Что значит единый срок передачи объектов дольщикам. Нарушение сроков долевого строительства (ДДУ): Как взыскать неустойку с застройщика и другие компенсации
К.И.Труханов
Под сроком в гражданском праве понимается определённый период (промежуток) или момент времени, с которым нормы гражданского права связывают определённые правовые последствия .
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее: Закон) ввёл два основных гражданско-правовых срока для договора участия в долевом строительстве. Во-первых, это срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. Законом также закреплён срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства. Рассмотрим эти сроки.
1. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства. (п. 1 ст. 6, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона)
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве в соответствии со ст.4 Закона. Закон не содержит ограничений по способам определения указанного срока. Вопрос о том, какой способ определения срока наиболее приемлем на практике, представляется очень актуальным.
Ст.190 ГК РФ определяет, что срок, установленный законом или договором, определяется календарной датой или истечением периода времени. Срок может также определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.
Для застройщика, видимо, наиболее оптимальным будет определение срока передачи объекта долевого строительства путём указания периода времени, в течение которого передача должна состояться. При этом в силу ст. 191 ГК РФ «течение срока, определённого периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало». Застройщику, при определении срока передачи, следует учитывать предполагаемый срок завершения всех работ на объекте строительства в соответствии с проектной документацией. Например, если предполагаемый срок завершения всех работ на объекте строительства (многоквартирном доме или ином объекте) – 01 декабря 2007 года, то застройщик может определить в договоре срок передачи объекта долевого строительства следующим образом: «Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение 100 дней, исчисляемых с 01.12.2007года». Такой срок (100 дней) на практике продиктован излишней забюрократизированностью и сложностью процесса получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На практике, до принятия нового Градостроительного кодекса , на подписание акта государственной приёмочной комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительством объекта и его утверждение уходило от полугода и более. Не многим изменилась ситуация и с принятием нового Градостроительного кодекса. Так, ст.55 Градостроительного кодекса по-прежнему предусматривает довольно большой перечень документов и согласований, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. А десятидневный срок на принятие решения о выдаче разрешения на строительство, предусмотренный п.5 ст. 55 Градостроительного кодекса, весьма редко соблюдается.
Установление такого длительного периода времени, в течение которого застройщик может передать объект долевого строительства, призвано защитить его от ответственности, предусмотренной п.2 ст.6 Закона за несоблюдение срока передачи. Ведь несоблюдение срока возможно и не по вине застройщика, например, в связи с волокитой органов, выдающих разрешение на строительство, а без последнего застройщик не имеет права в силу п.2 ст.8 Закона передать объект долевого строительства.
Следует заметить, что застройщик в любом случае обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, даже если не истёк установленный договором срок передачи объекта долевого строительства (п.3 ст.8 Закона).
Не очень удачной представляется привязка срока передачи объекта долевого строительства к событию, которое должно неизбежно наступить. Некоторые авторы предлагают устанавливать в договоре срок передачи объекта посредством указания, что он передаётся в течение определённого периода времени, исчисляемого после наступления определённого события (например, в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию) . В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить . Дату получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию нельзя рассматривать как событие, которое должно наступить неизбежно , как того требует ст. 190 ГК РФ. Эта дата может вообще никогда не наступить, застройщик может вообще никогда не получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, и причин тут может быть множество, поэтому о неизбежности наступления данного события говорить как минимум необоснованно. В случае включения подобной формулировки в договор, он будет считаться не заключенным, так как одно из существенных условий договора (срок передачи застройщиком объекта долевого строительства) будет несогласованно.
С принятием Закона, по справедливому замечанию С.А. Лушкина, будут невозможны такие случаи, когда указывается «ориентировочный срок сдачи объекта» . Точнее будет даже сказать – ориентировочный срок передачи объекта участнику долевого строительства, поскольку срок сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию в договоре вообще можно не указывать.
2. Срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства (п.4 ст.8 Закона).
Данный срок не является существенным условием договора участия в долевом строительстве, но его значение не менее важно для застройщика.
В литературе высказывалось мнение, что Закон, хотя и косвенно, но допускает возможность возникновения ситуации, когда в договоре срок, в течение которого застройщик обязан передать объект долевого строительства, указан не будет . В качестве примера приводилось именно положение п. 4 ст. 8 Закона, которая устанавливает, что «участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения». С такими выводами нельзя согласиться. По нашему мнению, А.А. Маковская без достаточных к тому оснований ставит знак равенства между понятиями срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ст. 6 Закона) и сроком, в течение которого участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта долевого строительства (п. 4 ст. 8 Закона). Если в первом случае речь идёт об обязанности застройщика передать объект в определённый срок, то во втором случае законодатель говорит об обязанности участника долевого строительства приступить к принятию объекта в определённый срок. Отсутствие в договоре условия о сроке, предусмотренном ст. 6 Закона, будет означать незаключённость договора. Отсутствие же в договоре условия о сроке, предусмотренном п. 4 ст. 8 Закона, то есть сроке, в течение которого участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта долевого строительства, не влечёт незаключённости договора. В этом случае участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона).
Закон, предусмотрев довольно суровые санкции за нарушение застройщиком срока передача объекта долевого строительства (п. 2 ст. 6), не предусмотрел никаких специальных последствий нарушения участником долевого строительства срока, в течение которого он должен приступить к принятию объекта. Возможны случаи, когда участник долевого строительства сам не спешит принимать объект, экономя тем самым на расходах по содержанию имущества и на налоге на имущество. Причинённые застройщику убытки в таком случае могут быть возмещены в судебном порядке в соответствии с общими положениями ГК РФ об убытках, но такой путь является довольно продолжительным и затратным. По нашему мнению, целесообразно было бы дополнить Закон положением о том, что в случае, если участник долевого строительства не приступит к принятию объекта долевого строительства в семидневный срок со дня получения уведомления о готовности объекта долевого строительства к передаче, или иной срок, предусмотренный договором, то объект долевого строительства считается принятым участником без каких-либо замечаний. Переход бремени содержания имущества (ст. 210 ГК РФ) также целесообразнее было бы связать с моментом передачи объекта долевого строительства. Разумеется, что предложенные положения могут быть включены застройщиком и в договор, но их закрепление на законодательном уровне в качестве диспозитивной нормы стало бы шагом на пути к достижению баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве, который, несомненно, был нарушен в пользу участников долевого строительства принятием Закона.
Таким образом, по нашему мнению, п. 4 ст. 8 Закона целесообразно дополнить абзацем вторым следующего содержания: «В случае, если участник долевого строительства не приступит к принятию объекта долевого строительства в семидневный срок со дня получения уведомления о готовности объекта долевого строительства к передаче, или иной предусмотренный договором срок, то объект долевого строительства считается принятым участником долевого строительства без каких-либо замечаний, а обязанность застройщика по передаче объекта долевого строительства исполненной». П. 1 ст. 8 Закона необходимо дополнить абзацем вторым следующего содержания: «С момента передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства бремя содержания, а также риск случайной гибели объекта долевого строительства, несёт участник долевого строительства».
Срок передачи квартиры дольщику — одно из обязательных условий договора участия в долевом строительстве. Застройщик сам определяет этот срок в начале ваших правоотношений.
Не путайте: срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры.
Первое подразумевает выдачу местной администрацией разрешения на использование дома. Без данного разрешения застройщик не может передать квартиры.
Второе — самое важное. Именно на срок передачи квартиры следует обратить особое внимание. Если застройщик в договоре указал «планируемый» или «ориентировочный» срок, то с нашими юристами на стороне дольщика ему не поздоровится. Ведь дольщик и застройщик — равноправные стороны договора, и в одностороннем порядке у компании переносить срок не получится.
Как обычно указывается срок передачи квартиры в самом договоре:
- Указанием квартала, например, «2 квартал 2015 года». Каждый квартал – это три месяца начиная с января, следовательно, 2 квартал 2015 года – это диапазон времени с 01.04.2015 по 30.06.2015 включительно. Неустойка в данном случае рассчитывается с 01.07.2015.
- Через оговоренное количество времени после ввода дома в эксплуатацию, например, «срок получения разрешения ввода дома в эксплуатацию – 1 квартал 2016 года. Застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение 6 месяцев от даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». Такой тип определения срока наиболее часто встречается в договорах. Теперь разберемся. При данной формулировке пункта договора, крайний срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию до 31.03.2016 включительно, а срок передачи квартиры (31.03.2016 + 6 месяцев) – 30.09.2016 включительно. Таким образом, неустойка рассчитывается с 01.10.2016
- Указанием точной даты передачи квартиры, например, «в срок не позднее 31.12.2015 года». В данном случае неустойка насчитывается с 01.01.2016, т.е. со следующего дня после оговоренной в договоре даты.
Таким образом, неустойка является некой компенсацией дольщику, за принесенные застройщиком неудобства. Ведь некоторым людям приходится оплачивать съемные квартиры больше предполагаемого срока, менять свои планы, в связи с тем, что долгожданное собственное жилье становится все более и более ДОЛГОжданным.
Поэтому не стоит дарить застройщику причитающиеся Вам денежные средства, которые можно потратить, например, на ремонт или на новую мебель. Обращение к грамотным юристам позволит сэкономить Вам время и нервы, а также получить максимальную сумму неустойки!
При продаже помещений в строящемся здании по договору долевого участия застройщик, как правило, стремится ограничить собственную ответственность перед участникам долевого строительства. Одним из ярких примеров выступает привязка срока передачи помещений к сроку ввода дома в эксплуатацию.
Например, в договоре установлено, что ориентировочный срок ввода здания в эксплуатацию – второй квартал 2013 года, а срок передачи помещений – в течение шести месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, дольщик планирует получить помещения не позднее 01.01.2014 (второй квартал истекает 01.07.2013)
Однако из-за задержек при строительстве срок ввода здания в эксплуатацию может откладываться, причем на любой срок. Допустим, он был отложен до первого квартала 2014 года. Тогда и срок передачи помещений, поскольку он привязан к сроку ввода дома в эксплуатацию, также автоматически откладывается до 01.10.2014. Неустойка, установленная законом, а также и неустойки, которые устанавливаются договором, как правило, применяются в случае нарушения именно срока передачи помещений, а не срока ввода в эксплуатацию. В итоге получается, что фактически застройщик допускает просрочку передачи помещений на девять месяцев, но привлечь его к ответственности нельзя, так как срок передачи привязан к сроку ввода в эксплуатацию, который может безнаказанно откладываться.
Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении Президиума № 16179/12 счел, что в такой ситуации приоритет должен быть отдан защите прав участников долевого строительства, а не застройщика. Суд предложил толковать подобные условия договоров долевого участия как привязывающие срок передачи помещений не к фактической дате ввода здания в эксплуатацию, а к той дате, которая изначально установлена в договоре.
В настоящее время граждане очень часто заключают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), надеясь в скором (или не очень скором) будущем получить свою новостройку в собственность и устроить жизнь к лучшему.
Многие берут ипотеку, просто кредиты, трудятся изо всех сил, дополняют своими личными и заемными денежными средствами.
На первый взгляд это выгодно, так как на этапе строительства (то есть когда дом еще не построен или на месте него просто строительная яма) он стоит гораздо меньше денег, чем готовый. К тому же это будет не вторичное жилье, а совершенно новый дом, и соответственно, свежая квартира.
Но застройщики нередко нарушают сроки по договору. В причинах разбираться не будем. У каждой строительной компании – они свои. И гражданам строители постоянно предлагают заключить «дополнительное соглашение» о продлении (переносе) сроков.
ФЗ-214 – на страже интересов граждан
Правовые отношения с застройщиком регулируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который стоит на страже интересов, в первую очередь, граждан. Там все четко прописано и регламентировано.
Это обусловлено тем, что раньше, да и сейчас, возникают множество, мягко говоря, не очень законных схем, которые созданы для того, чтобы просто нажиться недобросовестным застройщикам за счет людей. Это, конечно, исключения, но встречаются такие «исключения» достаточно часто. Поэтому и суды завалены делами дольщиков с застройщиками.
Сейчас в России запрещено строительным компаниям привлекать денежные средства людей без заключения договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 2.1 ст. 1 ФЗ-214).
Такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной. Но что интересно, обратиться в суд с таким иском дано право только гражданину. Строительной компании в таком иске будет отказано.
Но, как говорится, «было гладко на бумаге, да забыли про овраги». Поэтому вероятность обмана есть всегда.
Дополнительное соглашение: подписывать или нет?
Окончательный ответ на этот вопрос, конечно, остается за вами. Но, прежде чем подписывать какие-то юридически значимые документы хотя бы внимательно прочитайте то, что вы подписываете.
Удивительно, но у нас так сложилось, что люди просто часто верят на слово и могут подписать что-то не глядя. А потом начинают бегать по юристам и судам.
В идеальном варианте — возьмите проект этого дополнительного соглашения в бумажном или электронном виде и проконсультируйтесь с юристом — какие здесь могут быть нюансы и подводные камни.
Как правило, в дополнительном соглашении речь идет о переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Наряду с этим может содержаться условие, что претензий по новому сроку вы не имеете.
Соответственно, если вы подпишите такое соглашение (даже при отсутствии условия о претензиях), то потеряете право требовать какие-либо неустойки со строительной компании.
Если не подпишите – это вовсе не значит, что застройщик освобождается от своих обязательств по строительству вашего жилья. Здесь полностью вина застройщика. А он вам просто направил свое предложение в виде просьбы подписать дополнительное соглашение.
Вы имеете право писать ему мотивированные претензии, а также обращаться в суд, если не будет удовлетворена. Можете требовать неустойки и другие денежные санкции с застройщика. Но об этом дальше.
Как узнать, что застройщик нарушил срок строительства?
Во-первых : как было сказано выше, если вы уже подписали дополнительное соглашение о продлении срока, то вы не имеете права требовать денег за просрочку передачи квартиры (объекта долевого строительства). Потому что вы согласились уже с новыми условиями по срокам и поставили свою подпись, а это соглашение является неотъемлемой частью основного договора.
Во-вторых : внимательно читайте условия договора о сроках. В договоре должен быть прописан «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства » согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Часто срок прописан достаточно размыто или привязан, к примеру, к «получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Главное, чтобы можно было определить четкую календарную дату.
Например, если указано, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 3 квартал 2015 года, то первым днем нарушения передачи дольщику квартиры будет первый день 4 квартала, то есть 1 октября 2015 года. Именно с этого срока можно предъявлять какие-либо по срокам.
Сколько денег можно получить от застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры)?
С застройщика можно требовать следующие суммы:
- Неустойку (проценты) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
- Убытки , которые возникли у вас по вине застройщика;
- Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя;
- Компенсацию морального вреда ;
- Судебные расходы (например, если пользовались услугами юриста).
В итоге сумма может получиться не маленькая. Теперь рассмотрим.
1. Неустойка (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства
Размер неустойки определен в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Эта ставка постоянно изменяется и ее актуальный размер можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ. На момент написания статьи она составляет 8,25% годовых.
Тем не менее, бесконечно рассчитывать эту неустойку нельзя. В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
Иными словами, максимальная сумма неустойки ограничена стоимостью квартиры по договору .
На практике суды, как правило, снижают размер неустойки, установленный Законом. Они руководствуются ст. 333 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С этим ничего не поделаешь, так как у суда имеется такое право. Часто размер неустойки снижают сильно вплоть до 10% от рассчитанной суммы. Но последнее время суды склонны взыскивать суммы побольше.
Приведем примеры из нашей судебной практики:
Дело №1 . В этом деле со строительной компанией наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 995152 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 1276 дней или почти 3,5 года. Суд посчитал разумным взыскать 500000 рублей. То есть снизил размер неустойки в 2 раза.
Дело №2 . В этом деле с застройщиком наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 115680 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 250 дней. Суд посчитал разумным взыскать всю сумму, то есть 115680 рублей.
Текст судебного решения можно посмотреть по .
2. Возмещение убытков
Также от застройщика можно потребовать возмещение убытков, которые понес человек по вине застройщика.
В качестве примера убытков можно привести случай из нашей практики.
Так, по вине строительной компании, человек был вынужден долгое время снимать другое жилье, потому что его квартира была еще не построена.
Текст судебного решения можно посмотреть по .
Сумму убытков суд не может снизить (если все доказано) по своему усмотрению, как в случае с неустойкой, поскольку у суда нет на это права, предусмотренного законом. А сумма убытком может быть очень значительна.
При взыскании убытков за аренду другой квартиры или жилого дома по вине застройщика суд учитывает следующее :
- площадь снимаемого жилья в сравнении с квартирой по ДДУ. Если квартира по ДДУ 40 кв.м., а площадь арендованного 150 к.в., то будет сложно доказать обоснованность понесенных убытков;
- район снятого жилья в сопоставлении с квартирой по ДДУ. Если арендуемая недвижимость находится, к примеру в элитной районе, то могут возникнуть вопросы в обоснованности таких расходов;
- является ли наймодатель действительно собственником жилого помещения.
3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя
Во-первых: этот штраф предусмотрен Законом о защите прав потребителей, поскольку на долевое участие этот закон распространяется.
Во-вторых: штраф будет взыскан тогда, когда дольщиком была написана письменная претензия. И на нее застройщик ответил отказом или не ответил вообще.
В-третьих: размер этого штрафа составляет 50% от суммы удовлетворенных требований.
Например, где мы представляли интересы дольщика суд взыскал штраф на сумму 290000 рублей.
4. Моральный вред
Так как на отношения, связанные с участием гражданина и застройщика распространяется Закон о защите прав потребителей, то потребитель может воспользоваться компенсацией морального вреда. Моральный вред – это физические и нравственные страдания, которые понес гражданин в связи с невыполнением договора в срок.
Как правило, суды по таким делам присуждают небольшие компенсации. Часто суммы даже не выходят за пределы 10000-20000 рублей. Но нам удалось доказать моральный вред на сумму 80000 рублей, что является достаточно приличной суммой.
Моральный вред определяется индивидуально в каждом деле и его сумма ничем не ограничена. Поэтому в суде можно настаивать на любой сумме, которую сочтете достойной.
5. Судебные расходы
Судебные расходы – это госпошлина и все издержки, которые вы понесли в связи с судебным процессом.
Например, если ваши интересы в суде представлял юрист по договору – то эти деньги также можно возместить с ответчика.
Кстати, если сумма ваших требований в иске не выходит за пределы 1000000 рублей – то вы освобождены от уплаты госпошлины. Если сумма выше – то госпошлина платится с суммы, которая превышает этот 1000000 рублей.
Претензия застройщику по срокам: писать или нет
Порядок такой: Если в договоре прописан «досудебный порядок урегулирования спора» или «все споры решаются путем переговоров» или «обязательный претензионный порядок» или какие-то подобные формулировки — то написание обязательно . Иначе суд просто не будет рассматривать ваше исковое заявление.
Писать или нет – решать, конечно, вам. Но часто бывает, что грамотно написанная претензия работает на благо дольщика. Добросовестный застройщик, как правило, идет на переговоры со своим клиентом и предлагает варианты решения, которые могут вас устроить.
Иногда – это возврат денег. Конечно, в меньшей сумме, что положено по закону. А иногда – это проведение дополнительных работ в квартире. Например, ремонт, чистовая качественная отделка или установка дополнительного оборудования в квартире.
И еще: если не будет , то вы лишитесь права взыскать с застройщика штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от удовлетворенных судом требований.
Обращаемся в суд на застройщика
Если не возымела своего действия и застройщик ее попросту игнорирует, выход один – обращаться в суд.
Стоить помнить, что при цене иска менее 1000000 (одного миллиона) рублей государственная пошлина за рассмотрение искового заявления не платится, так как распространяется Закон о защите прав потребителя.
Если сумма иска более 1000000 (одного миллиона) рублей, госпошлина платится с превышающей суммы по общим правилам.
Также в суде можно будет взыскать расходы на оплату услуг юриста (представителя), как было указано выше.
Кормиться «завтраками» или начать действовать?
Конечно, строительство жилых домов – это сложный и трудоемкий процесс, связанный с многодневным оформлением разрешительной документации. И если срок задержки не большой – стоит подождать.
Главное, чтобы построили качественно. Если же вы видите, что застройщик вовсе не собирается сдавать объект строительства или прошел уже значительный срок – стоит обращаться в суд.
Напоследок желаем удачи вам при вложении средств и чтобы квартира была сдана в срок!
Последнее обновление: 19.07.2017
Вопрос:
Застройщик задерживает сдачу дома по ДДУ, и предлагает мне подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи. Что мне делать? Стоит ли подписывать это соглашение? И что будет, если я его не подпишу?
Ответ:
Редкая птица долетит до середины Байкала, и редкий в России может похвастаться сдачей построенного многоквартирного жилья точно в срок. И у каждого дольщика начинает заранее болеть голова на предмет того, что ему делать, если произойдет задержка строительства и сроков передачи квартиры по условиям Договора долевого участия (ДДУ) .
Застройщик же, в свою очередь, пытаясь избежать выплаты , пользуется своим правом по закону (ФЗ-214 ) перенести этот срок с согласия другой стороны договора - то есть дольщика. Для этого он высылает дольщику официальное уведомление о переносе срока сдачи дома, и предлагает его подписать, фактически меняя первоначальные условия договора.
О чем здесь говорит закон, и как здесь лучше поступить дольщику? Порядок действий тут, обычно, такой.
Как определяется срок сдачи дома?
Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» - - предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий . При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры , а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».
В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:
- Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2017 ; - или
- Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2017 года ; - или
- Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2017 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок ) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.
Если Застройщик нарушает срок сдачи дома (в т.ч. по объективным, не зависящим от него причинам ), он обязан известить об этом всех участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, и предложить им изменить договор ДДУ, заключив дополнительное соглашение к нему (Откроется в новой вкладке.">п.3. ст.6, ФЗ-214).
Допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома должно содержать указание причин задержки строительства и предлагать новые сроки передачи квартиры дольщику. Важно понимать, что это именно ПРЕДЛОЖЕНИЕ к добровольному перезаключению договора и переносу срока, а не принудительное условие. Дольщик на свое усмотрение может его принять или нет.
Что будет, если дольщик подпишет соглашение о переносе срока сдачи дома?
Если Застройщик окажется достаточно убедителен и дольщик согласится («эх, ладно, уговорил» ) подписать допсоглашение к ДДУ об изменении срока сдачи дома и передачи квартиры, то он лишается следующего:
- Он уже не сможет претендовать на выплату неустойки из-за просрочки сдачи дома (о неустойке - см. ниже ). Точнее, претендовать он сможет, но только в том случае, если Застройщик нарушит уже новый срок передачи квартиры по допсоглашению. И рассчитываться неустойка будет уже от этой новой даты.
- Он лишается права на расторжение ДДУ в одностороннем порядке (о расторжении - см. ниже ) и возврата своих денег на основании нарушения срока сдачи дома больше чем на 2 месяца (Откроется в новой вкладке.">пп.1, п.1, ст.9, 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию придется ждать, пока Застройщик нарушит новый срок на 2 месяца.
Если дополнительное соглашение к ДДУ будет подписано, то первоначальный срок сдачи дома учитываться уже не будет. В случае судебных споров с Застройщиком , дольщик не сможет опираться на первоначальные условия ДДУ.
Что будет, если дольщик откажется подписывать это соглашение?
Согласно Гражданскому кодексу РФ, любое изменение условий договора возможно только по взаимному соглашению сторон (за исключением отдельных случаев, не имеющих отношения к данной теме ). Из этого следует, что дольщик, являясь равноправной стороной договора, может отказаться от изменения его первоначальных условий. Никаких негативных юридических последствий от этого для дольщика не будет (хотя, Застройщик, очевидно, будет недоволен ).
Конечно, по факту перенос сроков сдачи дома все равно произойдет (тут уж ничего не поделаешь ), но дольщик сможет компенсировать себе все связанные с этим потери, предъявив требование о выплате неустойки .
За нарушение срока сдачи дома и передачи квартиры дольщику - рассказано в отдельной заметке по ссылке.
Если задержка строительства и сдачи дома слишком затянулась, и у дольщика появилась возможность купить себе другую квартиру, то он может расторгнуть договор с Застройщиком в одностороннем порядке, на вполне законных основаниях, и вернуть себе деньги (если, конечно, Застройщик к тому времени не объявит себя банкротом ).
И вернуть вложенные деньги с процентами - смотри в этой заметке по ссылке.
Ну и конечно, у дольщика всегда есть возможность выйти из проекта, продав недостроенную квартиру путем переуступки прав требования на нее.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне ).