Как действовать при нарушении застройщиком сроков исполнения договора долевого участия в строительстве
Теория и практика взыскания судами Москвы и Московской области неустойки по договору долевого участия в строительстве. Взыскание неустойки по инвестиционному договору, предварительному договору.
Заключен предварительный договор купли-продажи апартаментов. Срок заключение основного договора - 1 квартал 2015 года, но не ранее получения Продавцом свидетельства о праве собственности. Застройщик не успеет построить в срок - прислал письмо о переносе на 3 квартал 2015 года и допсоглашение о переносе срока. Вопрос - если не подписать допсоглашение чем это грозит и можно ли взыскать неустойку? Договором никаких штрафных санкций не предусмотрено.
Чтобы сэкономить на судебной пошлине по ЗоЗПП разделил требование (и период просрочки) на 2 иска по 800000руб.и решил их подавать последовательно. Разве так делать законом запрещено? На заседании по первому иску судья обвинила меня за это в злоупотреблении правом?! Что же теперь по второму иску судья вообще откажет в иске, уменьшит неустойку по 10 статье ГК РФ до 1 рубля, накажет штрафом или ещё как? Что возразить судье на обвинение про злоупотреблении?
У вас был вопрос 13.12.2014 11:46 про разбиение иска на несколько по 200000руб, вы ответили: "Теоретически можно, если просрочка предполагается большая и после подачи иска."
вот такое обвинение это судьи. В вашей практике было такое. Как ответить судье?
При взыскании мной неустойки по ДДУ в суде мне отказали по причине длящегося характера отношений. В суде я заявляла об истечении срока давности для взыскания остатка платежей с 2 кв.2008 по настоящее время и также заявляла о взыскании неустойки, но мне отказано. Правомерно ли это?
Есть ли основания для дальнейшего обжалования.
здравствуйте! Скажите пожалуйста, можно ли взыскать неустойку с застройщика (просрочка сдачи дома уже год) если подписан акт приема - передачи без даты и акт находится у застройщика? При этом жильцы уже заселились и сделали ремонт квартир.
Можно ли взыскать неустойку по договору долевого участия в строительстве, если в отношении застройщика подано заявление о банкротстве, назначенное к рассмотрению арбитражным судом на 19 января. Куда при этом подается иск - в суд города Москвы по месту нахождения застройщика или в арбитражный суд по месту рассмотрения заявления о банкротстве застройщика.
Результаты по делам :
В “Правовую защиту” обратился С., который заключил с застройщиком ЗАО "Столица" договор долевого участия в строительстве. Застройщик в предусмотренный договором срок дом не сдал, квартиру по акту участнику долевого строительства не передал.
М. заключил с известным застройщиком договор, согласно которому он должен был в 4 квартале 2004 года получить в собственность квартиру в построенном компанией доме. Строительство дома сильно затянулось, квартира была передана только в апреле 2006 года. М. обратился в компанию с претензией, в которой просил выплатить ему неустойку, однако в удовлетворении претензии было отказано. М. обратился за помощью в "Правовую защиту".
В “Правовую защиту” обратилась группа граждан, заключивших договоры соинвестирования строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Байкальская, дом 18. корпус 3. Застройщик (ФГ “Новый Мир”) дом построил, однако граждане долгое время не могли оформить право собственности на квартиры. Застройщик незаконно требовал с соинвесторов производства доплаты. При этом в письмах, рассылаемых застройщиком соинвесторам, было указано, что в случае непроизводства доплат соинвесторы не смогут оформить право собственности на квартиры.
сайт
http://сайт/clauses/2014/10/12/neustoyka_po_dogovoru_dolevogo_uchastiya_v_stroitelstve_narushenie_srokov_peredachi_kvartiry.html Неустойка РїРѕ РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ долевого участия. Взыскание Р·Р° нарушение СЃСЂРѕРєР° передачи квартиры. %CD%E5%F3%F1%F2%EE%E9%EA%E0+%EF%EE+%E4%EE%E3%EE%E2%EE%F0%F3+%E4%EE%EB%E5%E2%EE%E3%EE+%F3%F7%E0%F1%F2%E8%FF.+%C2%E7%FB%F1%EA%E0%ED%E8%E5+%E7%E0+%ED%E0%F0%F3%F8%E5%ED%E8%E5+%F1%F0%EE%EA%E0+%EF%E5%F0%E5%E4%E0%F7%E8+%EA%E2%E0%F0%F2%E8%F0%FB. http%3A%2F%2Fсайт%2Fclauses%2F2014%2F10%2F12%2Fneustoyka_po_dogovoru_dolevogo_uchastiya_v_stroitelstve_narushenie_srokov_peredachi_kvartiry.html
Российское законодательство в области строительства жилых помещений медленно, но верно шагает по пути совершенствования.
Еще совсем недавно обманутые покупатели жилья по договору долевого участия не могли вернуть свои вложения, то сегодня на стороне защиты интересов дольщиков выступает закон и судебная практика.
Срок сдачи объекта жилой недвижимости определяется Указом президента «О долевом строительстве многоквартирных домов». Согласно данному нормативному документу, строительный объект должен быть введён в эксплуатацию в период, указанный в договоре. Стоит отметить, что при расчёте даты окончания работ необходимо опираться не только на строительные прогнозы, но и на нормативные сроки для постройки, согласно проектной документации.
Однако срок сдачи объекта может быть продлён по обстоятельствам, не зависящим от застройщика.
В этом случае последний обязан предупредить об этом оставшихся участников не позднее, чем за два месяца до намеченной ранее даты сдачи.
Уважительными обстоятельствами для переноса срока сдачи объекта жилой недвижимости являются стихийные бедствия, террористическая угроза, военные действия и т.д.
Кроме того, к данным обстоятельствам можно отнести действия третьих лиц, повлекшие за собой невозможность продолжать строительные работы: несвоевременная доставка строительных материалов и конструкций, принятие законодательных актов, значительно изменяющих существующие условия строительства и т.д.
Естественно, все вышеперечисленные обстоятельства должны быть документально подтверждены, поскольку дольщики вправе лично убедиться в уважительности причины переноса срока сдачи объекта недвижимости.
Если застройщик своевременно не предупредил дольщиков о переносе срока сдачи квартир, то ему будет начисляться неустойка за каждый день просрочки.
Кроме того, вовсе не обязаны соглашаться с новой датой введения объекта в эксплуатацию. Но чтобы избежать обмана еще перед покупкой, необходимо проверить и убедиться, что компании, услугами которой вы хотите воспользоваться, нет в «черном» списке.
Все стороны возникающих правоотношений при подписании договора берут на себя определённые обязательства. Обязанности дольщика, как правило, ограничиваются своевременным перечислением денежных средств. Для застройщика их перечень значительно шире: дата введения объекта в эксплуатацию, дата передачи объекта в собственность инвестора, уровень качества выполненных строительных работ и т.д.
Как дольщиков защищает закон?
Покупатели, не получившие ключи от своих квартир в день, предусмотренный договором долевого строительства, имеют право на денежную компенсацию. Получить её можно в досудебном порядке либо после судебного разбирательства.
В первом случае дольщику необходимо направить строительной организации обращение с требованием добровольной уплаты неустойки. В данном письме следует указать те пункты договора, которые содержат информацию о предполагаемых сроках сдачи объекта и ответственности за их нарушение.
Размер неустойки определяется следующим образом:
число дней просрочки*1/300*ставка Центрального банка РФ*стоимость договора.
Например, при покупке квартиры стоимостью 4 млн рублей за 50-и дневную просрочку дольщик вправе потребовать с застройщика следующую сумму: 50*1/300*8,25%*4 млн=55 000 рублей. Кроме того, в сумму неустойки можно включить расходы, связанные с просрочкой сроков сдачи жилья (например, ежемесячная плата за вынужденную аренду жилья).
Данное письмо вместе с ксерокопиями паспорта и договора необходимо направить в офис застройщика заказным письмом.
Если же мирное урегулирование конфликта невозможно, для получения неустойки дольщику потребуется обратиться в суд.
Роль договора - на что следует обратить особое внимание
На территории РФ существует единственная форма - договор долевого участия собственников.
Согласно Российскому законодательству, данный документ должен содержать следующую информацию:
- Название и характеристика объекта строительства;
- Предмет договора, т.е. права и обязанности сторон;
- Стоимость договора (цена объекта недвижимости, порядок и процедура выплат и т.д.);
- Срок введения объекта недвижимости в эксплуатацию;
- Срок гарантии объекта.
Данные пункты договора долевого участия обязательны, при отсутствии хотя бы одного из них соглашение может быть признано недействительным.
Правовое урегулирование всех аспектов отношений между застройщиком и дольщиком производится именно на основании договора.
Поэтому информация, указанная в нём, должна соответствовать действительности и быть актуальной на момент подписания документа.
Чтобы обезопасить себя от перенесения даты сдачи объекта, дольщику стоит обратить особое внимание не только на непосредственный день ввода объекта в эксплуатацию, но и на штрафные санкции в случае просрочки, а также порядок произведения застройщиком компенсационных выплат.
Кроме того, необходимо убедиться, что указанная в договоре его стоимость соответствовала действительности. Зачастую дольщикам предлагают указать сумму меньше реальной в несколько раз, аргументировав это возможностью сэкономить на . От такого поступка следует отказаться , поскольку в случае переноса даты сдачи объекта расчёт компенсации будет производиться по меньшей величине, указанной в договоре и оспорить это будет невозможно!
Подача судебного иска
Неустойка полагается дольщикам за каждый день просрочки даты передачи жилого объекта, установленной согласно договору долевого участия. К этой сумме можно прибавить расходы, которые повлекла за собой просрочка, а также компенсацию морального ущерба. Основаниями для компенсации морального вреда являются серьёзные переживания из-за несоблюдения застройщиком пунктов заключённого договора, плохие условия проживания из-за невозможности проживать в своей квартире, грубое отношение сотрудников строительной организации и т.д.
Если получить положенную компенсационную выплату мирным путём не представляется возможным, то дольщику придётся обращаться в суд.
Исковое заявление в суд, по сути, аналогично письменному обращению к застройщику с просьбой выплатить денежную компенсацию.
К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие факт попытки мирного решения проблемы: копия обращения, почтовая квитанция об отправке заказного письма и ответ строительной организации, если таковой был дан.
Со временем совершенствуется не только законодательство, но и судебная практика в области долевого строительства. Летом этого года появились новые решения и постановления судов, которые стали, можно сказать, прорывом. С застройщиков за несвоевременную сдачу объектов долевого строительства были взысканы значительные суммы неустойки и морального вреда.
Оплата неустойки предусматривается как в Законе «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 г., так и непосредственно в Федеральном законе “Об участии в долевом строительстве” №214-ФЗ от 30.12.2004 г. А вот компенсация морального вреда предусмотрена только законом о защите прав потребителей. Чем же нужно руководствоваться?
В части 9 статьи 4 Закона о долевом участии установлено, что к отношениям, вытекающим из договора , заключенного участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом .
Это же было отмечено и на Пленуме Верховного суда РФ. Согласно его “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами (п.2 Постановления).
Неустойка
В случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта строительства неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником является гражданин, то размер неустойки выплачивается в двойном размере, то есть 1/150 ставки рефинансирования .
Согласно п.1 ст.6 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов” застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства , которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то размер неустойки уплачивается застройщиком в двойном размере (п.2 ст.6 закона №214-ФЗ).
20 августа 2012 г. вступило в силу решение суда, согласно которому Роспотребнадзор по Омской области в интересах дольщика взыскал с застройщика неустойку в размере 700 тыс. руб. за срыв сроков строительства дома по улице 20 лет РККА в г.Омск, сроки ввода в эксплуатацию которого часто переносились. Согласно дополнительному соглашению, дом должен был быть сдан во втором квартале 2009 года, чего, однако, не произошло. Именно с этой даты и была высчитана сумма неустойки. Застройщик судебное решение обжаловать не стал.
В настоящее время многоэтажка по улице 20 лет РККА заселена, но не введена в эксплуатацию с юридической точки зрения, хотя согласно еще одному судебному решению, компания «Горстройподряд» обязана была достроить дом к 1 июля текущего года.
Моральный вред
Помимо неустойки участник может подать иск на возмещение морального вреда , что предусмотрено статьей 15 закон РФ «О защите прав потребителей». Согласно данной статьи, если организация нанесла моральный вред потребителю в результате нарушения его прав, то она обязана выплатить компенсацию морального вреда, размер которой определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
10 августа 2012 г. вступило в силу решение суда, согласно которому один из московских обманутых дольщиков выиграл иск о моральном ущербе к компании-застройщику ЖК «Бутово-парк». Как сообщают Известия , один из обманутых дольщиков Москвы выиграл поданный к компании-застройщику иск о моральном ущербе. Годовая задержка сдачи дома в ЖК «Бутово-Парк» обойдется компании в 40 000 рублей. По словам истца, они просили по этой статье больше — 80 тыс.руб., но суд постановил выплатить вдвое меньше.
Интересы дольщика в этом деле представлял студент-волонтер общества по защите прав потребителей «Принцип». Ему удалось убедить судью, что человек испытал моральный ущерб. И это стало первым таким делом в практике данного общества, хотя, я думаю, что не только этого общества. В решении Черемушкинского районного суда так и записано, что «потребителю были причинены нравственные страдания, он вынужден был находится в постоянном негативном эмоциональном состоянии из-за неопределенности приобретения квартиры».
Даже сам факт, что человека признали обманутым дольщиком, уже говорит, что он испытал моральный вред. И это позволяет получить компенсацию.
По словам представителей инициативных групп дольщиков, этот случай - прецедентный. В Московском регионе подобных компенсаций прежде не присуждали вовсе. В других регионах несколько аналогичных исков закончились присуждением потерпевшим незначительных сумм, около 500 рублей. А это очень хороший прецедент для дольщиков. Если каждый будет подавать такие иски, то компания-застройщик понесет значительный ущерб, а, соответственно, есть стимул не нарушать сроки строительства.
Часто застройщик не выполняет обязательств не по своей вине. Однако распространение практики подачи исков за моральный ущерб эксперты оценивают положительно. Это приведет к оздоровлению рынка, бизнесмены будут лишний раз задумываться, прежде чем пойти на неосторожный шаг. Наши суды должны обращать внимание на людей , ведь они вкладывают свои деньги в объект на несколько лет. И с точки зрения человеческой справедливости компенсация для них должна быть .
Однако взыскать моральный ущерб с застройщика при всем желании смогут не все. Проблема наших застройщиков в том, что они объявляют себя банкротами и некоторые из них сидят в тюрьме. Думаю, не многие захотят судиться с компанией, у который заведомо нет денег. При этом истцу надо будет платить за юридические услуги. Поэтому в основном дольщики судятся, чтобы получить права на квартиру. Это настоящая победа. Если дольщику не удалось получить квартиру, то он не пойдет за моральным ущербом.
Эксперты считают, что взыскать моральный ущерб можно с крупных компаний, которые задерживают сдачу дома. Конечно, массовая подача таких исков может отнять у бизнесменов значительные средства, возможно, даже десятки миллионов рублей. Однако, по мнению экспертов, крупные застройщики это переживут.