Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость. Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода. Номинальная и реальная доходность
Риелторы и аналитики оценили, смогут ли в будущем принести доход инвестиции в недвижимость
В России вложения в жилую недвижимость часто рассматривают в качестве низкорискового актива для пенсионных инвестиций. По оценкам некоторых игроков рынка, московское жилье все еще находится в стагнации, однако Росреестр числа сделок.
Планируя инвестиционный процесс, выбирая наиболее выгодные инвестиции. как финансировать и помогать в переговорах. покупка недвижимости, консультации в области повышения рыночной стоимости, обновления, комплексные консультации в области подготовки недвижимости в аренду или продажу, помощь в поиске клиента или арендатора недвижимости, поддержка в области специальных юридических и налоговых знаний. Вначале ответьте на несколько вопросов.
Вы хотите знать, как инвестировать деньги разумно и безопасно, чтобы гарантировать стабильный дополнительный доход? Можете ли вы представить себе, каково это быть свободным и быть в состоянии провести спонтанный отпуск, без телефона, без Интернета, без контакта с компанией, и определенная сумма денег повлияет на ваш счет каждый месяц? Хотели бы вы научиться инвестировать в недвижимость с кем-то, кто поможет вам на каждом шагу и избавит вас от дорогостоящих ошибок?
- Вы хотите, чтобы деньги работали на вас, пока вы делаете то, что хотите?
- Вы хотите получить прибыль, превышающую 40% от ваших инвестиций без риска?
Целесообразно ли сейчас инвестировать в недвижимость? Можно ли в горизонте десяти лет и более получать стабильный доход от сдачи в аренду московской квартиры или ее перепродажи? Какой сегмент недвижимости может принести больший доход? Такие вопросы задала редакция «РБК-Недвижимости» независимым аналитикам и московским риелторам.
Вы узнаете ответы на вопросы. Что делать, чтобы узнать, сколько вы заработаете в тот день, когда вы купите недвижимость? Что наиболее выгодно: оборот, аренда и, возможно, субаренда? - подробный анализ в электронной таблице Является ли покупка недвижимости на судебных приставах хорошим решением? Каковы последствия этого для покупателя? Какова модель инвестиционного успеха и как его использовать? Вы узнаете, что является лучшим решением: нужно ли инвестировать с использованием кредита или привлечения наличных денег в 100%? Как повысить эффективность ваших инвестиций и деловой активности? Лучше ли инвестировать в квартиры площадью 40 м 2 или 55 м 2? Как обеспечить безопасность ваших инвестиций? Какова взаимосвязь между инвестированием и макроэкономикой? Как избежать действий мошенников? Как инвестировать, чтобы получить гарантию прибыли в день покупки недвижимости? Как избежать «недвижимости»? Какие факторы оказывают ключевое влияние на достижение успеха? Что такое мастерская недвижимость? Как подготовить план маркетинговых исследований? - практические упражнения. Каковы способы поиска недвижимости напрямую? Полезен ли поиск жилья с помощью агентства? Как провести анализ затрат на ремонт? - с этими знаниями вы заработаете в самом начале. Анализ вариантов продаж готовой, удобной квартиры. Каков предварительный договор на покупку недвижимости? - юридические трюки. Анализ договора с агентством - как не завинчиваться. За и против сотрудничества с агентством - очень практические советы. Какие документы необходимы при покупке квартиры? Как размер квартиры влияет на спрос и стоимость недвижимости? - практические упражнения. Нотариальный акт покупки недвижимости - что вам нужно знать! Каковы могут быть недостатки, скрытые в квартире? Кто и почему не хочет, чтобы вы начали инвестировать в недвижимость? Как разговаривать с агентами? Как выбрать надежную команду для ремонта и не обманывать поселения? Как начать инвестировать в недвижимость без достаточной кредитоспособности? Открытая сессия вопросов и ответов - Индивидуальный практический совет.
- Как стать арендатором, превратив недвижимость? - вы получите инструкции.
- Как эффективно исследовать рынок, чтобы быть на шаг впереди конкурентов?
Геннадий Стерник, профессор РЭУ им. Г. В. Плеханова:
— В настоящее время инвестиции в недвижимость (ни в дилерские, ни в рентные операции) в среднем по рынку не окупаются. Например, приобретение квартиры на вторичном рынке Москвы с целью последующей перепродажи (например, через год) в 2014 году приносило около 15%, в 2015-м отрицательный доход (убыток) составлял 10-15%, сейчас доходность такой операции близка к нулю.
Участники обмениваются своим опытом друг с другом, в интересах всей группы. Благодаря совместным консультациям вы приобретаете знания намного больше и быстрее. Инвестирование в недвижимость в настоящее время является самым популярным капиталовложением.
Рынок недвижимости сейчас более стабилен, чем акции, и более выгоден, чем казначейские или корпоративные облигации. Это не означает, однако, что каждая из них окажется пресловутой «курицей с золотыми яйцами». Однако вам нужно знать, где и в каких квартирах инвестировать.
Какие квартиры сдаются в аренду?
Важная важна не только цена покупки, но и популярность квартиры на рынке. Другими словами - насколько быстро клиент будет там и сколько он сможет заплатить за аренду. Квартира более стандартная, поэтому она пойдет на более широкую группу потенциальных клиентов, и будет легче ограничить нежелательный эффект вакансии. Тем не менее, инвестор подвергается большей ротации. Если квартира не выделяется, она, безусловно, имеет много конкуренции в близком расположении, возможно, также диктует более низкие цены.
При сдаче квартиры в аренду в 2014 году доходность рентных операций была не выше 5%, теперь она снизилась до 3%. Но это в среднем по рынку, можно найти ниши, где доходность выше. А главное — оценки по состоянию на сегодня. Через десять лет, надеюсь, рынок недвижимости восстановится — и доходность инвестиций вырастет до приемлемых значений.
Эти квартиры являются самыми популярными среди помещиков. При инвестировании в аренду имущества, также стоит вспомнить окончательный стандарт. Хотя популярность квартир растет, самые обычные апартаменты со средним уровнем отделки по-прежнему остаются самыми популярными.
Где инвестировать в недвижимость?
Это диктуется главным образом более низкой арендой и умеренной суммой депозита. Согласно исследованиям, каждый четвертый респондент ожидает двузначную норму прибыли. Давайте не будем обманывать легкими и быстрыми деньгами. Как и любые инвестиции, он несет определенный риск и может оказаться не столь прибыльным для новых инвесторов. Принимая во внимание реальные доходы и расходы, разумно прогнозировать норму прибыли в пределах 4-6%.
Смогут ли принести доход инвестиции в жилье, зависит от состояния активов будущего пенсионера:
1) если он располагает свободными денежными средствами и готов их заморозить на десять лет, то именно сейчас, когда цены находятся на нижнем уровне, целесообразно вложиться в приобретение недвижимости в надежде, что через десять лет она будет приносить приличный доход;
Оказывается, город с наибольшим потенциалом - Гданьск. Инвесторы с побережья будут ждать менее 17 лет за возмещение. С другой стороны, Краков, где с чистой ставкой 4, 11%, полный возврат средств можно пересчитать после более чем 22 лет. Это все еще делает инвестиции более прибыльными по отношению к банковским депозитам, где вы можете получить 2, 43% чистой прибыли в стальном году. Интересным фактом является Лодзь, где с относительно низкими ценами на транзакции вы можете получить довольно приличный доход.
Несмотря на все, инвесторы выбирают Варшаву и Краков, потому что, несмотря на более низкую прибыльность, эти города характеризуются быстрым темпом жизни и большим количеством студентов. Ежегодно в Кракове ежегодно посещают более 150 000 молодых людей, и только 17 000 из них найдут жилье в общежитиях. Именно эта группа чаще всего создает рынок аренды.
2) если такими средствами клиент не располагает либо находит альтернативный вариант инвестирования, то в настоящее время инвестировать в недвижимость нецелесообразно;
3) если клиент уже имеет в собственности квартиру, офис или торговое помещение, которое он может сдавать в аренду, то продавать его сегодня не стоит. Нужно сдавать в аренду, а вопрос о продаже либо продолжении аренды решать не ранее чем через десять лет, когда прояснится обстановка на рынке и можно будет спрогнозировать доходность той или иной операции в условиях последующего десятилетия.
Принимая во внимание возможность переговоров по цене аренды, ставки для расчетов были снижены на 5%. Один месяц вакансий включен в годовой доход, когда владелец должен заплатить административную арендную плату, и нет дохода от аренды. Чистая рентабельность является результатом единовременного налога на доход от аренды в размере 8, 5%. Ставка доходности инвестиций в недвижимость, представленная в виде процента, определяет взаимосвязь между ожидаемым рентным доходом на годовой основе и ценой сделки с недвижимостью.
Следует помнить о снижении нормы прибыли, имея в виду
Но самый важный здравый смысл
Аналитик - это тот, кто профессионально и профессионально может доказать, почему что-то произошло и каковы были последствия. Никто не узнает, как это произойдет в будущем. Мы можем только спекулировать и прогнозировать, какой город имеет наибольший инвестиционный потенциал и какая квартира станет самой прибыльной.Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU):
— В современной России недвижимость часто рассматривается в качестве низкорискового актива для пенсионных инвестиций. Это происходит во многом из-за того, что до последних нескольких лет цены на жилье постоянно росли — и сложилась иллюзия, что так будет всегда: даже если в какой-то момент цены просядут из-за очередного кризиса, они затем отыграют падение и продолжат приносить прибыль.
Что можно с уверенностью сказать, что сейчас очень выгодно по всей стране, и все риски, всегда может быть ограничено человеком, который хорошо знает местный рынок недвижимости или инвестор уже имеющего опыт работы в данной отрасли. Такие люди могут либо заранее предсказать некоторые проблемы, либо решить их эффективно, если они уже произойдут.
Амбициозный индивидуалист с позитивным отношением к миру. Повсюду он видит возможности и возможности для развития. Аналитик по недвижимости и профессиональный продавец. Благодаря активному сотрудничеству с продавцом он может настроить модель продаж на ожидания клиента, принимая на себя текущий рынок. Специалист по невозможным вопросам. Близкие знают, что заявление «не может быть сделано» действует на него, как ткань для быка.
К тому же у многих остается ощущение того, что недвижимость — надежный материальный актив, который всегда нужен и востребован. Однако в последнее время стало понятно, что это не совсем так. Если сравнивать с пиковыми значениями до кризиса 2008 года, то в долларах цены на жилье упали на 54% (с $6 тыс. за 1 кв. м), а с момента восстановления после предыдущего кризиса в 2012-2013 годах — на 44% (с уровня в $5 тыс. за 1 кв. м). С начала 2015-го цены на жилье в Москве снижаются и в рублях — в общей сложности на 16% (с 200 тыс. до 168 тыс. руб. за 1 кв. м). При этом последнее снижение нельзя назвать краткосрочной коррекцией, вызванной кризисом. Эта тенденция сохраняется, и пока предпосылок для роста цен не наблюдается.
Тенденции на рынке недвижимости в Европе
Первый и основной вопрос при принятии решения об инвестировании в недвижимость - это выбор места, где вы хотите купить недвижимость и определить тип собственности, поэтому.
- Где наиболее выгодные инвестиции?
- Инвестиции в какую недвижимость обеспечат нам стабильную и высокую прибыль?
Таким образом, вариант с покупкой квартиры сейчас и ее перепродажей на пенсии вряд ли можно назвать целесообразным. Даже если цены стабилизируются и начнется новый рост, он уже никогда не будет таким, как в прошлом, когда жилье дорожало на десятки процентов в год.
Аренда, в свою очередь, тоже не слишком привлекательна даже в качестве консервативной инвестиции. Прибыль от нее сейчас составляет около 3-4% в год, это хуже банковского депозита, который во всем мире считается самым низкодоходным, но надежным сбережением. Даже в крупных надежных банках обычный вклад может приносить 5-7% годовых. Конечно, на сдаче в аренду коммерческих помещений можно заработать больше, однако на этом рынке отмечается затоваренность, много офисных и торговых площадей пустует. Для непрофессионального инвестора это сложный рынок, на котором высок риск ошибиться с выбором объекта для инвестиций.
На переднем крае европейских стран, где в настоящее время зарегистрированы крупнейшие инвестиции в недвижимость, входят Великобритания, Германия и Франция. Польша заняла девятое место в рейтинге. Инвесторы не желают покупать недвижимость в Венгрии, Чехии и Португалии.
Развивающаяся урбанизация означает, что инвесторы чаще всего решают купить недвижимость, расположенную в крупных городах. В городских агломерациях спрос на недвижимость является самым высоким, и экономическое положение их жителей обычно является самым благоприятным. Уровень вознаграждения в крупных городах обычно выше, чем в меньших центрах, и более низкий уровень безработицы. С другой стороны, арендная плата за жилое и коммерческое пространство выше. Все это создает хороший климат для покупки и аренды недвижимости.
Таким образом, если рассуждать рационально, недвижимость сейчас не лучший объект для пенсионных инвестиций. Однако люди все равно продолжают рассматривать московские квартиры как задел на пенсию — все же эмоционально многим из них спокойнее, когда есть квартира, которую всегда можно сдать и получить прибавку к пенсии.
Александр Хрусталев, глава компании «НДВ Групп»:
Рейтинг городов в Европе с наибольшим потенциалом для инвестиций в недвижимость
Топ-30 выглядит следующим образом. Экономическая ситуация в городе, количество жителей, возможности трудоустройства в данном городе, местные работодатели, уровень безработицы, средняя зарплата, тарифы на продажу и аренду недвижимости, планы развития города, доступная инфраструктура связи, доступная коммерческая и сервисная инфраструктура, удовлетворенность жителей, уровень жизни, возможности свободное время, привлекательность района, в котором находится недвижимость, потенциальные риски, связанные с муниципальными инвестициями, которые могут снизить стоимость имущества. Все факторы должны анализироваться со временем и отвечать на следующие вопросы.
— Доход будет, но при покупке жилой недвижимости окупаемость произойдет за 17-20 лет. То есть это возможность как минимум сохранить деньги в квадратных метрах. При наличии свободных средств алгоритм достаточно простой — приобретаем квартиру за 5 млн руб., через два года, после сдачи новостройки, зарабатываем на аренде 30-35 тыс. руб. в месяц минус налоги. С точки зрения дохода депозиты выгоднее.
Если анализировать коммерческий сегмент, то здесь инвестор, планирующий обеспечить себя доходом, может рассмотреть два интересных направления. Первое — приобретение гостиничных номеров в среднем из расчета до 5,5 млн руб. Номер будет приносить 12-14% годовых. Впервые такую практику начали вводить в Дубае, но и у нас подобные предложения уже есть.
Второе — можно рассмотреть офисные помещения. Но здесь мы рекомендуем обращать внимание только на новые и заполненные центры: лучше купить дороже, но быть уверенными в том, что БЦ заполнится. Также перспективна торговля, при этом следует с осторожностью рассматривать встроенно-пристроенные рестораны на первых этажах: есть ряд ограничений, которые вносят корректировки в бизнес и способствуют снижению выручки.
Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:
— На данный момент приобретать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду, совершенно невыгодно. В условиях постоянного снижения цен на недвижимость и падения арендных ставок покупать квартиру и делать там ремонт для посторонних людей экономически нецелесообразно. В лучшем случае через 20 лет при условии постоянной сдачи удастся вернуть потраченные средства, а потом дом морально устареет и избавиться от такого объекта будет непросто. Если учесть все риски арендного бизнеса, в том числе потенциальные сложности с арендаторами, возможные траты на ремонт и неизбежные — на налоги, то получится, что сил и нервов на содержание такой квартиры будет затрачено непропорционально ее цене. Я всегда советую своим клиентам: перед покупкой квартиры подумайте, что вы будете делать с таким объектом дальше. Если просто купить квартиру и никак ее не использовать, то даже выйти в ноль не получится: квартиры и сейчас дешевеют, а что будет с рынком через 20 лет, предсказать невозможно. Зато дом точно устареет.
Для того чтобы такие инвестиции окупились, должно совпасть сразу несколько параметров. В идеале инвестировать в недвижимость надо на растущем рынке. Конечно, всегда будут интересны хорошие квартиры в знаковых домах Москвы — например, в сталинских высотках, в доме на Серафимовича, 2. Также интересны и просто хорошие, качественные дома в центре столицы — и если рядом нет площадок под застройку, потому что квартиры в новостройках будут конкурировать с вашей. Однако сумма, необходимая для покупки такого эксклюзивного объекта, вряд ли доступна рядовому москвичу и тем более пенсионеру. Покупать же обычную квартиру в простой «панельке» бессмысленно, инвестиционной ценности она не представляет. Как я уже говорила, в лучшем случае получится выйти в ноль, но денежные потери, скорее всего, будут существенными.
Без знаний получить прибыль с коммерческой недвижимости невозможно. Поэтому самое лучшее, что можно сделать для получения некой выгоды сейчас, это максимально диверсифицировать средства — например, использовать сразу несколько банковских инструментов с разной степенью риска и доходности, держать сбережения в разных валютах. Однако это точно так же требует финансовой грамотности, которой нам, к большому сожалению, не хватает. На данный момент советую просто улучшать свои жилищные условия, если есть такая возможность.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
— Инвестировать в жилье с целью сдачи в аренду, конечно, можно, несмотря на непростую ситуацию на рынке недвижимости. Сегодня разница от положения дел 10-15 лет назад в том, что нынешний ликвидный объект найти сложнее из-за огромного объема предложения, в котором далеко не каждый жилой комплекс или квартира подойдут для сдачи в аренду. Ликвидный жилой комплекс для будущего арендного бизнеса должен располагаться в шаговой доступности от метро (не больше 10 минут), сравнительно недалеко от центра (как минимум в пределах МКАД, а чем ближе к Кольцевой линии метрополитена, тем лучше). Торговый центр, социальная инфраструктура, спортивные объекты, парки — чем ближе, тем ликвиднее жилье в таком окружении. Бюджет покупки должен быть минимальным, поэтому оптимальным вариантом станет студия до 30-35 кв. м. в комплексе апартаментов. Подойдут объекты с не лучшими видовыми характеристиками и другими недостатками, которые не имеют особого значения для арендатора, но существенно ниже в цене, чем другие предложения в комплексе.
Обратить внимание необходимо прежде всего на апартаменты с отделкой от застройщика — ремонт собственными силами в любом случае окажется дороже, чем у девелопера, а это снизит доходность. Идеальный вариант — меблировка, то есть жилье под ключ. Таким образом будущий инвестор удачно выделится на фоне массы подобных предложений от других застройщиков без ремонта и меблировки. Если вам удастся подобрать столь удачный объект (а такие на рынке сегодня есть), то только за счет капитализации в период его строительства и после сдачи вы окупите порядка 20-30% своих инвестиций.
Так или иначе, миграция в Москву будет продолжаться. В столицу переезжают молодые и перспективные жители из регионов, и им требуется жилье. Главная характеристика их жизненного уклада — мобильность, которая связана прежде всего с домом у метро, но в то же время по доступной цене. Учитывая переоцененность многих объектов первичного и вторичного рынков, выиграют те инвесторы, которые будут сдавать в аренду самые недорогие из ранее приобретенных активов — небольшие апартаменты студийного формата, идеально подходящие для проживания одного-двух человек без детей. Инвестор такого объекта сможет предложить более выгодную арендную ставку и остаться в плюсе, чего не скажешь об обладателях более дорогих и больших квартир вторичного рынка. Доходность по таким апартаментам достигнет 8-12% годовых. Во всяком случае стабильный пассивный доход на пенсии арендная квартира вам обеспечит.
Коммерческая аренда — более сложный бизнес. Необходимо ориентироваться в ситуации в той отрасли, на арендаторов из которой вы нацелены (магазины, общепит, офисы и т. п.). Положение дел с коммерцией сегодня непростое, поэтому более оптимальный, понятный обычному человеку и предсказуемый вариант для инвестиций — жилая недвижимость.
Анализ способов инвестирования в недвижимость
Инвестиции в недвижимость – это один из наиболее консервативных и стабильных видов умножения капитала. Сегодня существует масса способов получения дохода с квадратных метров. При выборе следует ориентироваться по сумме предполагаемых финансовых вложений и ожидаемой прибыли в соотношении с возможными рисками. Рассмотрим рентабельность наиболее популярных способов инвестирования в недвижимость.Сдача в аренду жилых помещений
Обзор способов инвестирования целесообразно начинать именно со сдачи жилья в аренду, поскольку в целом индекс доходности недвижимости рассчитывается из учета двух показателей:
Рост рыночной стоимости квадратных метров;
- Арендные выплаты.
То есть так или иначе данный вид получения прибыли придется учитывать. В тоже время сегодня многие люди пытаются рассматривать покупку жилья с целью сдачи в аренду не в комплексе с другими видами инвестирования, а как самостоятельный способ получения выгоды.
Давайте попробуем разобраться, за какой срок окупится жилплощадь, сдаваемая в наем, на примере московской квартиры эконом-класса. Предположим, что у нас имеется квартира площадью 30 квадратных метров в пяти минутах ходьбы от метро, купленная за 6 млн. руб. Исходя из расчетов, произведенных онлайн-калькулятором irn.ru квадратные метры мы сможем сдавать за 33 582 рубля в месяц. На первый взгляд при таком подходе недвижимость окупится через 16 лет. Однако в данном случае не учтены расходы на оплату налога, ЖКХ, риэлторские услуги, периодический косметический ремонт и простои.
Конечно, в расчет окупаемости квадратных метров можно брать повышение цен арендной платы.
Так на графике, представленном ниже видно, что начиная с 2008 года средняя стоимость аренды московской однокомнатной квартиры эконом-класса увеличилась на 30%, двухкомнатной на 39%, а трехкомнатной на 19,5%.
И все-таки при данном колебании цен квартира, купленная в 2008 году, и беспрерывно сдаваемая в аренду за шесть лет окупилась бы лишь на 32% без учета расходов.
Если говорить о Российской недвижимости в целом, то компания «Финэкспертиза» выделяет всего три субъекта, в которых возможна окупаемость жилья за 6-7 лет. Это Магаданская и Амурская области и Камчатский край.
Таким образом, можно сделать вывод, что инвестировать в недвижимость исключительно с целью сдачи ее в аренду зачастую невыгодно по двум причинам:
Долгий срок окупаемости;
- Низкая доходность.
С другой стороны, есть свои неоспоримые плюсы:
Рано или поздно квартиросъемщики вернут вложенные деньги, при этом в собственности останется объект недвижимости;
- Небольшой, но стабильный доход даже в период кризиса.
Инвестиции во вторичное жилье
Вложение денег во вторичное жилье неразрывно связано с ростом цен на недвижимость. Ниже на графике виден значительный скачек цен на московское жилье с 2002 по 2008 год. Однако стоит понимать, что кривая не может бесконечно ползти вверх. Достигнув максимальной точки, она остановится или начнет снижаться.
Чтобы получить прибыль важно не пропустить момент максимального спада и приближающегося подъема цен. Так квартира, купленная в 2004 году за 42 000 долларов, могла бы быть продана через четыре года за 210 000 долларов, то есть прибыль составила бы 168 тыс. долларов или 500%.
И все-таки, инвестиции в столичное жилье – это не панацея. Ниже на графике представлен рост цен на квартиры в других городах России:
Возвращаясь к кривой московских квартир, отметим, что с начала 2012 года по настоящее время стоимость вторичного жилья увеличилась на 8,8%. За этот же период цена питерского квадратного метра увеличилась на 6,7%, новосибирского на 10,6%, красноярского на 15,1%. Рекорды побил Нижний Новгород, в нем цены за полтора года поднялись на 25,5%.
Таким образом, в 2012-13 годах выгоднее всего было вкладывать деньги во вторичную недвижимость Нижнего Новгорода. За полтора года можно было заработать сумму равную четвертой части от вложенной. Отметим, что по прогнозам аналитиков цены в Красноярске и Нижнем Новгороде будут расти и дальше. В Новосибирске спрос на вторичное жилье немного упал и, следовательно, ожидается некоторое снижение стоимости квадратных метров. По данным «НГС. НОВОСТИ» в 2012 году также зафиксирован бурный рост цен на вторичное жилье в Уфе (20%) и Омске (16%).
В целом можно выделить следующие плюсы инвестирования во вторичное жилье:
Легко подобрать квартиру в любом городе и районе;
- Можно сдавать в аренду не вкладывая деньги в косметический ремонт;
- Просто взять ипотечный кредит на вторичное жилье;
- В случае продажи несложно найти покупателя;
- В отличие от строящегося жилья сразу видны все достоинства и недостатки квартиры.
К минусам можно отнести:
На некоторые виды вторичного жилья цены практически не повышаются;
- Есть риск снижения стоимости жилплощади.
Инвестирование в строящуюся недвижимость
Вложение денег в строящиеся квартиры может принести гораздо больший доход, нежели покупка-продажа вторичного жилья. Дело в том, что строящееся жилье стоит гораздо дешевле, нежели уже сданное в эксплуатацию. Рассмотрим повышение цены на конкретном примере. Ниже на графике показана стоимость однокомнатной квартиры, построенной в 25 км от МКАДА в поселке Зеленоградский:
В данном случае стоимость жилья увеличилась в два раза. Существуют примеры повышения цены в три и даже в четыре раза. При этом обычно инвесторы начинают распродавать квадратные метры сразу после их сдачи.
Несомненно, инвестирование в строящееся жилье выгодно. Однако данный метод заработка влечет за собой и немалые риски:
Срыв сроков застройки;
- Отсутствие у застройщика полного пакета документации на строительство;
- Незаконное строительство и, как следствие, снос дома;
- Банкротство инвестора и заморозка строительства.
По данным информационного ресурса Управления муниципального контроля администрации Краснодара в данном городе на сегодняшний день строится 1176 объектов, из них возводимых незаконно или с нарушениями 392, на рассмотрении 567, а законных всего 217.
Именно так на данный момент выглядит карта Краснодара, где ярко-зеленым цветом выделены законно строящиеся дома. Желтые и красные объекты – незаконно строящиеся либо на стадии рассмотрения законности.
Большое количество недобросовестных застройщиков не только в Краснодаре. По данным РИА-новости в 2012 году в Москве было снесено 173 незаконно отстроенных объектов общей площадью 117 тыс. квадратных метров.
Риск потерять все вложенные деньги является основным минусом данного способа преувеличения капитала. Между тем, работая с добросовестным застройщиком, за счет покупки квартиры на первичном рынке недвижимости можно быстро заработать крупную сумму денег.
Паевые инвестиционные фонды недвижимости
Если о прямых способах инвестирования известно давно, то с паевыми инвестиционными фондами (ПИФ) ситуация обстоит немного иначе. В России они появились относительно недавно – с 2003 года. Данные фонды вкладывают средства пайщиков в объекты недвижимости с целью приумножения капитала, то есть ПИФы можно отнести к доверительному управлению. Они идеально подходят для мелких инвесторов, поскольку необязательно вкладывать сумму денег равную цене целой квартиры. Сегодня в России существуют фонды с минимальными вкладами от 60 тыс. руб.
При этом определить среднюю годовую доходность ПИФов довольно сложно. Во-первых, на данный момент в России их насчитывается более пятисот. Во-вторых, между ними очень большой разброс доходности. Так допустим фонд «АФМ. Ростошинские продукты» демонстрировал показатель доходности свыше одной тысячи процентов. В тоже время есть и ПИФЫ с годовыми убытками до 92% (ЮРГА от УК «Ореол»).
В целом ПИФЫ содержат следующие плюсы:
Появляется возможность инвестировать в рынок недвижимости без серьезных финансовых затрат;
- Не требуется вникать в тонкости рынка недвижимости, поскольку управляющие ПИФа сделаю это за инвестора;
- Отсутствует риск юридической нечистоты сделки, как при самостоятельной покупке-продаже недвижимости.
К недостаткам можно отнести следующие моменты:
Невозможность вывести деньги досрочно (в некоторых случаях можно получать промежуточный доход один раз в год);
- Сделка, как правило, заключается сроком на несколько лет;
- Информационная закрытость ПИФов недвижимости для самих пайщиков.
Инвестирование в коммерческую недвижимость
Вложение денег в коммерческую недвижимость на сегодняшний день является одним из наиболее привлекательных видов инвестирования. Ниже на графиках видно, что качественные офисные помещения пользуются спросом.
В общей сложности в Москве за первое полугодие 2013 года было реализовано 850 тыс. кв.м. площадей, что на 23% больше чем в 2012 году; построено 600 тысяч новых площадей. В Санкт-Петербурге, по данным консалтинговой компании Colliers International на начало 2013 г. свободные площади в офисных центрах класса А и В насчитывают около 160 тыс. кв. м. Предполагаемая доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость высчитывается исходя из двух показателей:
Оценка рынка;
- Стоимость самого объекта недвижимости.
То есть важно учитывать не только возможный рост стоимости квадратных метров, но и рыночные условия района, в котором находится объект. Для этого следует знать численность населения и возможность демографического роста, занятость и уровень доходов населения.
По данным gazeta.ru срок окупаемости торгового центра площадью 5-10 тыс. кв. м может составить 8-11 лет. Однако в столице можно найти объекты со сроком окупаемости 7-8 лет. Подводя итоги, отметим ряд плюсов инвестирования в коммерческую недвижимость:
Высокая доходность;
- Относительно быстрая окупаемость;
- Долгосрочное сотрудничество при сдаче площадей в аренду.
Следует понимать, что данными плюсами вы сможете воспользоваться, только грамотно рассчитав рентабельность приобретаемых площадей. Из минусов же можно отметить:
Требуются большие вложения;
- Рыночная стоимость площадей и цена аренды подвержены кризисным явлениям.
Инвестиции в недвижимость – 2013
Подводя итог анализа способов инвестирования в недвижимость, следует отметить, что по данным компании – международного лидера в области аудита Ernst&Young, 87% инвесторов из пятнадцати стран мира считают Российскую недвижимость перспективной для инвестирования в 2013 году. При этом 33% инвесторов полагают, что именно недвижимость будет занимать ведущую позицию среди всех видов вкладов. 23% полагают, что в скором времени офисная недвижимость утратит популярность.
При этом в основном взоры инвесторов в текущем году направлены на регионы. По данным портала bfm.ru наибольшим спросом пользуются городские квартиры Нижнего Новгорода, Казани, Перми, Омска, Красноярска, Самары, Ростова-на-Дону и Краснодара.
Коммерческая недвижимость пользуется большой популярностью в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Уфе, Перми, Омске, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Казани, Челябинске и Перми.
В то же самое время стоит отметить, что как и любой способ инвестирования – вложение средств в недвижимость несет в себе не только потенциальные прибыли, но и риски. Резкий рост стоимости недвижимости в краткосрочной перспективе может столь же стремительно привести к падению капитализации инвестиций в недвижимость. В России рынок недвижимости сформировался по международным масштабам совсем недавно, чуть больше 20 лет назад. Потому экстраполировать на будущее 20-летнию историю российского рынка недвижимости, с учетом эффектов свойственных новым несформировавшимся рынкам, было бы неправильно.
На рисунке ниже проиллюстрировано изменения стоимости недвижимости в США с 1970 года.
Синяя кривая иллюстрирует изменение стоимости недвижимости в номинальном выражении. Красная кривая иллюстрирует изменение стоимости недвижимости с поправкой на инфляцию.
На графике видно, что с 1998 года по 2007 год рынок недвижимости в США сформировал финансовый пузырь (U.S. housing bubble), который в кризис 2008 года принес инвесторам в недвижимость убытки доходящие до 50 процентов от вложенного капитала.
Достаточно сложно считать убытки такого порядка низкорисковыми инвестициями. С 1970 года по 2013 год увеличение реальной стоимости недвижимости в США составило 16,66 процентов, что в годовом выражении составляет 0,35 процента годовых. Без учета инфляции среднегодовая доходность за тот же период составила 4,62%. Из всего вышесказанного можно утверждать, что стратегия "купи и держи" на рынке недвижимости в долгосрочном плане лишь незначительно обыгрывает темпы инфляции. На краткосрочном периоде инвестиции в недвижимость могут принести, как значительные убытки, так и значимый доход, а конечный результат будет во многом зависеть от точки входа в рынок и от времени выхода из него.
Определение наиболее благоприятных моментов для входа и выхода с рынка недвижимости трансформирует данный вид инвестиций из пассивного в активный метод инвестирования. Именно активные методы инвестирования позволяют получать доходность от вложенных средств намного превышающую размеры инфляции. Большинство пассивных методов инвестирования - это только попытка сохранить свои накопления.
Активные методы инвестирования подразумевают формирование торговой стратегии по нахождению наиболее эффективных точек для входа и выхода с рынка. Только специалист профессионально принимающий инвестиционные решения на том или ином рынке, может эффективно формировать инвестиционные стратегии и следовать им при управлении инвестиционным капиталом.
Компания 3 Sigma Profit Asset Management с 2005 года оказывает услуги по доверительному управлению капиталом клиентов на нескольких финансовых рынках. В основе инвестиционной стратегии компании лежат активные методы инвестирования. В инвестиционный портфель компании входит более 80 торговых стратегий и более 100 торговых инструментов. Среднегодовая доходность на протяжении работы компании значительно превышает значения инфляции и доходности пассивных методов инвестирования, таких как инвестиции в недвижимость, золото, паевые инвестиционные фонды.
Чистая доходность клиента, вложившего средства в компанию в 2006 году, сегодня (по состоянию на 01 июля 2013 года) составила бы +2149.97% (с учетом реинвестирования всей полученной прибыли), что соответствует доходу +51.46% годовых (с учетом 50% комиссионного вознаграждения управляющей компании).
Доходность индексов фондового рынка за тот же период составила: индекс РТС +1.68% годовых (www.micex.ru), индекс S&P500 +3.42% годовых (www.google.com/finance), рост стоимости ETF на золото составил +11.86% годовых (www.google.com/finance).
Доходность российских Паевых Инвестиционных Фондов (ПИФов) за этот период составила: -0.77% годовых по взвешенному (по СЧА) индексу открытых фондов акций (RUIF-WS), +2.23% годовых по взвешенному индексу фондов смешанных инвестиций (RUIF-WM) (www.ancentre.ru).