель сельскохозяйственного назначения.
Аренда – наиболее популярная сделка с земельными участками.
В результате заключения договора аренды между сторонами возникают долгосрочные отношения.
Необходимо учитывать специфику сделки, чтобы минимизировать риск возникновения угроз различного характера, в целях исключения признания сделки недействительной или незаключенной.
Чтобы разобраться в правилах аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, следует всесторонне рассмотреть вопрос.
Согласно ФЗ от 23.06.2015 г. № 171-ФЗ , порядок предоставления в аренду земли, находящейся собственности государства, изменен.
С момента вступления в силу данного закона участки публичной собственности получить в аренду сможет только лицо, победившее в торгах.
Торги могут быть электронными и проводиться в любой, разрешенной законом, форме: аукцион, конкурс и др.
Важно понимать, что аукцион предусматривает состязание только в части разницы в цене, тогда как участники конкурса соревнуются по комплексу условий, в том числе и по размеру аренды. Таким образом, аукцион выигрывает предложивший максимальную сумму, а победителем конкурса – является тот, кто предоставит наиболее выгодные для арендодателя условия.
Торги состоят из определенных этапов:
- Уведомление о проведении;
- Разработка документации;
- Подача, прием и рассмотрение заявок;
- Ведение торгов;
- Заключение договоров с победителями.
Уведомление о проведении торгов необходимо опубликовать не менее, чем за один месяц до его начала. Объединять несколько участков в один лот запрещено.
В извещении о торгах должны быть изложены условия договора, определенные организатором мероприятия.
Помимо этого, в уведомлении должны быть указаны:
- Место, время и форма торгов;
- Объект имущества;
- Существующие обременения земельного участка;
- Порядок проведения мероприятия (оформление участия, критерии отбора, определение победителя);
- Начальная цена.
Эти требования изложены в п.2 ст. 448 ГК РФ .
Аренда земельных участков публичной собственности без проведения аукционов допустима для следующих лиц:
- Товариществам собственников жилых помещений;
- Образовательным учреждениям любых форм собственности, в т.ч. муниципальным и государственным;
- Лицу, признанному единственным участником торгов или единственному подавшему заявку;
- Частным медицинским учреждениям.
Аренда земельного участка в муниципальной собственности
Земельный участок в аренду имеют возможность получить не только юридические, но и физические лица. Обе категории арендаторов имеет некоторые особенности, о которых следует знать.
Важно указывать в заявлении необходимый вид права на землю публичной собственности – аренда.
Физлица
Чтобы получить землю для личного использования, физическим лицам необходимо уточнить в администрации района, свободен ли участок и доступен ли он для найма.
Если целью аренды не является строительство, администрация предложит различные доступные варианты.
После выбора, участок необходимо зарегистрировать и заключить договор аренды.
Аренда участка под застройку имеет свои нюансы. Такая земля дается в аренду только через торги.
Для инициации конкурса или аукциона необходимо выяснить характеристику участка и озаботиться тем, чтобы ему был присвоен кадастровый номер. Только после этого земля может быть предложена для найма. Если желающих больше не появится, договор будет заключен с единственным участником торгов. В случае появления конкурентов необходимо подготовиться к торгу.
Для возможности участвовать в аукционе, физлицо должно подготовить документы:
- паспорт;
- заявление на участие, оформленное по образцу. В нем указываются банковские реквизиты, на которые вернут задаток в случае проигрыша;
- квитанция, подтверждающая внесение задатка.
Юрлица
Представителям предприятий, пожелавших участвовать в аукционе, необходимо написать заявление с указанием реквизитов и представить квитанцию.
К этому они должны приложить сведения о государственной регистрации фирмы.
Лицо, не имеющее регистрации в ЕГРЮЛ или ЕГРИП, не может быть допущено к торгам.
Получить муниципальную землю в аренду могут только те юридические лица, которые согласовали размещение объектов со всеми инстанциями. Государство оставляет за собой право дать разрешение на аренду без торгов предприятиям, собирающимся развивать арендуемые площади.
Налог на добавленную стоимость
Собираясь взять в аренду участок муниципальной собственности, необходимо узнать об НДС.
Если участок сдает муниципалитет или государственный орган, плата за его наем не облагается налогом на добавленную стоимость.
Если говорить о субаренде, то следует знать, что в этом случае НДС будет начислен, поскольку земля арендуется у частника, а не государства.
Сложности могут возникнуть в том случае, если арендатором является ИП или юрлица. Получая в аренду землю публичной собственности, они освобождаются от оплаты НДС, однако должны выступать в качестве налогового агента, взимающего налог с арендодателя. При расчете налога должна учитываться сумма не только непосредственно аренды, но и НДС на нее.
При таких условиях у арендатора возникает необходимость в совершении следующих действий:
- Оформление счет – фактуры. Физлицо выписывает счет, на котором должна быть поставлена пометка «без налога». Документ необходимо зарегистрировать в книгах покупок и продаж.
- Своевременно сдавать декларации о НДС. В документе должен быть заполнен 7 раздел (операции, не облагающиеся налогом). Подавать декларацию в налоговый орган необходимо ежемесячно, не позднее 20 числа.
ИП, не выполняющие данные условия, облагаются штрафами.
Договор аренды
Если торги выиграны, необходимо, в первую очередь, направиться в кадастровый орган. Требования, расценки и заявления тут свои, это необходимо принять и быть готовым все оплатить. Получив план кадастра, следует вновь вернуться в администрацию за постановлением уполномоченного органа о передачи земли в аренду – именно этот документ называется договором аренды.
Не стоит ставить под договором торопливую подпись – следует взять его на тщательное изучение. Вероятно, в какие-то пункты потребуется внести изменения.
В том случае, если условия договора устраивают обе стороны, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре.
Каким условиям должен соответствовать договор аренды:
- Земля – имущество недвижимое, поэтому договор на срок более года подлежит регистрации в юстиции.
- Характеристики объекта аренды необходимо согласовать: указать площадь, границы и другие. Необходимые данные можно найти в кадастровом паспорте.
- Обязательно указание цены аренды.
- Должен быть прописан срок отношений арендатора с арендодателем.
Правоустанавливающие документы на землю:
- свидетельство о собственности;
- кадастровый паспорт;
- акт о предоставлении права распоряжения участком.
Оформление договора аренды допустимо только после постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.
- Право аренды разрешено включать в состав уставного капитала организации или делать предметом залога. В обоих случаях необходимо известить арендодателя.
- Перед передачей участка в субаренду первоочередная задача – уведомление арендодателя.
- Заключая договор, можно предусмотреть право выкупа земли. В этой ситуации должна быть прописана цена выкупа. Первоочередными покупателями являются собственники зданий, имеющихся на арендованной собственности. Если имеются нарушения аренды – в выкупе будет отказано.
- Для внесения изменений в договор необходимо подготовить дополнительное соглашение, которое ожидает судьба основного документа: если договор нуждается в госрегистрации, доп. соглашение – аналогично.
- Арендаторам рекомендуется постараться исключить пункты, предусматривающие изменение любых условий, в том числе размера арендной платы, по инициативе арендодателя в одностороннем порядке.
Выкупить у государства муниципальный земельный участок гораздо дешевле, нежели частный. Правда, процесс оформления документов получается довольно сложным, поэтому у многих попросту отбивается тяга к экономии денег в данном случае.
Однако, если вы решили, не смотря ни на что купить муниципальный участок, то вам потребуются усидчивость и много терпения. К тому же, нужно будет тщательно изучить действующее законодательство.
Правом выкупа муниципального земельного участка обладают как физические, так и юридические лица. Каких-либо ограничений в этом отношении нет. Но они появляются, когда идёт речь о возможностях и правах использования конкретного участка земли .
Что касается земель, выкуп которых не возможен, это:
- изъятые из оборота. К ним могут относиться различные военные объекты;
- ограниченные в обороте;
- не подлежащие выкупу в связи с тем, что закон установил на эти объекты запрет на приватизацию;
- зарезервированные для муниципальных и государственных нужд.
Как выкупить муниципальный земельный участок
Алгоритм действий выкупа муниципального земельного участка следующий:
- Изначально физическое или юридическое лицо должно обратиться в органы местного самоуправления. На этом этапе должно быть приложено заявление на получение прав на конкретный участок земли. И первым документом, который потребуется предъявить, будет кадастровый паспорт.
- Местные власти должны рассматривать поданное заявление не больше одного месяца.
- После покупки потребуется заплатить государственную пошлину.
Помимо кадастрового паспорта, будут нужны такие официальные бумаги, как:
- выписка из единого госреестра прав(не путать с );
- копия любого документа, удостоверяющего личность;
- индивидуальному предпринимателю необходимы копии документов, подтверждающие его ИП;
- , которое требуется предъявить юридическим лицам;
- документ, подтверждающий право на покупку земельного участка.
Что делать, если владельцев недвижимости несколько
Постоянно происходят ситуации, когда на одном участке земли располагаются объекты недвижимости, которые принадлежат нескольким лицам или организациям. Каждое из лиц или предприятий обладает всеми правами на приватизацию такой земли. В этом случае, государственная регистрация будет значительно отличаться.
Что интересно, в земельном законодательстве отсутствует единое толкование в применении каких-либо норм этой проблемыПоэтому существует несколько типовых вариантом её решения:
- Собственники изначально могут договориться между собой о разделе участка поровну. В этом случае единственное различие в документах – это два вписанных в них владельца земли.
- Весь спорный участок разделяется на два. Однако в итоге каждый из собственников должен получить по одному участку. Иными словами, на данную землю прекращается общая собственность. Для такой операции должно составляться специальное соглашение.
Выкуп муниципального земельного участка с разрушенной недвижимостью
Иногда происходит так, что по каким-либо обстоятельствам недвижимость на муниципальном участке разрушается. Соответственно, возникает вопрос – а можно ли такую землю выкупить? Законодательство РФ говорит о том, что выкуп для дальнейшей эксплуатации недвижимости возможен. Однако, раз то или иное здание пришло в негодность, то его собственнику предоставляется в бессрочное пользование титул на землю. После того, как физическое или юридическое лицо восстановит данный объект, будет возможна приватизация земельного участка.
Ограничения по законодательству
У собственника после приобретения муниципального участка земли могут быть ограничены некоторые права.
К примеру, Земельный Кодекс РФ запрещает передавать землю в частную собственностьТакже случается, что собственник имеет право на недвижимость, но у него полностью отсутствуют права на участок земли, который располагается под этим строением. В данном случае по законодательству собственник имеет право арендовать или купить участок.
Если в городе проживает более трёх миллионов человек, то может возникнуть закон, который запрещает строить и проводить реконструкцию объектов недвижимости. Поэтому у собственника участка земли есть право обратиться с заявлением в исполнительные государственные органы о снятии запрета на строительство.
К выкупу муниципального земельного участка нужно тщательно подготовиться и быть во всеоружии. Ведь данный процесс довольно трудный. Внимательно изучите весь алгоритм действий, которые вам необходимо совершить.
Нет похожих статей.
Право муниципальной собственности на землю - правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК РФ). В этом качестве органы местного самоуправления могут предоставлять земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки.
Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность, либо на основании законов РФ и субъектов РФ, при разграничении государственной собственности на землю. Кроме этого, муниципальная собственность возникает в порядке изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд, изъятия в муниципальную собственность, конфискации земельного участка у граждан и организаций, либо в порядке признания недвижимой вещи бесхозяйной (ст. 53 ЗК, ст. 225 ГК).
В муниципальной собственности могут находиться земельные участки, расположенные как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так и за их пределами.
Территорию муниципального образования составляют:
земли городских и сельских населенных пунктов (ранее - поселений);
прилегающие к ним земли общего пользования;
рекреационные зоны;
земли, необходимые для развития поселений;
другие земли в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения.
В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований (ч. 3 ст. 19 ЗК РФ)
Порядок установления и изменения границ муниципальных образований определяется законами соответствующих субъектов РФ. Особый порядок формирования муниципальной собственности установлен для городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга.
Основное назначение муниципальных земель - обеспечение проживания, работы и отдыха населения.
17.Право частной собственности на землю
Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям (закреплено п. 1 ст.31 Конституции РФ), которые выступают субъектами права частной собственности на землю.
Соответственно по субъектам право частной собственности делится на 2 вида:
право частной собственности граждан (физических лиц);
право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).
Следует отметить, что объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общpего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК РФ).
Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК РФ).
Право частной собственности возникает чаще всего в результате совершения различного рода сделок - купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).
Иными основаниями для возникновения права частной собственности являются:
административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления);
предоставление земельных участков для строительства;
предоставление земельных участков для целей, не связанных с жилищным строительством (например, ведение личного подсобного хозяйства);
переход прав на земельный участок, на котором расположены здания, строения или сооружения;
приватизация.
Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на добровольное и принудительное.
Право частной собственности добровольно прекращается при:
отчуждении собственником своего земельного участка (сделки);
прекращении деятельности юридического лица;
смерти гражданина и переходе права собственности по наследству государству (муниципальному основанию);
добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ).
Принудительно право частной собственности прекращается в случаях:
обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);
неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст.284 ГК РФ);
использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);
выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);
отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;
национализации земель;
конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).
Возникновение, прекращение и изменение права частной собственности на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.
1. Имущество, в том числе земельные участки, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. Согласно ст.
125 ГК от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В Федеральном законе "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ст. 2 закреплены определения ряда понятий, связанных с определением земельных участков, которые могут находиться в муниципальной собственности. Так, сельское поселение - один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления. Городское поселение представляет собой город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления. Муниципальным районом является несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов РФ. Городской округ - это городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению установленных названным Законом вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов РФ.
Так же как в п. 1 ст. 17 ЗК и в п. 1 ст. 18 ЗК, комментируемая статья предусматривает основания для признания права муниципальной собственности на землю, аналогичные тем, что применяются к федеральной собственности и собственности субъектов РФ.
2. Согласно п. 3 ст. 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" эти территории могут иметь местное значение. Особо охраняемые природные территории местного значения являются собственностью муниципальных образований и находятся в ведении органов местного самоуправления. Лечебно-оздоровительные местности и курорты могут объявляться особо охраняемыми природными территориями местного значения. Особо охраняемые природные территории местного значения определяются в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.
В муниципальной собственности могут также находиться земли водного фонда.
3. ЗК предусматривает следующую особенность регулирования отношений муниципальной собственности на землю. В собственность муниципальных образований могут безвозмездно передаваться государственные земли, которые могут находиться как в пределах границ муниципального образования, так и вне их. Цель такой передачи - обеспечение развития муниципальных образований.
Так, например, согласно ст. 3 Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства" Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства осуществляет безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность земельных участков Фонда, на которых расположены объекты инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков Фонда, расположенных в границах планируемых (изменяемых, вновь образуемых) территорий общего пользования.
4. Предусмотрен ряд ограничений, касающихся распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Так, ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закрепляет правило о том, что ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 названного Закона. В соответствии со ст. 62.1 Закона предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Решения об ипотеке таких земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение такими земельными участками в соответствии с законодательством РФ.
Еще по теме Статья 19. Муниципальная собственность на землю:
- Государственная и муниципальная собственность на землю.
- § 1. Право государственной и муниципальной собственности на землю в черте поселений
- Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства
- Виды права собственности: право собственности граждан, юридических лиц. Право государственной и муниципальной собственности
- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство -