Сроки подписания акта приема передачи. Подписываем акт приема квартиры в новостройке — важные нюансы
Акт приема-передачи многим участникам сделок с недвижимостью кажется малозначащей бумажкой, на оформление которой не стоит тратить время. Но если акт не подписан или неправильно оформлен, это может стать причиной серьезных неприятностей. Рассмотрим значение и особенности составления этого документа.
Значение акта приема-передачи для покупателя
Для покупателя квартиры акт приема-передачи, который часто называют передаточным, имеет исключительную важность по целому ряду причин:
- В акте указывается техническое состояние квартиры на момент покупки. Если окажется, что оно не соответствует условиям договора, у покупателя будет очень мало шансов принудить продавца исправить имеющиеся недостатки без подписанного акта. Особенно актуально это в случаях, когда жилье приобретается у застройщика. Если покупатель видит, что в квартире кривой пол или трещины в стенах, худшее из того, что он может сделать — написать в передаточном акте, что к техническому состоянию недвижимости претензий не имеется.
- Если обязанность подписать акт приема-передачи указана в договоре, сотрудники Росреестра просто не выдадут покупателю свидетельство на право собственности. Если же в соглашении не предусмотрено подписание акта, то никаких проблем с оформлением права собственности не предвидится.
- Без акта не удастся получить налоговый вычет. Этот документ обязательно потребуют сотрудники налоговой службы.
Значение акта приема-передачи для продавца
На первый взгляд кажется, что продавцу акт приема-передачи вообще не нужен, но это не совсем так. Если уже проданную квартиру, при передаче которой передаточный акт не подписывался, затопит или в ней случится пожар, покупатель может попытаться обязать продавца оплатить расходы по ремонту. Ведь по законодательству передача квартиры осуществляется именно по этому документу. Нет акта — нет доказательства того, что продавец действительно передал ее покупателю, а значит, с точки зрения закона, продавец до сих пор распоряжается квартирой и должен оплачивать ее ремонт.
Конечно, если дело дойдет до суда, можно найти свидетелей, которые покажут, что покупатель уже распоряжался недвижимостью на момент бедствия, но гораздо проще все-таки подписать и сохранить у себя экземпляр акта передачи жилья. Это сильно облегчает жизнь при возникновении подобных ситуаций и позволяет избежать длительной судебной волокиты.
Правила оформления акта
В законодательстве нет четких требований к оформлению этого документа. Но, исходя из предназначения акта приема-передачи, обычно в нем указываю следующие сведения:
- Название документа.
- Дата и место его подписания.
- Данные подписавших его лиц.
- Описание передаваемой недвижимости (по какому адресу она располагается, на каком этаже и т. д.).
- Смотровой лист: является приложением к акту. В нем детально описывается техническое состояние недвижимости на момент передачи. Для того чтобы точно зафиксировать состояние квартиры, можно помимо текстового описания сделать фотографии, которые также будут прилагаться к акту.
- Сведения о наличии или отсутствии у подписавших документ сторон претензий друг к другу.
- Реквизиты договора, к которому прилагается передаточный акт.
- Подписи сторон с обязательной расшифровкой.
Чем грозит отказ от подписания акта приема-передачи застройщиком
Застройщик, продающий недвижимость , за отказ от подписания акта приемки выплачивает покупателю квартиры 1/300 ставки ЦБ от цены договора. К примеру, если квартира стоит 5 миллионов рублей, за отказ от подписания акта ему придется ежедневно выплачивать 2500 рублей. Таким образом, за несколько лет сумма штрафных санкций может сравняться со стоимостью недвижимости. А вот превышать стоимость недвижимости сумма штрафных санкций не может.
При обычной купле-продаже применяется ответственность, установленная договором. Как правило, стороны устанавливают пеню, привязанную к цене договора. Если же договор не предусматривает никаких штрафных санкций, уклоняющаяся от подписания сторона ничего выплачивать не должна.
Особенности приема квартиры у застройщика
Рассмотрим все аспекты этой процедуры.
Уведомления
Застройщик обязан передать покупателю квартиру в срок, прописанный в договоре, никаких отклонений от этой даты не допускается. Если срок ввода здания в эксплуатацию затягивается, застройщик обязан послать письмо покупателю за два месяца до предусмотренного договором срока подписания с предложением изменить соглашение.
Если же по истечению двух месяцев здание все равно не будет введено в эксплуатацию, и застройщик не передаст покупателю квартиру, он выплачивает покупателю уже упоминавшуюся пеню в размере 1/300 от учетной ставки ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. Покупатель в праве взыскать пеню через суд.
О том, что строительство завершено, застройщик обязан уведомить покупателя письменным уведомлением за месяц до окончания работ.
Правила осмотра
При подписании акта представитель застройщика показывает покупателю квартиру. Если будут найдены незначительные, устранимые недостатки, они записываются в смотровой лист. Необходимо также, чтобы представители компании-продавца отметили в этом документе сроки, в которые недостатки будут устранены.
Покупателю не стоит подписывать смотровой акт, пока застройщик не приведет жилье в надлежащее состояние. Если же найденные недостатки являются неустранимыми (неровные перекрытия, проблемы с вентиляцией и т. д.), покупателю лучше вообще отказаться от приобретения квартиры.
Гарантийный ремонт
Также существует такое понятие, как скрытые работы — их результат не может быть проверен при первом осмотре квартиры (к примеру, состояние проводки). Недостатки подобных работ проявляются через определенное время, после того, как покупатель принял квартиру.
Необходимо помнить, что по закону застройщик обязан устранять подобные недоработки в течение гарантийного срока, который устанавливается договором (по закону он не может быть меньше трех лет, обычно — 5 лет).
В случае обнаружения дефекта, владелец квартиры должен отправить застройщику письмо, в котором будет описана возникшая проблема. Представитель застройщика обязан в течение 5 дней посетить квартиру, произвести осмотр описанных в письме дефектов и составить акт, в котором будет описан характер проблем и сроки их устранения.
Необходимо доказать, что дефект возник именно по вине застройщика, для этого заказывается специальная экспертиза, в результате которой на основании действующих СНИПов и ГОСТов дается заключение о причинах, повлекших за собой дефекты.
К примеру, известны случаи, когда экспертиза показывала, что плесень, появившаяся в квартире в недавно сданном в эксплуатацию доме, возникла из-за протекающей крыши, что является виной застройщика. В этом случае у покупателя был шанс переложить расходы по исправлению этого недостатка на компанию-застройщика.
Еще один показательный случай: в 2014 году жительница Красноярска смогла отсудить у застройщика 15% от стоимости недвижимости из-за найденных в ней дефектов. Она заказала строительную экспертизу, которая выявила неровные стены, кривой пол и потолки, а также другие недостатки, возникшие в ходе проведения отделочных работ. Суд принял решение обязать застройщика выплатить владелице квартиры 300 000 рублей для устранения имеющихся недостатков и 80 000 рублей штрафа государству.
Примечательно, что в этом случае владелица квартиры сначала подписала акт приемки и обратилась к застройщику, который отказал ей в исправлении недостатков, так как в акте замечаний к состоянию недвижимости указано не было. А вот суд не принял это обстоятельство во внимание, так как гарантийный срок никто не отменял.
Но все-таки лучше не подписывать акт при наличии серьезных недостатков в квартире, а если они незначительны, хотя бы отметить выявленные дефекты в смотровом листе и заставить представителя застройщика указать сроки их исправления.
Крайне не рекомендуется проводить ремонт в только что принятой от застройщика квартире, так как после его завершения доказать, что какие-либо дефекты квартиры появились не по вине нанятых строителей, будет очень сложно.
Также по закону есть еще ряд случаев, когда застройщик не обязан проводить гарантийный ремонт и исправлять возникшие дефекты:
- естественный износ здания;
- ненадлежащая эксплуатация помещений общего пользования;
- аварии инженерных систем, которые произошли по вине жильцов;
- нарушение правил эксплуатации бытовых приборов и сантехники;
- ремонт, нарушение или замена жильцами конструкций и оборудования квартиры, переданных им по акту приемки застройщиком.
Уловки, применяемые застройщиками в подписании акта приема-передачи недвижимости
Представители застройщиков очень неохотно ставят свою подпись под актом о выявленных недостатках. Их излюбленная тактика — отказываться от подписания акта при осмотре и затем тянуть время под любыми предлогами. Ведь по закону, если покупатель не подпишет акт приемки в течение двух месяцев, застройщик может сделать это единолично.
Если продавец применяет подобную тактику, необходимо подписать передаточный акт самостоятельно, а затем направить застройщику претензию, в которой будет требование исправить все недостатки и подписать передаточный акт, иначе покупатель обратится в суд.
При наличии такого документа у покупателя есть все шансы принудить застройщика исправить недостатки квартиры и подписать акт приемки.
Особенности приема квартиры при покупке
При покупке квартиры никаких сроков подписания акта передачи законом не предусмотрено. Сторонам не нужно посылать друг другу уведомления, если конечно это не предусмотрено договором.
Гарантийный срок обычно также не предусматривается. Конечно, стороны могут указать подобное условие в договоре, но так как на практике очень сложно заставить продавца впоследствии исправить какие-либо недостатки квартиры (сложно порой даже найти его), вносить подобный пункт в соглашение нет смысла.
Покупателю необходимо просто внимательно осмотреть техническое состояние квартиры: стены, окна, потолки, счетчики и т. д., и при отсутствии существенных замечаний подписать акт.
Далеко не у всех есть знания и опыт для того, чтобы квалифицировано провести подобный осмотр. Поэтому зачастую покупатель берет с собой эксперта, который сможет заметить все имеющиеся недостатки.
- Акт приема-передачи квартиры у застройщика — скачать в формате.doc
- Акт приема-передачи при покупке квартиры — скачать в формате.doc
- Смотровой лист — скачать в формате.doc
Александр Якунин, рмнт.ру
Большинство покупателей квартир считают, что сделка считается завершенной после регистрации права собственности, и удивляются, узнав о необходимости оформления еще одного обязательного документа - акта приема-передачи. Между тем, легкомысленное отношение к процедуре приема-передачи и законодательным нормам Гражданского кодекса может повлечь серьезные юридические последствия и значительные материальные потери.
Это не формальность!
«Процедура приема-передачи квартиры является обязательной. Статья 556 ГК РФ гласит, что недвижимость передается продавцом и принимается покупателем согласно двустороннему акту или другому документу о передаче, составленному в произвольной письменной форме и заверенному подписями контрагентов. Только после этого, при условии отсутствия взаимных претензий, сделка считается исполненной», - настаивает адвокат Андрей Комиссаров.
К сожалению, на практике процедура приема-передачи квартиры многими участниками сделок с недвижимостью воспринимается как пустая формальность. И если покупатели первичного рынка к данному документу относятся более сознательно, дабы обязать застройщика своевременно исполнить обязательства по исправлению недочетов, то участники «вторичных» сделок нередко пренебрегают процедурой.
Мало того, оформить передаточный акт очень часто забывают.
«К примеру, если договор отдается на регистрацию в Санкт-Петербурге, то участникам сделки никто не укажет на обязательность составления акта, так как его не требуют при регистрации. В некоторых других регионах России без акта документы не примут на регистрацию в Росреестре», - замечает адвокат.
Игнорирование процедуры приема-передачи квартиры чревато опасными последствиями для участников как первичного, так и вторичного рынка. Потому что только после приема имущества «по факту», закрепленного документально, покупателю передается весь набор прав и обязанностей по содержанию квартиры, а также вся ответственность за порчу и случайную гибель имущества.
Смысл процедуры
Заключение сделки купли-продажи, регистрация права собственности и непосредственно приемка жилого объекта покупателем происходят не одновременно. С момента подписания договора до передачи ключей состояние квартиры может претерпеть изменения по ряду субъективных причин и форс-мажорных обстоятельств – от коммунальных аварий до хищений и вандализма. Основной смысл акта как раз и заключается в том, чтобы подтвердить факт передачи жилого помещения в надлежащем состоянии, в том виде, в котором оно находилось на момент подписания основного договора.
То есть акт не привносит изменений в документ о покупке, а только удостоверяет факт соблюдения или нарушения указанных в нем условий.
Еще одна немаловажная задача акта – обозначить момент, с которого новый собственник принимает на себя обязательства по погашению коммунальных платежей и оплате других услуг.
«Важно отметить, что в случае отсутствия передаточного акта факт въезда нового владельца в квартиру в большинстве случаев признается судом как ее приемка и окончательное вступление в права», - напоминает Андрей Комиссаров.
Риски и роковые ошибки
1. Риски для продавца
Если жилое помещение не было передано по всем правилам, по закону все риски продолжает нести прежний собственник. Следовательно, нельзя исключить риск возникновения неприятных ситуаций. К примеру, объект, принятый без подписания акта передачи, через год или два может пострадать в результате стихийного бедствия, и новый владелец вправе предъявить претензии по финансированию восстановительных работ старому собственнику.
Спустя некоторое время после покупки квартиры новый хозяин может испортить дорогостоящую отделку, а после заявить, что состояние полученного им объекта недвижимости отличается от указанного в договоре. Суд в подобных случаях наверняка примет сторону ответчика, но сама перспектива подобных конфликтов и возникновения судебных споров вряд ли кого-то обрадует.
2. Риски для покупателя
Игнорируя процедуру приема-передачи жилого помещения и подписание соответствующего акта, наибольшему риску подвергает себя покупатель жилья в новостройке. Как показывает практика, в ходе осмотра новой квартиры клиенты очень часто обнаруживают недостатки и высказывают претензии представителям застройщика относительно качества отделочных работ, состояния отопительных систем, инженерных коммуникаций и так далее. Но так как договор априори исключает возможность подобных недочетов, единственным инструментом, позволяющим свести к минимуму любые риски, служит надлежаще составленный и подписанный сторонами акт приема-передачи жилого помещения.
На рынке вторичного жилья чаще всего поводом для конфликтов и судебных разбирательств становится ценное имущество. Речь может идти о «штучных» авторских предметах интерьера, дорогой бытовой технике, которые нередко реализуются одновременно с квартирами VIP-уровня. Стоимость роскоши порой достигает 5−20% от цены объекта недвижимости.
Случается, что недобросовестный продавец в самый последний момент, намеренно нарушая условия договора, забирает с собой ценную антикварную мебель.
От подобных рисков покупатель может легко застраховаться, заблаговременно включив в договор условие о выплате какой-то части стоимости жилья в ходе проведения процедуры приема-передачи квартиры.
3. Риски при совмещении передаточного акта с договором купли-продажи
Эксперты не советуют прибегать к широко распространенной на рынке недвижимости практике совмещения акта приема-передачи с договором, когда в теле договора заранее прописывается, что документ считается одновременно и передаточным актом.
Покупатель в момент подписания такого договора принимает на себя все риски повреждения объекта и обязанности по содержанию квартиры. И если, к примеру, до момента въезда в жилое помещение в нем произойдет возгорание или продавец вывезет из квартиры сантехнику, ни на какую материальную компенсацию с продавца или застройщика рассчитывать не придется.
Продавец рискует ничуть не меньше. Например, сделка может сорваться даже в процессе регистрации. И получить компенсацию с нового владельца, который уже предпринимает активные действия по перепланировке квартиры, будет практически невозможно.
4. Отказ в получении налогового вычета
Если передаточный акт отсутствует, покупатель неизбежно столкнется с проблемами при получении налогового вычета, потому как данный документ обязателен для представления в налоговую службу.
5. Риск привлечения к ответственности
Уклонение от подписания акта и процедуры приема-передачи приравнивается к неисполнению обязательств по договору купли-продажи. «Уклонисты» рискуют быть привлеченными к ответственности.
Им может грозить не только наложение штрафов, но и взлом двери квартиры (с участием органов правопорядка), ключи от которой продавец «позабыл» отдать покупателю.
«Все вышеперечисленные риски являются вполне реальными. Специалисты советуют не тратить силы и время на борьбу с последствиями непорядочности контрагента, а минимизировать риски на заключительной стадии исполнения сделки – в процессе приема-передачи квартиры», - говорит адвокат Андрей Комиссаров.
О том, как принимать квартиру в новостройке, читайте .
О дефектах, найденных после подписания акта, - .
При получении квартиры в новострое нужно быть особенно внимательным при составлении и подписании акта приема передачи квартиры. Если вы подпишите его без замечаний, то после заселения обижаться и высказывать претензии к застройщикам будет бессмысленно. Вы согласились, что вас все устраивает, ремонтные работы по исправлению позднее обнаруженных проблем вы будете исправлять уже за собственный счет.
Как происходит «подписание акта приема передачи квартиры в новостройке»
В предвкушении скорого переезда не хочется вникать в детали, кажется, что лучше закрыть глаза на недоработки строителей и подписать акт приема-передачи квартиры в новострое, чтобы как можно скорее начать новую жизнь на новом месте. Такой вариант вполне возможен.
Но дефекты могут быть значительные, а новая полоса начаться с дорогостоящих ремонтов, затрат времени и нервов. При подписании акта приема-передачи при получении квартиры в новостройке должны присутствовать все, кто вписан в Договор долевого строительства. Те, кто не может присутствовать, должны представить своего представителя с доверенностью и заранее оповестить застройщика, чтобы он вписал его фамилию в документ.
Для осмотра квартиры нужно иметь при себе квитанции, паспорта, ДДУ. Подписывать акт можно только после осмотра квартиры всеми дольщиками.
Как правильно составить акт приема передачи квартиры в новостройке?
Акт приема составляется в свободной форме, но в нем должны быть учтены важные моменты. После принятия дома госкомиссией застройщик приглашает жильцов для подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке.
Для последующей регистрации в Росреестре в нем указывают:
- адрес дома,
- номер квартиры,
- окончательную стоимость после контрольного обмера,
- личные данные застройщика и клиента,
- кадастровые координаты.
В акте фиксируются обнаруженные недостатки и сроки их устранения, передана ли квартира или передача откладывается, а также дата и место подписания.
Будущему хозяину квартиры перед проведением осмотра выдают дефектную ведомость или смотровой лист, где он может отметить недочеты, а застройщик указывает сроки устранения. Затем все сведения переводятся в акт приемки-передачи квартиры.
Что нужно проверить в новой квартире?
Чтобы провести проверку состояния своей будущей недвижимости, дольщик поступит правильно, если пригласит эксперта или знакомого строителя, который поможет проверить качество работ . Как лицо нейтральное, он не будет реагировать на прессинг со стороны застройщика.
- Лидируют в списках по браку окна. Они должны плавно и плотно закрываться, открываться, иметь уплотнители, не сквозить.
- В ванной и туалете под стяжкой должен иметься слой гидроизоляции. Монтаж отопления и труб должен быть выполнен в соответствии со стандартами на положенной высоте. Стыки и швы должны быть заполнены раствором, розетки работать, трубы не протекать, счетчики опломбированы.
- Вентиляция должна затягивать лист бумаги или пламя зажигалки, если тяги нет, это может быть признаком наличия большой проблемы, например, шахты засыпаны строительным мусором.
- Очень полезно проверить размеры квартиры. Квадратных метров может оказаться меньше, застройщик должен будет вернуть переплаченные деньги. Если изъяны окажутся существенными, дольщик вправе отказаться от квартиры и потребовать вернуть вложенные средства и неустойку.
Если обнаружены дефекты, их нужно зафиксировать в акте приемки-передачи или не подписывать его вовсе.
Важно записать номера счетчиков и их показания.
Сроки сдачи квартиры
Дата, до которой застройщик должен вручить ключи, указана в договоре. Но предварительно дом должен быть принят госкомиссией.
За нарушение сроков насчитывается неустойка, поэтому застройщик заинтересован, чтобы акт был подписан как можно быстрее.
Если дольщики его не подпишут, вполне вероятно, что сроки будут нарушены, строители будут вынуждены, не только проводить работы, но и платить деньги за просрочку. Причины, по которым клиент отказывается подписать акт, должны быть объективными и обоснованными.
Когда нельзя подписывать акт?
Все дефекты делятся на две группы:
- Существенные недостатки, которые делают проживание в квартире невозможным.
- Несущественные, заключающиеся в небольших царапинах, трещинах, которые нетрудно устранить.
В первом случае можно подписывать только дефектную ведомость. При отказе ставить подпись, дольщик должен указать, что считает причину существенной. Только когда будут устранены все грубые дефекты, можно подписать акт приемки-передачи квартиры и поставить фактическую дату.
Если существенных недостатков не обнаружено, а дольщик отказывается подписывать его, застройщик сам вправе сделать это через два месяца.
Ели застройщик будет устранять дефекты, то ключи остаются у него, и не надо стараться их получить до окончания работ. Так как передача ключей может означать, что квартира дольщику передана, а ведь строители, устраняющие дефекты, могут произвести новые.
При обнаружении несущественных недостатков можно подписать акт, зафиксировав их в дефектной ведомости с указанием сроков их исправления.
Предварительный акт приема передачи квартиры в новостройке
Иногда застройщик приглашает дольщиков осмотреть квартиру и подписать предварительный акт приема-передачи квартиры в новостройке еще до принятия объекта госкомиссией.
Предложение от застройщика подписать предварительный акт может иметь серьезные последствия для дольщика. От того, как он составлен, зависит, можно ли будет внести изменения в основной акт . Например, препятствием к изменениям может стать фраза, вписанная в предварительный вариант «Перечень является исчерпывающим», или выяснится, что дом уже принят комиссией, акт не является предварительным.
Как восстановить акт приема-передачи квартиры в новостройке?
В случае утери акта восстановить его можно воспользовавшись помощью застройщика. Нужно напечатать новый экземпляр и собрать все необходимые подписи. Другим вариантом может быть изготовление заверенной копии.
Видео сюжет расскажет, как принимать квартиру у застройщика