Перечень технической документации на многоквартирный дом. Акт приема-передачи дома управляющей компании
Какие документы входят в список необходимой технической документации на многоквартирные дома?
Перечень технической документации на весьма обширен. Включает в себя как документы на все здание, так и на ряд его отдельных элементов, а также некоторое сложное оборудование (например, лифты). В Ростове список необходимой технической документации на многоквартирные дома оговаривается постановлением мэра №690 от 22 июня 2006 года «Об утверждении положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление» .
I. Ответственность за сохранность документации на многоквартирный дом
Дальнейшая обязанность по обеспечению сохранности документов ложится на организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом - ТСЖ или управляющую компанию. Согласно законодательству, хранение и ведение технической документации входит в перечень услуг по управлению МКД .
В ряде многоквартирных домов Ростова техническая документация была полностью или частично утеряна горе-руководителями прежних муниципальных жилищно-коммунальных предприятий. Ответственность за ее восстановление легла на городской бюджет.
Муниципальные власти справились с задачей лишь частично, восстановив только самые ценные документы - технические паспорта. В результате у приходящих в МКД новых управленцев зачастую нет четкого представления о технических частностях данного объекта. Например, никому точно не известно, где проходят разводки по горячей воде или отоплению, что приходится выявлять «методом проб и ошибок».
Некоторые из утерянных документов восстановить невозможно физически. К таковым, в частности, относятся подписанные несколько десятилетий назад акты приема жилого дома в эксплуатацию.
II. Список технической документации на многоквартирный дом
- Документы МУП ТИиОН (городского БТИ): технические паспорта.
- Экспликации.
- Поэтажные планы.
- Чертежи и схемы инженерных коммуникаций.
- Схемы механического оборудования.
- Схемы электрического оборудования.
- Схемы санитарно-технического оборудования.
- Схемы иного оборудование, обслуживающего более одного помещения.
- Схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета.
- Акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов.
- Паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование и др.
- Акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения.
- Разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации.
- Отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы «ноль».
- Распоряжения об утверждении актов Госкомиссии (акты).
- Акты приемки объектов завершенных строительством.
- Распоряжение о вводе в эксплуатацию (правовой акт).
- Исполнительная и проектная документация, предъявляемая приемочной комиссии,
в соответствии с которой осуществлено строительство дома. - Акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций
и так далее). - Градостроительный план земельного участка.
- Кадастровая карта
- Документы, в которых указываются содержания и сфера действия сервитута
с приложением заверенной соответствующей организацией (органом)
по государственному учету объектов недвижимого имущества планом, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка. - Паспорт домовладения по МУП ТИиОН (городского БТИ).
- Документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества за последнее время.
- Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества.
- Акты освидетельствования скрытых работ.
- Протокол измерения шума и вибрации.
III. Иная документация на многоквартирный дом
- Копии письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи.
- Выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи.
- Копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями.
- Копии договоров на аренду или на др. право на нежилое помещение в доме, кроме собственности.
- Копии договоров социального найма.
- Акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта.
- Акты устранения замечаний и нарушений от Государственной жилищной инспекции.
- Акты на материальные ценности, относящиеся к общему имуществу пожарные шланги, светильники, кожухи, аншлаги, номерные знаки, почтовые ящики и пр.).
IV. О порядке передачи документов на многоквартирный дом
Как показала практика, некоторые управляющие компании в нарушение законодательства не передают документацию на МКД жильцам, когда последние приходят к решению о смене
"О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами"
(в редакции, актуальной с 26 сентября 2018 г.,
с изменениями и дополнениями, внесенными в текст
,
согласно постановлениям Правительства РФ: от 26.03.2014 г. № 230,
от 25.12.2015 г. № 1434, от 13.09.2018 г. № 1090;
с изменениями и дополнениями, частично внесенными в текст
,
согласно постановлению Правительства РФ от 27.03.2018 г. № 331)
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.
2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации давать разъяснения о порядке применения Правил, утвержденных настоящим постановлением.
Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами
I. Общие положения
1. Настоящие Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме;
б) товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией (далее соответственно - товарищество, кооператив);
в) управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом, в том числе в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;
г) подпункт утратил силу согласно постановлению Правительства РФ от 25 декабря 2015 г. № 1434;
д) застройщиками, управляющими многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (далее - застройщик - управляющая организация).
2. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом (далее - управление многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.
II. Стандарты управления многоквартирным домом
подготовка предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора;
обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения этих проектов;
г) организация собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива, а в случаях, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, управляющей организацией рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, общим собранием членов товарищества или кооператива (далее - собрание) вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе:
уведомление, в том числе с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива о проведении собрания;
обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива с информацией и (или) материалами, которые будут рассматриваться на собрании;
подготовка форм документов, необходимых для регистрации участников собрания;
подготовка помещений для проведения собрания, регистрация участников собрания;
документальное оформление решений, принятых собранием;
доведение до сведения собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива решений, принятых на собрании;
д) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:
определение способа оказания услуг и выполнения работ;
подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;
выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме;
заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
заключение с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг;
заключение договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида и приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации);
заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме;
осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;
ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
е) взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;
ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе:
начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме;
осуществление управляющими организациями, товариществами и кооперативами расчетов с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида и приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации;
з) обеспечение собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе:
предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом;
раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. № ;
прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме;
обеспечение участия представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.
III. Формирование и утверждение перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
5. Проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения в зависимости от способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответственно, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме - одним из таких собственников.
6. В целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, управляющая организация, товарищество или кооператив по требованию собственников помещений в многоквартирном доме обязаны представить акт обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций.
7. В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень .
8. Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
IV. Осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания
9. Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны организовать деятельность аварийно-диспетчерской службы в многоквартирном доме, в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию (далее - аварийно-диспетчерская служба).
При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 12, собственниками помещений в этом доме положения об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы подлежат включению в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляющими холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), или заключается договор об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы с организацией, осуществляющей такую деятельность.
Абзац третий утратил силу согласно постановлению Правительства РФ от 25 декабря 2015 г. № 1434.
10. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов, регистрацию и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах об устранении неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем, а также принимает оперативные меры по обеспечению безопасности граждан в случае возникновения аварийных ситуаций или угрозы их возникновения.
11. Аварийно-диспетчерская служба с помощью системы диспетчеризации обеспечивает:
контроль загазованности технических подполий и коллекторов;
громкоговорящую (двустороннюю) связь с пассажирами лифтов.
12. Работа аварийно-диспетчерской службы осуществляется круглосуточно. Сведения, полученные в результате непрерывного контроля за работой инженерного оборудования, отражаются аварийно-диспетчерской службой в соответствующих журналах, которые ведутся в том числе в форме электронных документов.
13. Аварийно-диспетчерская служба обеспечивает:
незамедлительную ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения и мусоропроводов внутри многоквартирных домов;
устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения.
14. При поступлении сигналов об аварии или повреждении внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения, информационно-телекоммуникационных сетей, систем газоснабжения и внутридомового газового оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и устраняет такие аварии и повреждения самостоятельно либо с привлечением указанных служб, а в случаях, когда законодательством Российской Федерации предусмотрены специальные требования к осуществлению ресурсоснабжающими организациями деятельности по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и контролирует устранение ими таких аварий и повреждений.
15. Управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив, собственники помещений при непосредственном способе управления многоквартирным домом в случае организации аварийно-диспетчерского обслуживания путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей соответствующую деятельность, представляют в аварийно-диспетчерскую службу комплект технической документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов внутридомовых инженерных систем, планы подземных коммуникаций и иную документацию, необходимую для осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания.
16. Управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив, собственники помещений при непосредственном способе управления многоквартирным домом обеспечивают свободный доступ сотрудников аварийно-диспетчерской службы в помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, и на иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
17. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет прием и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах. Заявки принимаются при непосредственном обращении в аварийно-диспетчерскую службу, в том числе посредством телефонной связи, а также с помощью прямой связи по переговорным устройствам, устанавливаемым в подъездах многоквартирных домов и кабинах лифтов, или других возможных средств связи.
Регистрация заявок осуществляется в журнале заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах или в автоматизированной системе учета таких заявок (при ее наличии).
Журнал учета заявок должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен печатью аварийно-диспетчерской службы.
Аварийно-диспетчерская служба обязана обеспечить хранение указанного журнала в занимаемом этой службой помещении и ознакомление по желанию собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, в отношении которых эта служба осуществляет аварийно-диспетчерское обслуживание, с внесенными в журнал учета заявок записями.
V. Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования
в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, предусмотренного Правилами изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 ;
в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусмотренного Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 ;
иную информацию - в срок, установленный соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации, обязанность по предоставлению которой управляющей организацией, товариществом или кооперативом собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах предусмотрена законодательством Российской Федерации.
35. Запрос (обращение) может быть направлен посредством почтового отправления, электронного сообщения на адрес электронной почты управляющей организации, товарищества или кооператива, государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, а также с нарочным самим собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме либо через консьержа многоквартирного дома, если услуга консьержа предусмотрена договором управления многоквартирным домом, а также высказан устно, в том числе на приеме. Официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное.
36. Срок для ответа на запрос (обращение) собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме по вопросам, не перечисленным в пунктах , и настоящих Правил, составляет не более 10 рабочих дней со дня получения управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответствующего запроса (обращения).
37. Ответ на индивидуальный либо коллективный запрос (обращение) лиц, не являющихся собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме (далее - заявитель), направляется заявителю в течение 30 календарных дней со дня регистрации запроса (обращения). Управляющая организация, товарищество или кооператив может продлить срок рассмотрения запроса (обращения) не более чем на 30 календарных дней в случае, если для подготовки ответа необходимо получение информации от иных лиц, уведомив о продлении срока его рассмотрения заявителя. Уведомление о продлении срока рассмотрения запроса (обращения) с указанием причин такого продления направляется в адрес заявителя до истечения 30-дневного срока рассмотрения запроса (обращения) с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства или в письменной форме с использованием способа отправки, позволяющего установить дату отправки или подтвердить факт вручения (получения).
38. Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны хранить запрос (обращение) и копию ответа на него в течение 3 лет со дня его регистрации.
В некоторых случаях управляющим организациям непонятно, что входит в техническую документацию на многоквартирный дом, подлежащую хранению. УО даже пишут жалобы на отсутствие конкретного перечня таковой в законодательстве. На самом деле это преувеличено, так как в законе достаточно понятно написано о составе, порядке хранения и обновлении документации.
Перечень технической документации на многоквартирный дом согласно нормативным актам
Все элементы технической документации на многоквартирный дом перечислены в постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). В них говорится о составе и состоянии общего имущества:
- документы на приборы учета многоквартирного дома;
- документы о приемке результатов работ, сметы, описи работ;
- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования, обслуживающего помещения многоквартирного дома, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, объекты, расположенные на земельном участке, и прочие составные общего имущества) на соответствие их предъявляемым требованиям;
- акты проверок и паспорта, содержащие информацию о возможности подключения отопления в многоквартирном доме;
- инструкция по эксплуатации многоквартирного дома , соответствующая форме, принятой федеральным органом исполнительной власти, деятельность которого связана с разработкой государственной политики и нормативным правовым регулированием в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, начало эксплуатации которых начинает отсчет с 1 июля 2007 года);
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость и о совершенных сделках с многоквартирным домом. В этой документации содержится информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- документация, содержащая сведения о или прочих обременениях. К ним нужно прикладывать заверенный план многоквартирного дома, в котором указывается сфера действия и граница сервитута или иных обременений, находящихся на участке земли ();
- проектная техническая документация (копия) на многоквартирный дом, на основании которой шло строительство или реконструкция здания;
- кадастровый план земельного участка;
- градостроительный план земельного участка;
- списки собственников, нанимателей и арендаторов многоквартирного дома;
- договоры об использовании общего имущества многоквартирного дома;
- решения и протоколы общих собраний собственников жилья многоквартирного дома;
- прочая документация.
Необходимая для многоквартирного дома техническая документация также прописана в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. В п. 1.5 Правил перечислена следующая техническая документация многоквартирного дома длительного хранения:
- план участка с возведенными на нем жилыми зданиями и сооружениями (масштаб 1:1000 - 1:2000);
- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи многоквартирных домов;
- акты приемки многоквартирных жилых домов от строительных организаций;
- акты технического состояния многоквартирного жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- паспорта лифтового хозяйства многоквартирного дома;
- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления (при его наличии);
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей;
- протоколы измерения вентиляции.
Выделяют техническую, бухгалтерскую и иную документацию. К бухгалтерской документации относятся копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, выписки из домовой книги .
Технической документацией владеют собственники помещений многоквартирного дома. Они получают документы, названия которых были перечислены выше, от застройщика, предыдущей УО или владельцев (если дом находился в непосредственном управлении). Инструкции по эксплуатации МКД и технической документации может не быть у УО только в случае их утери. Обычно такое случается со старыми домами, введенными в эксплуатацию в 20 веке и даже раньше.
Также могут возникнуть трудности при поиске следующих составляющих технической документации: договора об использовании общего имущества многоквартирного дома и документации, связанной с действием сервитута или прочего обременения. Они могут быть только у таких многоквартирных домов, в которых собственники сдают в аренду ОИ или дали свое согласие на установление сервитута.
Чужим домом. Необходимость в нем появляется в случае прокладки коммуникаций или каких-либо инженерных сетей, дорог, проходящих через собственный участок, которыми будут пользоваться другие собственники.
Градостроительный план земельного участка необходим для новых домов. Как только в конкретном городе приняли градостроительный план, он обязательно должен быть включен в техдокументацию для многоквартирных домов , построенных после данного события.
Некоторые составляющие документации не требуют внесения каких-либо изменений, но есть и такие, в которых периодически обновляется информация о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, о лицах, пользующихся общим имуществом на основании договоров, ведение списков в том числе. Все это должно осуществляться в соответствии со Стандартами управления многоквартирным домом, введенными постановлением Правительства РФ № 416. Таким образом, необходимо своевременно обновлять списки собственников, нанимателей и арендаторов в связи с изменениями в их составе.
Важно!
Актуализировать необходимо технический паспорт многоквартирного дома (один раз в 5 лет после инвентаризации). В случае изменения площади квартиры после перепланировки, сначала нужно внести корректировки в технический паспорт квартиры и только потом – в технический паспорт многоквартирного дома.
Вносятся изменения в выписку из Росреестра, содержащую информацию о собственниках жилых и нежилых помещений.
Технический паспорт как основной документ на МКД
Технический паспорт многоквартирного дома необходим для того, чтобы для собственников жилых и нежилых помещений, лиц, снимающих жилые помещения, управляющих и обслуживающих организаций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления была доступна актуальная информация о потребительских свойствах, технических и экономических характеристиках здания.
В технический паспорт многоквартирного дома вносятся сведения о составе и площади конструктивных элементов и инженерных систем здания, оценка их технического состояния. Эту информацию получают, в том числе, по итогу тщательного визуального осмотра домов.
Технический паспорт многоквартирного дома требуется в следующих случаях:
- для создания нужной степени технической эксплуатации жилых зданий;
- планирования ремонтных работ для каждого многоквартирного дома;
- планирования расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, включая расчет численности и фонда заработной платы работников управляющих и обслуживающих жилищных организаций по каждому зданию;
- получения точной информации о количестве потребляемых энергетических ресурсов;
- расчета показателей энергетической эффективности;
- расчета потенциала энергосбережения и увеличения энергоэффективности;
- ведения лицевого счета многоквартирного дома.
Все данные вносятся в технический паспорт многоквартирного дома на основании различных источников, включая следующую документацию:
- Федеральный закон от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
- Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность";
- Правила оценки физического износа (ВСН 53-86(р));
- Положение по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57-88(р));
- Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88(р));
- Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г. - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;
- Строительные нормы и правила 23-02-2003 "Тепловая защита зданий", принятые постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 113.
«Иные документы», входящие в состав технической документации на многоквартирный дом
Наиболее непонятным в перечне технической документации на многоквартирный дом является пункт «иные документы», который «открывает» список. Эта строка может подразумевать какие угодно документы, имеющие даже минимальное отношение к управлению многоквартирным домом. Достаточно, чтобы решение о вхождении одного из документов в состав технической документации приняли на общем собрании собственников простым большинством голосов.
Этим документом может быть как договор с подрядчиком, так и внутренний документ УО (табель зарплат или штатное расписание, например). В случае принятия такого решения собственниками на общем собрании и дальнейшего согласования с УО, документ станет одним из элементов технической документации. Следовательно, собственники получат право на ознакомление с ним.
Управляющая организация может сделать одно действие, которое не даст возможности развиваться событиям подобным образом: нужно внести в него закрытый перечень технической документации, получив на это согласие от собственников. Как следствие, они не смогут расширить список.
Иная документация может включать в себя:
- копии письменных заявлений, жалоб и предложений, связанных с вопросами качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи;
- выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи;
- копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями;
- копии договоров на аренду или на иное право на нежилое помещение в многоквартирном доме, кроме собственности;
- копии договоров социального найма;
- акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта;
- акты устранения замечаний и нарушений от Государственной жилищной инспекции;
- акты на материальные ценности, относящиеся к общему имуществу: пожарные шланги, светильники, кожухи, аншлаги, номерные знаки, почтовые ящики и пр.
Хранение технической документации на многоквартирный дом
Из п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491: получать, хранить и передавать техническую и прочую документацию на здание, вносить какие-либо поправки, имеющие отношение к управлению общей собственностью МКД, должны ответственные лица. Сколько времени хранится техническая документация на многоквартирный дом, в законодательстве не указано.
Где хранится техническая документация на многоквартирный дом, каким образом комплектуется, учитывается и используется, а также документы Архивного фонда Российской Федерации (и прочие) - все это регулируется Федеральным законом от 22.10.2004 № 125-ФЗ "Об архивном деле в Российской Федерации". Архивное дело в РФ управляется Законом, иными ФЗ и принимаемыми в соответствии с ними прочими нормативно-правовыми актами РФ, законами и другими нормативно-правовыми актами субъектов.
На основании приказа Министерства культуры Российской Федерации от 25.08.2010 № 558 утвержден Перечень типовых управленческих архивных документов, которые появляются в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения. В данный перечень входит типовая управленческая архивная документация, образующаяся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления, организаций при осуществлении однотипных управленческих функций, форма собственности при этом значения не имеет.
На данный момент в Перечне прописаны сроки хранения технической и прочей документации, имеющей отношение к управлению многоквартирным домом:
- документы (заявления, протоколы собраний, справки, журналы регистрации заявлений), которые выбирают сами УК – в течение пяти лет, следующих за перевыбором УК (может быть такое, что некоторые документы потребуется хранить постоянно);
- протоколы правления товариществ собственников жилья – постоянно (в случае ликвидации организации документацию передают на постоянное хранение по принципу выборки организаций и документов).
Важно!
В п. 4 ст. 46 ЖК РФ прописано, что такая документация, как протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и принятые путем голосования решения, подлежат хранению в соответствии с итогом данного собрания.
Прием и передача технической документации на многоквартирный дом
Техническая документация на многоквартирный дом должна содержать в себе весь необходимый перечень бумаг, за этим необходимо тщательно следить.
Если управление зданием переходит в другую УО, ТСЖ или в руки собственников, то необходимо им также передать техническую документацию на многоквартирный дом в течение 30 дней. В случае отсутствия каких-либо документов, их придется восстановить (порядок прописан в постановлении Правительства РФ № 416).
Получающая в свои руки бразды правления УО должна сама проверить, всю ли техническую документацию ей передали, а также уточнить ее актуальность. В случае появления каких-либо вопросов, новая УО делает пометку в протоколе приема-передачи о необходимости внесения изменений в документации. Теперь у старой УО есть 3 месяца на то, чтобы восстановить или обновить техническую документацию, после чего ее передают по отдельному акту приема-передачи новой УО.
Причины отсутствия технической документации на многоквартирный дом могут быть самыми разными. Что бы ни произошло, старая УО должна собрать все бумаги, о которых говорится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, так как обязанности по ее передаче в таком случае сохраняются.
Если 3 месяца истекли, а документы новая УО так и не увидела, то нужно идти в суд, ГЖИ, прокуратуру. Это придется делать, так как в случае отсутствия технической документации не получится управлять многоквартирным домом в полном объеме. Кроме того, в дальнейшем многоквартирный дом может быть передан иной УО, и тогда уже придется ей самой тратить средства на восстановление технической документации и на штрафы.
Суд – дело длительное. Параллельно этому процессу необходимо будет управлять многоквартирным домом. Может быть и такое, что из-за недостатка технической документации появится угроза для жизни или здоровья людей, в таком случае есть смысл подать жалобу в прокуратуру на незаконное удержание документации неправомочным лицом.
- Правила управления МКД и ответственность за их нарушение
Как оформить акт передачи технической документации на многоквартирный дом
Для того чтобы зафиксировать на бумаге все повреждения на передаваемом имуществе, создается специальный акт. Специалист управляющей компании внимательно проверяет помещения и коммуникации, чтобы выяснить, в каком они состоянии. После того как акт будет подписан, все расходы, связанные с содержанием многоквартирного жилого дома, будут нести собственники. Если уже после оформления акта будут выявлены какие-либо неисправности, наверняка придется подавать заявление в суд.
Управляющая компания несет ответственность за:
- помещения общего пользования многоквартирного дома (включая подвалы, чердаки, подъезды, площадки между лестничными пролетами, помещения мусоропровода и т. д.);
- коммуникации многоквартирного дома (горячее и холодное водоснабжение, канализацию, систему отопления, мусоропровод, электрическое оборудование, оборудование лифта и т. д.);
- придомовую территорию;
- шахты вентиляции и кровлю;
- прочее имущество, которым в равной степени пользуются все жильцы совместно.
Все вышеперечисленное необходимо внимательно проверить, для того чтобы убедиться в отсутствии дефектов. Если по какой-либо причине эти неисправности не будут внесены в акт, то и застройщик, и ТСЖ будут утверждать, что такие проблемы возникли из-за неаккуратного отношения управляющей компании многоквартирного дома к своим обязанностям. Чтобы избежать таких проблем в будущем, все, даже самые незначительные неисправности, нужно вписывать в акт передачи имущества.
В акте передачи пакета технической документации указывают получение управляющей компанией следующих оригиналов и копий документов:
- Заключение приемочной комиссии (акт о вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию).
- Технические паспорта многоквартирного жилого дома , с поэтажной планировкой и экспликациями.
- Инструкции по эксплуатации жилого дома.
- Ситуационный план территории с указанием информации о расположении подземных коммуникационных систем передачи ресурсов, и где к ним подключен многоквартирный жилой дом.
- Формулярный список подрядных организаций , которые вели строительные работы.
- Договоры с организациями, осуществляющими поставки ресурсов (в случае наличия таковых).
- Акты передачи жилплощади владельцам (дефектные ведомости по помещениям, не принятым покупателями).
- Схемы коммуникационных сетей (электроснабжения, канализации, водоснабжения, газоснабжения и прочих).
- Санитарный паспорт.
- Акты принятия на учет приборов фиксации ресурсного потребления (тепла, электричества и воды).
- Прочая документация.
При передаче многоквартирного жилого дома застройщиком управляющей организации может понадобиться и прочая техническая документация: при использовании системы видеонаблюдения УК нужно будет получить схему ее размещения и т. п.
Лицо, которому поручили принимать имущество, обязано проверить, в нужном ли объеме были предоставлены документы, в противном случае у УК могут возникнуть проблемы при обслуживании многоквартирного жилого дома. После подписи двух актов, при отсутствии у сторон каких-либо претензий друг к другу, наступает время составлять акт передачи управления.
После подписи последнего документа многоквартирный дом перейдет в управление новой УК. Если при пользовании многоквартирным жилым домом обнаружатся ошибки, допущенные застройщиком, можно будет обратиться с требованиями в судебном или претензионном порядке.
Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом
УК, у которой подходит к концу договор на управление многоквартирным домом, должна за 30 дней до окончания его действия передать всю документацию, включая техническую, в руки новой организации, выбранной для осуществления этой функции (п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Как показывает практика, управляющие компании нередко не имеют технической документации на многоквартирный дом или просто не передают ее, это приводит к необходимости обращения в суд.
Важно!
Если на руках УК многоквартирного дома имеется техническая документация, то обычно суд принимает решение об ее изъятии, в случае отсутствия – о восстановлении с последующей передачей управляющей организации, к которой переходят бразды правления (Постановление Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483). Заметим, что вновь избранная УК имеет право самостоятельно заняться восстановлением утраченной технической документации с последующей компенсацией расходов. В суде вы не получите ответа о том, каким образом действовать организации, никогда не имевшей технической документации. Тот факт, что технической документации никогда и не было, можно доказать подписанными актами приема-передачи многоквартирного дома на управление.
Если УК, в управление которой переходит многоквартирный дом, подала требование о передаче технической документации более чем через 3 года после окончания договора управления, то может последовать отказ на его удовлетворение в связи с истечением срока исковой давности. Но такой срок не распространяется на документы, оформляемые при регистрации граждан в жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда, так как они носят публичный характер (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 1089/11 по делу № А60-5559/2010-С3).
Не вполне понятно, каким образом будет удовлетворено требование новой УК о восстановлении и передаче утраченной технической документации на многоквартирный дом. Чтобы этот процесс шел быстрее, юристы советуют истцам ходатайствовать об установлении судом астрента – определенной суммы денег, взыскиваемой в счет ответчика при неисполнении решения суда в установленный период в добровольном порядке (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 22). Эту сумму должен получить истец, а не государство. Юристы считают, что астрент – это своего рода ответственность, следующая за неисполнением решения суда, и достаточно часто его используют.
Может быть такое, что УК не признает решения собрания и не передает дела новой компании. В связи с этим собственникам помещения многоквартирного дома нужно серьезно отнестись к сбору обоснований для отстранения от деятельности, следует фиксировать каждое нарушение их прав.
Необходимо собрать пакет технической документации, в который войдут копии жалоб собственников в УК или органов госконтроля, копии постановлений о привлечении УК к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, акты, фиксирующие несоответствия нормативам.
В случае непризнания результатов собрания, новая УК должна написать заявление в Арбитражный суд и подать жалобу в Прокуратуру и Жилищную инспекцию.
Если по какой-либо причине вы не можете сменить УК, советуем подать жалобу в департамент городского хозяйства. Ее специалисты сами проведут проверку организации и при обнаружении нарушения сами инициируют проведение собрания вашего ТСЖ (ст. 165 ЖК).
Также вы можете обратиться в фирму-посредник, основной сферой деятельности которой является помощь ТСЖ при возникновении проблем с УК. Действительно, есть смысл к ним обратиться, так как они гарантируют достижение целей и защиту интересов собственников, однако за их услуги придется заплатить от 30 до 100 тыс. рублей.
Пример из судебной практики
ООО «Тамбовинвестсервис» (УК «ТИС») подало требование в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением в управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области об отмене постановления об административном правонарушении в силу его незаконности.
На общем собрании собственников многоквартирного дома, состоявшемся 7 ноября 2012 г., рассматривались вопросы о прекращении договора управления, подписанного между собственниками и УК «ТИС», так как последняя не исполняла условия договора; о выборе способа управления многоквартирным домом; о заключении договора управления многоквартирного дома с УК «Содружество»; о денежных выплатах за содержание и ремонт общего имущества на 1 кв. м общей площади помещения собственника; об оформлении протокола; о порядке сообщения собственникам помещений решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, итогов голосования.
В соответствии с составленным протоколом приняли решение о прекращении договора, заключенного с УК «ТИС», и о подписании нового с УК «Содружество». Собственники потребовали у УК «ТИС» передать им техническую документацию, которая ответила отказом, пояснив, что принятое решение не соответствует российскому законодательству.
Антимонопольный орган ознакомился с данной проблемой и выявил, что УК «ТИС» не могла отказать в передаче технической и прочей документации на многоквартирный дом собственникам (или УК «Содружество») в течение определенного времени, которое понадобится для решения всех вопросов с организациями, поставляющими ресурсы данному дому. Заявителя признали нарушившим ч. 1 ст. 14 и п. 1 ч. 1 ст. 14 Закона о защите конкуренции и на основании ст. 14.33 КоАП РФ определили наказание – штраф.
Антимонопольный орган признал, что УК «ТИС» нарушила ч. 1 ст. 14 Закона о защите конкуренции, так как на протяжении 1 месяца и 26 дней не передала техническую и прочую документацию и, более того, отказалась ее передавать. Суд апелляционной инстанции поддержал принятое решение (см. постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 по делу № А64-3007/2013).
Подобные заключения содержатся в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013 № 18АП-217/2013, решении Верховного Суда Удмуртской Республики от 05.02.2014 № 7-42/14, постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 №17АП-15210/2014-АК по делу № А71-6285/2014.
- Штраф управляющей организации: как сделать его минимальным
Мнение эксперта
Что делать, если предыдущая УО не передает документы по учету регистрации граждан
Д.А. Нестеренко ,
юрист, эксперт справочной системы «Управление многоквартирным домом»
Законодательство РФ обязывает УК передавать техническую документацию по учету регистрации граждан при наличии у нее функции приема и передачи документации в органы регистрационного учета. Если прежняя УК отказывается передавать всю требуемую техническую и прочую документацию, то выбранная организация имеет право:
- подать соответствующее заявление в органы ГЖН о нарушении УО Правил содержания, а именно – отказ от передачи технической документации и привлечении ее к административной ответственности в соответствии со ст. 7.23.2 КоАП РФ;
- подать исковое заявление в арбитражный суд с требованием передать документацию регистрационного учета граждан (от предыдущей УК). Суды такие требования удовлетворяют, что подтверждается, в том числе, постановлениями ФАС Московского округа от 17.09.2013 по делу № А41-53549/12 и от 21.09.2011 по делу № А40-73182/08-19-483; апелляционным определением Мурманского областного суда от 07.08.2013 № 33-2614-2013.
Собственники многоквартирного дома выбрали новую Управляющую организацию (УО), в соответствии с чем, вновь выбранной УО должна быть передана вся техническая документация на данный дом. Однако, предыдущей УО заявлено, что техпаспорт по данному дому отсутствует. Кто и за чей счет должен восстановить данный документ?
Отредактировано:
ОТВЕТ:В соответствии с , утв. приказом Минстроя УР от 30.01.2008 г. №16,
8. Управляющая организация (жилищное объединение), осуществлявшая управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, после получения уведомления собственников и уведомления Администрации МО о соответствии документов, представленных собственниками помещений многоквартирного дома, требованиям законодательства (или решение суда, признавшем решение собственников соответствующим законодательству):Данный порядок имеет рекомендательный характер. Обязанностей для предыдущей управляющей организации по восстановлению техпаспорта за свой счет он не содержит.
...
8.2. проводит проверку наличия технической и иной документации для подготовки к передаче в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491.
8.3. в срок не позднее предусмотренного ч.10 ст.162 ЖК РФ осуществляет передачу технической документации по акту приема-передачи, в котором помимо указания наименования передаваемой документации указывается ее качественный (оригинал, копия, ксерокопия) и количественный (количество экземпляров) состав, номера и даты актов передачи той или иной документации.
...
12. Управляющая организация, осуществлявшая управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, передает согласно акту приема-передачи вновь избранной управляющей организации (жилищному объединению, правомочному представителю собственников) следующую имеющуюся в наличии техническую и иную документацию (информацию, необходимую для управления)...
Далее, такой обязанности для предыдущей управляющей организации не содержится и в . Более того, там вообще в составе документации для управления многоквартирным домом нет технического паспорта, а есть, в составе иных документов, «проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии)».
При этом п. 27 Правил устанавливает, что «ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом».
Поэтому, думаю, обязать предыдущую управляющую организацию восстановить за ее счет техпаспорт на дом можно лишь если удастся доказать, что она не исполнила своих обязательств по приемке и (или) хранению этого документа.
В ином случае восстанавливать документацию должна будет новая управляющая организация за счет собственников помещений (расходы включаются в плату за управление).